Wahlen am 29N und Wohnungspolitik: Was sich beim Immobilienkauf an der Costa del Sol ändern kann

Die Parlamentswahlen am 29. November ändern die Regeln für den Hauskauf nicht von heute auf morgen, bestimmen aber den Kurs in drei Bereichen, die den Geldbeutel betreffen: die Regulierung der Mieten, die Besteuerung von Ferienwohnungen und die Kaufförderung. Vor dem Urnengang steht noch ein weiterer wichtiger Termin an: Am 12. November wird über die beiden Wohnungsdekrete abgestimmt, die den Markt derzeit prägen.

In diesem Artikel fassen wir zusammen, was bereits in Kraft ist, was die großen Parteien vorschlagen und worauf Sie achten sollten, wenn Sie in den nächsten Monaten an der Costa del Sol kaufen, verkaufen oder investieren möchten. Wir ergreifen keine Partei: Wir erläutern lediglich die praktischen Auswirkungen für Käufer.

Worüber wird am 29. November abgestimmt und was passiert mit den Wohnungsdekreten?

Das Real Decreto 806/2026, am 6. Oktober im BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht, löste Congreso und Senado auf und setzte die Parlamentswahlen für den 29. November an. Der offizielle Wahlkampf läuft vom 13. bis zum 27. November.

Die Wahlausschreibung kam wenige Tage, nachdem der Congreso die ersten Wohnungsdekrete zu Fall gebracht hatte. Die Regierung beschloss sie mit Änderungen erneut als Real Decreto-ley 28/2026 und Real Decreto-ley 29/2026. Da die Cortes aufgelöst sind, entscheidet die Diputación Permanente des Congreso (der ständige Ausschuss) über ihren Fortbestand; die Abstimmung ist für den 12. November vorgesehen. Wird ein Dekret nicht bestätigt, findet es keine Anwendung mehr.

Welche Wohnungsmaßnahmen sind bereits in Kraft?

Das Real Decreto-ley 29/2026 gilt seit dem 8. Oktober, vorbehaltlich dieser Abstimmung. Für Käufer und Wohnungseigentümer sind folgende Punkte am wichtigsten:

• Obergrenze von 2 % für die jährliche Anpassung der Miete bei Wohnraummietverträgen.
• Außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre für Mieter, deren Vertrag ausläuft.
• IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % auf die touristische Vermietung ab dem 1. Dezember 2026.
• Neue Regeln für die Saisonvermietung (alquiler de temporada), bei der der zeitlich befristete Grund des Mieters schriftlich nachgewiesen werden muss.

Das Real Decreto-ley 28/2026, das die Verlängerung von Mietverträgen ausdehnen und Mieter entschädigen würde, wenn der Vertrag ohne Grund nicht verlängert wird, träte nur dann am 15. November in Kraft, wenn die Diputación Permanente es bestätigt. Nach den veröffentlichten Stimmenzählungen ist seine Annahme deutlich ungewisser als die des 29/2026.

Was schlagen die Parteien zum Thema Wohnen für den 29N vor?

Stand 9. November hat die Mehrheit der großen Parteien noch kein vollständiges Wahlprogramm veröffentlicht. Die Tabelle fasst die Hauptlinien anhand ihrer Ankündigungen, parlamentarischen Initiativen und der Dekrete selbst zusammen:

Zusammengefasst setzt das linke Lager auf die Regulierung der Mieten und den Ausbau des öffentlichen Wohnungsbestands, das rechte Lager auf ein größeres Angebot, niedrigere Steuern beim Kauf und den Abbau von Preiskontrollen. Keine der großen Parteien hat Änderungen bei der Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones) oder auf nationaler Ebene Maßnahmen für ausländische Käufer angekündigt.

Wie steht der Markt an der Costa del Sol derzeit da?

