Pour s’installer en Espagne, il faut d’abord savoir si l’on est citoyen de l’UE ou non. Un Allemand, un Finlandais ou un Néerlandais doit seulement s’inscrire au Registro Central de Extranjeros (registre central des étrangers) s’il compte rester plus de trois mois. Un Britannique, depuis le Brexit, ou un Américain a besoin d’un visa de résidence, car sans lui il ne peut séjourner que 90 jours sur 180. Dans les deux cas, il faudra un NIE (numéro d’identification des étrangers), l’empadronamiento (inscription au registre de la population de la mairie, ou padrón) et un logement.
Ce guide résume les démarches selon les règles en vigueur en novembre 2026, du point de vue de celui qui cherche une maison sur la Costa del Sol. Il ne remplace pas les conseils d’un avocat spécialisé en droit des étrangers ni d’un conseiller fiscal.
De quoi un citoyen de l’UE a-t-il besoin pour vivre en Espagne ?
Les citoyens de l’UE, de l’Espace économique européen et de la Suisse peuvent vivre en Espagne sans visa. Si le séjour dépasse trois mois, ils doivent demander en personne le certificat d’enregistrement de citoyen de l’UE, au moyen du formulaire EX-18, dans les trois mois suivant leur arrivée. Ce certificat inclut le NIE. Pour l’obtenir, il faut justifier d’un travail en Espagne ou, à défaut, de ressources économiques suffisantes et d’une assurance maladie, publique ou privée.
De quoi les Britanniques ont-ils besoin pour s’installer en Espagne après le Brexit ?
Depuis 2021, les Britanniques sont des ressortissants d’un pays tiers. Ils peuvent acheter un logement sans restriction, mais pour y vivre plus de 90 jours sur 180, ils ont besoin d’un visa, à demander au consulat d’Espagne du pays de résidence avant le voyage. Les voies les plus courantes sont :
- La résidence non lucrative (residencia no lucrativa) : pour ceux qui vivent de rentes, d’une pension ou d’économies et ne travailleront pas en Espagne. Elle exige des revenus équivalents à 400 % de l’IPREM (indicateur public de revenu à effets multiples), soit environ 28 800 € par an pour le demandeur en 2026, plus 100 % de l’IPREM par membre de la famille, et une assurance maladie privée sans quote-part à votre charge.
- Le visa de télétravail, connu comme visa de nomade numérique : pour ceux qui travaillent à distance pour des entreprises ou des clients situés hors d’Espagne.
- Le travail salarié ou indépendant, les études ou le regroupement familial, chacun avec ses propres conditions.
Acheter un logement ne donne plus droit à la résidence : le visa pour investisseurs immobiliers, la fameuse golden visa, a été supprimé à compter du 3 avril 2025.
Les démarches à l’arrivée : NIE, padrón, santé et banque
| Démarche | Où | À quoi cela sert |
|---|---|---|
| NIE ou certificat d’enregistrement UE | Extranjería (bureau des étrangers) ou Policía Nacional, ou consulat | Acheter, signer des contrats, ouvrir un compte, payer des impôts |
| Empadronamiento | Mairie de votre commune | Santé, écoles, aides et réductions municipales |
| Carte sanitaire | Centre de santé, après la Seguridad Social (sécurité sociale) | Soins dans le système de santé public andalou |
| Compte bancaire espagnol | N’importe quelle banque | Domicilier l’IBI (taxe foncière), les charges de la comunidad de propietarios (copropriété) et les abonnements |
Les retraités britanniques et de l’UE ayant droit aux soins de santé dans leur pays peuvent enregistrer le formulaire S1 auprès de la Seguridad Social espagnole pour utiliser le système de santé public. Celui qui travaille en Espagne cotise et y accède directement.
À partir de quand payez-vous des impôts en Espagne ?
Vous devenez résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. À partir de cette année-là, vous déclarez en Espagne vos revenus mondiaux au titre de l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques), y compris les pensions et les loyers perçus à l’étranger, les conventions de double imposition évitant de payer deux fois. Avant de vous installer, il est conseillé de vérifier avec un conseiller comment vos revenus seront imposés, car ce changement pèse davantage sur l’économie familiale que le déménagement lui-même.
Acheter ou louer un logement en vous installant sur la Costa del Sol ?
Beaucoup de nos clients louent entre six mois et un an avant d’acheter, pour connaître la région en hiver comme en été. La location de longue durée sur la côte est chère et rare, il est donc préférable de commencer à chercher à l’avance. Si vous avez déjà choisi la zone, acheter évite cette recherche et, pour les Britanniques, est compatible avec la demande de visa, sans toutefois la remplacer.
À titre de référence, selon notre rapport de marché, le prix médian des logements en vente va d’environ 359 000 € à Manilva à 549 000 € à Mijas et Fuengirola, et 950 000 € à Marbella. Pour votre budget, ajoutez environ 8 % d’impôts et de frais d’achat pour un bien de seconde main.
Conclusion
S’installer en Espagne est simple pour un Européen et demande de la préparation pour un Britannique ou tout autre ressortissant hors UE : le visa se demande avant le voyage et la résidence fiscale modifie vos impôts dès la première année. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous aidons ceux qui s’installent sur la Costa del Sol à choisir la zone, à trouver un logement à louer ou à acheter et à coordonner le NIE avec le notaire et la banque.
Questions fréquentes
Les Britanniques peuvent-ils toujours s’installer en Espagne ?
Oui, mais avec un visa de résidence, comme tout ressortissant d’un pays hors UE. Sans lui, ils peuvent rester 90 jours sur 180, même s’ils sont propriétaires d’un logement.
De combien d’argent faut-il disposer pour s’installer en Espagne sans travailler ?
Pour la résidence non lucrative, des revenus ou des économies équivalant à 400 % de l’IPREM, soit environ 28 800 € par an pour une personne en 2026, plus 7 200 € par membre de la famille à charge. Un citoyen de l’UE doit justifier de ressources suffisantes, sans chiffre aussi rigide.
Acheter une maison en Espagne donne-t-il droit à la résidence ?
Non, depuis le 3 avril 2025, date de la disparition de la golden visa. Le logement sert de domicile pour d’autres voies de résidence, mais n’est pas une voie en soi.
Ai-je besoin d’un NIE avant de m’installer ?
Vous en aurez besoin pour louer ou acheter avec un contrat, ouvrir un compte et souscrire les abonnements, il est donc conseillé de le demander dès que possible, même auprès du consulat de votre pays.
