Valget 29N og bolig: hva kan endre seg hvis du kjøper på Costa del Sol

Parlamentsvalget 29. november endrer ikke reglene for boligkjøp over natten, men det avgjør kursen på tre saker som merkes i lommeboken: reguleringen av utleie, beskatningen av turistboliger og støtten til boligkjøp. Før valglokalene åpner, er det en annen viktig dato: 12. november stemmes det over de to boligdekretene som i dag preger markedet.

I denne artikkelen oppsummerer vi hva som allerede gjelder, hva hvert av de store partiene foreslår, og hva du bør følge med på hvis du vurderer å kjøpe, selge eller investere på Costa del Sol de neste månedene. Vi tar ikke side: vi forklarer bare den praktiske effekten for kjøperen.

Hva stemmes det over 29. november, og hva skjer med boligdekretene?

Kongelig dekret 806/2026, publisert i BOE (den spanske statstidende) 6. oktober, oppløste Deputertkongressen og Senatet og utlyste parlamentsvalg til 29. november. Den offisielle valgkampen går fra 13. til 27. november.

Utlysningen kom noen dager etter at Deputertkongressen hadde felt de første boligdekretene. Regjeringen vedtok dem på nytt med endringer som Real Decreto-ley 28/2026 og Real Decreto-ley 29/2026 (dekreter med lovs kraft). Siden Cortes er oppløst, er det Diputación Permanente (den faste komiteen) i Deputertkongressen som avgjør om de består, og den skal etter planen stemme over dem 12. november. Hvis et dekret ikke blir godkjent, slutter det å gjelde.

Hvilke boligtiltak gjelder allerede?

Real Decreto-ley 29/2026 har gjeldt siden 8. oktober, i påvente av denne avstemningen. For deg som kjøper eller allerede eier bolig, er dette det mest relevante:

• Tak på 2 % for den årlige reguleringen av husleien i leiekontrakter for bolig.
• Ekstraordinær forlengelse på opptil to år for leietakere hvis kontrakt utløper.
• IVA (merverdiavgift) på 10 % for turistutleie fra og med 1. desember 2026.
• Nye regler for sesongleie (alquiler de temporada), som skriftlig må begrunne leietakerens midlertidige grunn.

Real Decreto-ley 28/2026, som ville forlenge fornyelsen av leiekontrakter og gi leietakeren erstatning når kontrakten ikke fornyes uten saklig grunn, trer først i kraft 15. november hvis Diputación Permanente godkjenner det. Ifølge de publiserte opptellingene er det langt mer usikkert om dette dekretet blir vedtatt enn 29/2026.

Hva foreslår partiene om bolig foran 29N?

Per 9. november har de fleste av de store partiene ennå ikke lagt frem et fullstendig valgprogram. Tabellen viser hovedlinjene ut fra deres kunngjøringer, parlamentariske initiativer og selve dekretene:

Oppsummert satser venstresiden på å regulere utleiemarkedet og utvide den offentlige boligmassen, mens høyresiden satser på å øke tilbudet, senke skattene ved kjøp og fjerne priskontroll. Ingen av de store partiene har kunngjort endringer i overdragelsesavgiften (impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, som betales ved kjøp av brukt bolig), og heller ingen tiltak rettet mot utenlandske kjøpere på nasjonalt nivå.

Hvordan ser markedet på Costa del Sol ut i dag?

Uansett utfallet av valget er utgangspunktet dagens priser. Dette er medianene for boliger til salgs i vår markedsrapport for november 2026:

Dette er utbudspriser (prisantydning), som oppdateres hver måned i vår prisrapport for Costa del Sol. Den internasjonale etterspørselen og knappheten på nybygg forklarer disse nivåene bedre enn noen statlig lov, og det avhenger ikke av utfallet av valget 29N.

Hvordan omsettes stemmer til mandater i provinsen Málaga?

Deputertkongressen har 350 representanter, fordelt på provinsene etter folketall, med minimum to per provins. Provinsen Málaga velger 11, like mange som i 2023. Hvert parti stiller med en lukket liste, og mandatene fordeles etter D’Hondt-metoden, som deler hver lists stemmer på 1, 2, 3 og så videre, og tildeler plassene til de høyeste kvotientene.

I middels store valgkretser er forskjellen mellom D’Hondt og ren proporsjonal fordeling vanligvis ett mandat opp eller ned. Det som veier tyngst, er hvordan partiene stiller: å slå sammen kandidaturer hindrer at stemmer går tapt, og derfor betyr last-minute-allianser like mye som selve algoritmen. I Senatet velger hver provins på fastlandet fire senatorer, og hver velger kan krysse av for opptil tre.

For boligmarkedet er den praktiske konsekvensen at nesten ingen omfattende reform vil gå gjennom uten avtaler mellom flere grupper, og at lover tar måneder å behandle. Selv et flertallsskifte ville ikke merkes i markedet før i 2027.

Kan en utenlandsk kjøper stemme ved parlamentsvalget?

Nei. Ved parlamentsvalg stemmer bare borgere med spansk statsborgerskap. EU-borgere som er folkeregistrert (empadronados) i en kommune, kan stemme ved kommunevalg og EU-valg, og borgere fra enkelte land med gjensidighetsavtale, som Storbritannia eller Norge, kan bare stemme ved kommunevalg. Derfor følger mange utenlandske eiere på Costa del Sol denne valgkampen uten å kunne delta, selv om beslutningene berører dem direkte.

Bør man vente til etter valget med å kjøpe?

For deg som kjøper for å bo i boligen, endrer valget lite: ingen av de kunngjorte forslagene berører overdragelsesavgiften i Andalucía, som fastsettes av Junta de Andalucía, eller boliglånsvilkårene, som avhenger av euríbor og Den europeiske sentralbanken (BCE). Andalucía har dessuten ikke erklært noen områder som presset marked (zonas de mercado tensionado), så takene knyttet til dem gjelder ikke her.

For deg som investerer, er det tre ting du bør følge med på: resultatet av avstemningen 12. november om dekretet om fornyelser, IVA på turistutleie fra desember, og om den neste regjeringen beholder eller opphever Ley de Vivienda. En avkastning som er beregnet i dag, kan endre seg om et år avhengig av hvem som styrer.

Det viktigste før 29N

Valgkampen lover mye støy om bolig, men reglene som virkelig teller for en kjøper på Costa del Sol, er de som allerede gjelder, og de som stemmes over 12. november. Hvis du vurderer et kjøp eller en investering, hjelper vi hos EVS PROPERTY GROUP deg med å regne på tallene med dagens regelverk og med de mulige scenarioene etter valget.

Ofte stilte spørsmål