Was auch immer an den Urnen passiert: Ausgangspunkt sind die aktuellen Preise. Dies sind die Medianwerte des Verkaufsangebots aus unserem Marktbericht vom November 2026:

Es handelt sich um Angebotspreise, die wir jeden Monat in unserem Preisbericht zur Costa del Sol aktualisieren. Die internationale Nachfrage und die Knappheit an Neubauten erklären dieses Preisniveau stärker als jedes staatliche Gesetz, und das hängt nicht vom Ergebnis des 29N ab.

Wie werden in der Provinz Málaga Stimmen in Sitze umgerechnet?

Der Congreso hat 350 Abgeordnete, die nach Einwohnerzahl auf die Provinzen verteilt werden, mit mindestens zwei pro Provinz. Die Provinz Málaga wählt 11, genauso viele wie 2023. Jede Partei tritt mit einer geschlossenen Liste an, und die Sitze werden nach der D’Hondt-Methode vergeben, bei der die Stimmen jeder Liste durch 1, 2, 3 und so weiter geteilt werden und die Sitze an die höchsten Quotienten gehen.

In mittelgroßen Wahlkreisen beträgt der Unterschied zwischen D’Hondt und einer reinen Verhältnisverteilung meist einen Sitz mehr oder weniger. Am meisten fällt ins Gewicht, wie die Parteien antreten: Wer Kandidaturen bündelt, verhindert verlorene Stimmen, weshalb Last-Minute-Bündnisse ebenso wichtig sind wie der Algorithmus. Im Senat wählt jede Festlandprovinz vier Senatoren, und jeder Wähler kann bis zu drei ankreuzen.

Für das Thema Wohnen bedeutet das praktisch: Kaum eine tiefgreifende Reform wird ohne Einigungen zwischen mehreren Fraktionen zustande kommen, und Gesetze brauchen Monate bis zur Verabschiedung. Selbst ein Mehrheitswechsel würde sich vor 2027 nicht am Markt bemerkbar machen.

Dürfen ausländische Käufer bei den Parlamentswahlen wählen?

Nein. Bei den Parlamentswahlen dürfen nur Bürger mit spanischer Staatsangehörigkeit wählen. In Spanien gemeldete Einwohner aus der Europäischen Union dürfen bei den Kommunal- und Europawahlen wählen, die aus einigen Ländern mit Gegenseitigkeitsabkommen, etwa dem Vereinigten Königreich oder Norwegen, nur bei den Kommunalwahlen. Deshalb verfolgen viele ausländische Eigentümer an der Costa del Sol diesen Wahlkampf, ohne teilnehmen zu können, obwohl die Entscheidungen sie unmittelbar betreffen.

Lohnt es sich, bis nach den Wahlen mit dem Kauf zu warten?

Für alle, die zum Selbstbewohnen kaufen, ändern die Wahlen wenig: Kein angekündigter Vorschlag betrifft die Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones) in Andalusien, die die Junta festlegt, noch die Hypothekenkonditionen, die vom Euribor und der EZB abhängen. Zudem hat Andalusien keine angespannten Wohnungsmarktzonen (zonas tensionadas) ausgewiesen, sodass die daran geknüpften Obergrenzen hier nicht gelten.

Für Investoren gibt es dagegen drei Dinge zu beobachten: das Ergebnis der Abstimmung am 12. November über das Dekret zu den Vertragsverlängerungen, die IVA auf die touristische Vermietung ab Dezember und die Frage, ob die nächste Regierung das Wohnungsgesetz beibehält oder aufhebt. Eine heute berechnete Rendite kann sich in einem Jahr je nach Regierung ändern.

Das Wesentliche vor dem 29N

Der Wahlkampf verspricht viel Lärm um das Thema Wohnen, doch die Regeln, die für einen Käufer an der Costa del Sol wirklich zählen, sind die bereits geltenden und die, über die am 12. November abgestimmt wird. Wenn Sie einen Kauf oder eine Investition erwägen, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, die Zahlen mit der aktuellen Rechtslage und den möglichen Szenarien nach den Wahlen durchzurechnen.

Häufig gestellte Fragen