Élections du 29N et logement : ce qui peut changer si vous achetez sur la Costa del Sol

Les élections générales du 29 novembre ne changent pas du jour au lendemain les règles pour acheter une maison, mais elles décident de l’orientation de trois sujets qui pèsent sur le budget : la réglementation de la location, la fiscalité du logement touristique et les aides à l’achat. Avant le scrutin, une autre date est essentielle : le 12 novembre, les deux décrets sur le logement qui structurent aujourd’hui le marché sont soumis au vote.

Dans cet article, nous résumons ce qui est déjà en vigueur, ce que propose chaque grand parti et ce qu’il faut surveiller si vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir sur la Costa del Sol dans les prochains mois. Nous ne prenons pas parti : nous nous limitons à expliquer l’impact pratique pour l’acheteur.

Que vote-t-on le 29 novembre et qu’advient-il des décrets sur le logement ?

Le Real Decreto 806/2026, publié au BOE (Journal officiel espagnol) le 6 octobre, a dissous le Congreso et le Senado et convoqué des élections générales pour le 29 novembre. La campagne officielle se déroule du 13 au 27 novembre.

La convocation est intervenue quelques jours après que le Congreso a rejeté les premiers décrets sur le logement. Le gouvernement les a de nouveau approuvés, avec des modifications, sous la forme du Real Decreto-ley 28/2026 et du Real Decreto-ley 29/2026. Les Cortes étant dissoutes, c’est la Diputación Permanente du Congreso qui décide de leur maintien et elle prévoit de les voter le 12 novembre. Si un décret n’est pas convalidé, il cesse de s’appliquer.

Quelles mesures sur le logement sont déjà en vigueur ?

Le Real Decreto-ley 29/2026 s’applique depuis le 8 octobre, dans l’attente de ce vote. Pour qui achète ou possède déjà un logement, l’essentiel est le suivant :

• Plafonnement à 2 % de l’actualisation annuelle du loyer dans les contrats de location de logement.
• Prorogation extraordinaire pouvant aller jusqu’à deux ans pour les locataires dont le contrat arrive à échéance.
• IVA (TVA) de 10 % sur la location touristique à partir du 1er décembre 2026.
• Nouvelles règles pour la location saisonnière, qui doit justifier par écrit le motif temporaire du locataire.

Le Real Decreto-ley 28/2026, qui allongerait le renouvellement des contrats de location et prévoirait une indemnisation du locataire en cas de non-renouvellement sans motif, n’entrerait en vigueur que le 15 novembre si la Diputación Permanente le convalide. Selon les décomptes publiés, son approbation est beaucoup plus incertaine que celle du 29/2026.

Que proposent les partis en matière de logement pour le 29N ?

Au 9 novembre, la plupart des grands partis n’ont pas encore publié de programme électoral complet. Le tableau reprend les grandes lignes à partir de leurs annonces, de leurs initiatives parlementaires et des décrets eux-mêmes :

En résumé, le bloc de gauche mise sur la régulation de la location et l’élargissement du parc public, tandis que celui de droite préconise d’augmenter l’offre, de baisser les impôts à l’achat et de supprimer les contrôles des prix. Aucun des grands partis n’a annoncé de changements de l’impôt sur les transmissions ni de mesures visant les acheteurs étrangers à l’échelle nationale.

Où en est aujourd’hui le marché de la Costa del Sol ?

Quoi qu’il arrive dans les urnes, le point de départ reste les prix actuels. Voici les médianes de l’offre à la vente de notre rapport de marché de novembre 2026 :

Ce sont des prix d’offre, mis à jour chaque mois dans notre rapport sur les prix de la Costa del Sol. La demande internationale et la rareté du neuf expliquent ces niveaux bien plus que n’importe quelle loi nationale, et cela ne dépend pas du résultat du 29N.

Comment les voix se transforment-elles en sièges dans la province de Málaga ?

Le Congreso compte 350 députés répartis par provinces selon leur population, avec un minimum de deux par province. La province de Málaga en élira 11, comme en 2023. Chaque parti présente une liste bloquée et les sièges sont attribués selon la méthode D’Hondt, qui divise les voix de chaque liste par 1, 2, 3 et ainsi de suite, puis attribue les sièges aux quotients les plus élevés.

Dans les circonscriptions de taille moyenne, l’écart entre D’Hondt et une répartition proportionnelle pure est généralement d’un siège en plus ou en moins. Ce qui pèse le plus, c’est la manière dont les partis se présentent : réunir des candidatures évite de perdre des voix, et c’est pourquoi les alliances de dernière minute comptent autant que l’algorithme. Au Senado, chaque province péninsulaire élit quatre sénateurs et chaque électeur peut en cocher jusqu’à trois.

Pour le logement, la conséquence pratique est que presque aucune réforme d’envergure ne passera sans accords entre plusieurs groupes, et que les lois mettent des mois à être adoptées. Même un changement de majorité ne se ferait pas sentir sur le marché avant 2027.

Un acheteur étranger peut-il voter aux élections générales ?

Non. Aux élections générales, seuls votent les citoyens de nationalité espagnole. Les résidents de l’Union européenne inscrits au padrón (registre municipal) peuvent voter aux élections municipales et européennes, et ceux de certains pays ayant une convention de réciprocité, comme le Royaume-Uni ou la Norvège, uniquement aux municipales. C’est pourquoi de nombreux propriétaires étrangers de la Costa del Sol suivent cette campagne sans pouvoir y participer, alors que les décisions les concernent directement.

Faut-il attendre la fin des élections pour acheter ?

Pour qui achète afin d’y vivre, les élections changent peu de choses : aucune proposition annoncée ne touche à l’impôt sur les transmissions d’Andalousie, que fixe la Junta, ni aux conditions des prêts immobiliers, qui dépendent de l’euríbor et de la BCE. L’Andalousie n’a en outre déclaré aucune zone de marché tendu, de sorte que les plafonds qui y sont liés ne s’appliquent pas ici.

Pour l’investisseur, trois points sont à surveiller : le résultat du vote du 12 novembre sur le décret relatif aux renouvellements, l’IVA de la location touristique à partir de décembre et la question de savoir si le prochain gouvernement maintiendra ou abrogera la Ley de Vivienda. Une rentabilité calculée aujourd’hui peut évoluer d’ici un an selon qui gouverne.

L’essentiel avant le 29N

La campagne promet beaucoup de bruit autour du logement, mais les règles qui comptent vraiment pour un acheteur sur la Costa del Sol sont celles déjà en vigueur et celles soumises au vote le 12 novembre. Si vous envisagez un achat ou un investissement, chez EVS nous vous aidons à calculer vos chiffres avec la réglementation actuelle et selon les scénarios possibles après les élections.

Questions fréquentes