Wybory 29N a mieszkania: co może się zmienić, jeśli kupujesz na Costa del Sol

Wybory parlamentarne 29 listopada nie zmienią z dnia na dzień zasad kupna domu, ale rozstrzygną o kierunku w trzech sprawach, które odbijają się na portfelu: regulacji najmu, opodatkowaniu mieszkań turystycznych i dopłatach do zakupu. Przed wyborami czeka nas jeszcze jedna kluczowa data: 12 listopada odbędzie się głosowanie nad dwoma dekretami mieszkaniowymi, które dziś kształtują rynek.

W tym artykule podsumowujemy, co już obowiązuje, co proponuje każda z dużych partii i na co warto zwracać uwagę, jeśli w najbliższych miesiącach myślisz o kupnie, sprzedaży lub inwestycji na Costa del Sol. Nie opowiadamy się po żadnej ze stron: ograniczamy się do wyjaśnienia praktycznych skutków dla kupującego.

Nad czym głosujemy 29 listopada i co dzieje się z dekretami mieszkaniowymi?

Real Decreto 806/2026, opublikowany w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) 6 października, rozwiązał Kongres i Senat oraz zarządził wybory parlamentarne na 29 listopada. Oficjalna kampania trwa od 13 do 27 listopada.

Zarządzenie wyborów nastąpiło kilka dni po tym, jak Kongres odrzucił pierwsze dekrety mieszkaniowe. Rząd zatwierdził je ponownie, ze zmianami, jako Real Decreto-ley 28/2026 i Real Decreto-ley 29/2026 (dekrety z mocą ustawy). Skoro parlament jest rozwiązany, o ich utrzymaniu decyduje Diputación Permanente (Stała Delegacja) Kongresu, która zaplanowała głosowanie na 12 listopada. Jeśli dekret nie zostanie zatwierdzony, przestaje obowiązywać.

Jakie rozwiązania mieszkaniowe już obowiązują?

Real Decreto-ley 29/2026 obowiązuje od 8 października, do czasu wspomnianego głosowania. Dla osób, które kupują lub już posiadają nieruchomość, najważniejsze są:

• Limit 2% rocznej waloryzacji czynszu w umowach najmu mieszkań.
• Nadzwyczajne przedłużenie o maksymalnie dwa lata dla najemców, których umowa się kończy.
• IVA (hiszpański odpowiednik VAT) w wysokości 10% dla najmu turystycznego od 1 grudnia 2026 r.
• Nowe zasady najmu sezonowego, który musi pisemnie uzasadniać czasowy charakter potrzeby najemcy.

Real Decreto-ley 28/2026, który wydłużałby odnawianie umów najmu i przewidywałby odszkodowanie dla najemcy w razie nieodnowienia umowy bez uzasadnionej przyczyny, wejdzie w życie 15 listopada tylko wtedy, gdy zatwierdzi go Diputación Permanente. Według opublikowanych rachunków jego przyjęcie jest znacznie mniej pewne niż dekretu 29/2026.

Co partie proponują w sprawie mieszkań przed 29N?

Według stanu na 9 listopada większość dużych partii nie opublikowała jeszcze pełnego programu wyborczego. Tabela przedstawia główne założenia na podstawie ich zapowiedzi, inicjatyw parlamentarnych i samych dekretów:

Krótko mówiąc, blok lewicowy stawia na regulację najmu i powiększenie zasobu publicznego, a blok prawicowy na zwiększenie podaży, obniżenie podatków przy zakupie i likwidację kontroli cen. Żadna z dużych partii nie zapowiedziała zmian w impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, podatku od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego) ani działań skierowanych do zagranicznych kupujących w skali krajowej.

Jak wygląda dziś rynek na Costa del Sol?

Bez względu na wynik wyborów punktem wyjścia są aktualne ceny. Oto mediany ofert sprzedaży z naszego raportu rynkowego z listopada 2026 r.:

Są to ceny ofertowe, aktualizowane co miesiąc w naszym raporcie cen na Costa del Sol. Poziom ten wynika bardziej z międzynarodowego popytu i niedoboru nowych inwestycji niż z jakiejkolwiek ustawy krajowej, a to nie zależy od wyniku 29N.

Jak głosy zamieniają się w mandaty w prowincji Málaga?

Kongres liczy 350 deputowanych, rozdzielonych między prowincje według liczby ludności, z minimum dwoma na prowincję. Prowincja Málaga wybierze 11, tylu samo co w 2023 r. Każda partia przedstawia listę zamkniętą, a mandaty przydziela się metodą D’Hondta, która dzieli głosy oddane na każdą listę przez 1, 2, 3 i kolejne liczby, a miejsca przyznaje najwyższym ilorazom.

W średnich okręgach różnica między metodą D’Hondta a czystym podziałem proporcjonalnym zwykle wynosi jeden mandat w górę lub w dół. Największe znaczenie ma to, w jaki sposób startują partie: łączenie kandydatur pozwala nie tracić głosów, dlatego sojusze zawierane w ostatniej chwili liczą się tak samo jak sam algorytm. W Senacie każda prowincja położona na półwyspie wybiera czterech senatorów, a każdy wyborca może zaznaczyć do trzech.

Dla rynku mieszkaniowego praktyczny wniosek jest taki, że prawie żadna poważna reforma nie przejdzie bez porozumień między kilkoma ugrupowaniami, a procedowanie ustaw trwa miesiącami. Nawet zmiana większości nie byłaby odczuwalna na rynku przed 2027 r.

Czy zagraniczny kupujący może głosować w wyborach parlamentarnych?

Nie. W wyborach parlamentarnych głosują wyłącznie obywatele hiszpańscy. Mieszkańcy Unii Europejskiej zameldowani w gminie (empadronados) mogą głosować w wyborach samorządowych i europejskich, a obywatele niektórych państw objętych umową wzajemności, jak Wielka Brytania czy Norwegia, tylko w samorządowych. Dlatego wielu zagranicznych właścicieli nieruchomości na Costa del Sol śledzi tę kampanię, nie mogąc w niej uczestniczyć, choć decyzje bezpośrednio ich dotyczą.

Czy warto poczekać z zakupem do czasu po wyborach?

Dla osoby kupującej z zamiarem zamieszkania wybory zmieniają niewiele: żadna z zapowiedzianych propozycji nie dotyka podatku od przeniesienia własności w Andaluzji, który ustala Junta, ani warunków kredytów hipotecznych, zależnych od Euribor i EBC. Ponadto Andaluzja nie ogłosiła stref napiętego rynku, więc związane z nimi limity nie mają tu zastosowania.

Inwestor powinien natomiast obserwować trzy sprawy: wynik głosowania 12 listopada nad dekretem dotyczącym odnawiania umów, IVA od najmu turystycznego od grudnia oraz to, czy następny rząd utrzyma, czy uchyli Ley de Vivienda. Rentowność wyliczona dziś może za rok wyglądać inaczej, w zależności od tego, kto będzie rządził.

Najważniejsze przed 29N

Kampania zapowiada dużo hałasu wokół mieszkalnictwa, ale zasady, które naprawdę się liczą dla kupującego na Costa del Sol, to te, które już obowiązują, oraz te, nad którymi głosuje się 12 listopada. Jeśli rozważasz zakup lub inwestycję, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci przeliczyć liczby według obecnych przepisów i możliwych scenariuszy po wyborach.

Najczęstsze pytania