Alquiler de temporada en Málaga: ya es el 37 % de la oferta y el decreto cambia las reglas

Más de un tercio de los pisos que se anuncian para alquilar en España ya son de temporada, y el alquiler de temporada en Málaga pesa todavía más: el 37 % de la oferta de la capital, frente al 34 % de media nacional, según el estudio de idealista del tercer trimestre de 2026. En el mismo periodo, la oferta de alquiler permanente ha caído un 10 % en un año en el conjunto del país y un 11 % en la capital malagueña.

El dato llega en plena reforma. Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que deja de tratar el alquiler de temporada como un uso distinto del de vivienda y lo convierte en un arrendamiento de vivienda temporal con más requisitos: una causa real que justifique la estancia, una duración máxima de doce meses como regla general y un límite a la renta cuando se encadenan contratos. Para quien tiene un piso en alquiler o piensa comprar para alquilar en la Costa del Sol, las dos cosas van de la mano.

¿Cuánto pesa el alquiler de temporada en Málaga frente a otras ciudades?

En el conjunto de España, la oferta de alquiler de temporada, que no incluye el alquiler turístico, creció un 7 % en el último año, mientras la de alquiler permanente retrocedía un 10 %. Las ciudades donde la temporada tiene más peso son San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) y Barcelona (57 %). Entre los grandes mercados sin zonas tensionadas, la capital malagueña es donde más pesa: un 37 %, frente al 35 % de Madrid y Valencia, el 33 % de Sevilla, el 31 % de Alicante y el 25 % de Palma.

Variación interanual de la oferta en el tercer trimestre de 2026 (anuncios activos entre el 25 de junio y el 25 de septiembre) y peso del alquiler de temporada sobre el total. Fuente: idealista.

La capital malagueña tiene un perfil propio. La oferta de temporada apenas se mueve (+1 %), así que su peso crece sobre todo porque desaparece alquiler de larga duración (-11 %). En Madrid ocurre lo contrario: la temporada se dispara un 52 % y la oferta permanente cae mucho menos (-6 %). Y en Barcelona, donde una ley catalana aplica desde enero de 2026 los topes de precio también al alquiler de temporada en zonas tensionadas, caen las dos: un 22 % la permanente y un 37 % la de temporada.

En Andalucía, la temporada pesa todavía más en Cádiz (61 %, solo por detrás de San Sebastián entre todas las capitales), Almería (44 %) y Granada (38 %), mientras que Sevilla se queda en el 33 % y Córdoba, en el 26 %.

¿Qué ha pasado con el alquiler en las ciudades con precios topados?

Todas las capitales declaradas zonas tensionadas, donde ya se aplican límites a la renta, han perdido oferta de alquiler permanente en el último año, con la única excepción de Girona (+4 %). Las mayores caídas se dan en San Sebastián (-52 %), A Coruña y Bilbao (-41 % en ambas), Pamplona (-33 %) y Vitoria (-32 %). En las cuatro capitales catalanas se hunde además la oferta de temporada: Girona la recorta un 63 %, Tarragona un 58 %, Barcelona un 37 % y Lleida un 21 %.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, el dato confirma que «la intervención en el mercado sigue generando escasez allí donde se aplica», aunque el portal advierte de que el trimestre todavía no recoge el efecto de los decretos de vivienda de octubre. En Andalucía no se ha declarado ninguna zona tensionada, así que en la provincia de Málaga no rigen los topes a la renta de los nuevos contratos; aun así, la oferta permanente de la capital cae a un ritmo parecido al de Valencia (-12 %) y menor que el de Alicante (-22 %), dos mercados que tampoco aplican controles.

¿Qué cambia en el alquiler de temporada con el Real Decreto-ley 29/2026?

El decreto redefine el alquiler de temporada como arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda de un inquilino que está fuera de su domicilio habitual por una causa justificada y que se pueda acreditar. Sus principales reglas, ya incorporadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos, son estas:

• Causa por escrito: el contrato debe explicar por qué el inquilino necesita la vivienda de forma temporal. Probarlo corresponde al propietario y, si falta, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde el primer día.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, un máximo de doce meses, prórrogas incluidas. Si se superan sin causa o se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con el plazo mínimo de cinco años (siete si el casero es una empresa).
• Renta: cuando se firman contratos temporales sucesivos en la misma vivienda, la renta del siguiente no puede subir más que el IRAV, el índice que publica el INE para actualizar los alquileres.
• Garantías y gastos: además de la fianza, la garantía adicional no puede superar una mensualidad, no se puede exigir un seguro de impago y el inquilino no paga los gastos de gestión inmobiliaria ni los impuestos de la vivienda, como el IBI.
• Reparaciones: las pequeñas reparaciones por el uso normal corren a cargo del propietario, que tiene cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el inquilino puede hacer la reparación y descontar su importe de la renta del mes siguiente.
• Habitaciones: si se alquila por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del piso completo.

La norma no enumera las causas válidas. Un traslado por trabajo, unos estudios o un tratamiento médico son los ejemplos más citados por los juristas; en cambio, las estancias largas por ocio, muy habituales en la Costa del Sol durante el invierno, quedan en una zona gris que conviene revisar con un abogado antes de firmar.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre mantienen sus reglas hasta que vencen, y entonces se extinguen sin prórroga; si se renuevan, pasan al nuevo régimen. El alquiler turístico de hasta 31 días sigue fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por la normativa turística. El decreto ya está en vigor, pero aún tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente a mediados de noviembre.

¿Qué tipo de viviendas se alquilan en la Costa del Sol?

Nuestra cartera de alquiler muestra un mercado muy distinto al de la capital. A 20 de octubre de 2026 tenemos 614 viviendas en alquiler en la Costa del Sol, todas con precio mensual: 403 pisos y 211 casas y villas, con una renta mediana de 3.500 € al mes. El 92 % de las que indican si tienen muebles se alquila amueblada y lista para entrar a vivir, un producto que sirve tanto para estancias de varios meses como para contratos largos.

Datos de nuestra cartera a 20 de octubre de 2026: viviendas en alquiler (pisos, casas y villas), sin locales ni oficinas. Mediana de la renta mensual y de la renta por metro cuadrado; el porcentaje de amuebladas se calcula sobre las viviendas que lo indican.

Marbella, Estepona y Benahavís concentran el 86 % de la oferta, con rentas medianas de entre 3.000 y 4.500 € al mes. Solo el 13 % de las viviendas cuesta 2.000 € al mes o menos, una franja que en Mijas llega al 44 %. Es un mercado de gama alta y muy internacional, en el que conviven contratos largos con estancias de varios meses, y por eso aquí conviene revisar los contratos con la nueva definición de vivienda temporal.

¿Qué conviene hacer si alquilas o compras para alquilar en la Costa del Sol?

Antes de comprar, decide qué modelo de alquiler encaja con la vivienda y con tu plan, porque cada uno sigue ahora reglas muy distintas:

El alquiler turístico exige además la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y, desde el 1 de diciembre de 2026, el decreto sujeta al IVA del 10 % los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos a un mismo inquilino, salvo que se trate de la vivienda habitual del propietario. Los alquileres de más de 30 noches siguen exentos de IVA si no incluyen servicios propios de la hostelería, como la limpieza o el lavado de ropa.

• Si apuestas por el alquiler temporal, documenta la causa del inquilino (contrato de trabajo, matrícula, informe médico) y guarda la prueba: si no puedes acreditarla, el contrato se tratará como de vivienda habitual.
• Calcula la rentabilidad con prudencia: más rotación implica más meses vacíos, más limpieza y más gestión, y la renta de los contratos encadenados ya no puede subir por encima del IRAV.
• Revisa los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre: siguen con sus reglas hasta que vencen, pero una renovación ya entra en el nuevo régimen.
• Valora el alquiler de larga duración: en un mercado con cada vez menos oferta permanente, un buen inquilino estable reduce los meses vacíos y los costes de gestión.

En resumen: ¿sigue compensando el alquiler de temporada en Málaga?

El alquiler de temporada ya es más de un tercio del mercado y en la capital malagueña llega al 37 %, pero no porque haya más pisos de temporada, sino porque desaparece alquiler de larga duración. Con el nuevo decreto, la temporada deja de ser un atajo: sigue siendo una opción válida para inquilinos desplazados por trabajo, estudios o salud, con contratos bien documentados y una rentabilidad calculada sin optimismo. Si tienes una vivienda en alquiler o buscas una para invertir en la Costa del Sol, en EVS PROPERTY GROUP te ayudamos a elegir el modelo que mejor encaja con cada inmueble.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

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