Les frais d’achat d’un logement sur la Costa del Sol représentent, dans l’ancien, environ 7,5-8 % du prix : 7 % d’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), auxquels s’ajoutent le notaire, le registre et la gestoría (cabinet de gestion administrative), qui totalisent ensemble entre 1 500 et 3 000 € selon la valeur du bien. Dans le neuf, la facture grimpe autour de 12 %, car on paie 10 % d’IVA (la TVA espagnole) et 1,2 % d’actos jurídicos documentados (AJD, droit de timbre sur les actes notariés). Les frais de notaire de la compraventa (vente) sont à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire du contrat.
Nous détaillons ci-dessous chaque frais, qui le paie, ainsi que deux exemples avec des prix réels de la côte. Les chiffres du notaire et du registre sont indicatifs : tous deux facturent selon un arancel (barème) officiel, et il est conseillé de demander un devis avant de signer.
Quels frais comporte l’achat d’un logement en Andalousie ?
| Frais | Ancien | Neuf | Qui paie |
|---|---|---|---|
| Impôt sur l’achat | ITP 7 % | IVA 10 % | Acheteur |
| Actos jurídicos documentados | Non dû | 1,2 % | Acheteur |
| Notaire de la compraventa | Barème officiel, environ 700-1 500 € | Barème officiel, environ 700-1 500 € | Acheteur, sauf accord contraire |
| Registro de la Propiedad (registre foncier) | Barème officiel, environ 400-900 € | Barème officiel, environ 400-900 € | Acheteur |
| Gestoría | Facultative, environ 200-400 € | Facultative, environ 200-400 € | Acheteur |
| Expertise (tasación) en cas de prêt hypothécaire | Environ 300-600 € | Environ 300-600 € | Acheteur |
| Plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value) | Selon la commune | Selon la commune | Vendeur |
L’ITP est calculé sur la plus élevée de deux valeurs : le prix de l’escritura (acte notarié) ou la valeur de référence du Catastro (cadastre). Si vous achetez en dessous de la valeur de référence, vous paierez quand même sur cette dernière.
Quels frais de notaire l’acheteur paie-t-il ?
Selon le Código Civil (Code civil espagnol), le vendeur paie l’escritura matriz (la minute de l’acte) et l’acheteur la première copie, mais en pratique presque tous les contrats mettent le notaire de la compraventa à la charge de l’acheteur, et c’est ce que vous devez budgétiser. Le montant ne dépend pas du notaire que vous choisissez : tous appliquent le même arancel, approuvé par le Real Decreto 1426/1989, qui varie selon la valeur du logement et le nombre de pages de l’escritura.
Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, l’escritura du prêt est un acte distinct. Depuis la Ley 5/2019, la banque paie son notaire, le registre, la gestoría et l’impôt sur l’hypothèque ; l’acheteur ne supporte que l’expertise et, s’il les demande, les copies.
Combien coûte la signature d’une escritura ? Deux exemples sur la Costa del Sol
Nous prenons un appartement à 300 000 €, courant à Fuengirola, Torremolinos ou Manilva, et la médiane des annonces de la côte dans notre rapport de marché, 650 000 €. Le notaire, le registre et la gestoría sont des estimations situées dans la fourchette haute ; l’impôt, lui, est exact.
| Poste | 300 000 € ancien | 650 000 € ancien | 650 000 € neuf |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21 000 € | 45 500 € | Non applicable |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Non applicable | Non applicable | 72 800 € |
| Notaire, registre et gestoría | ≈ 2 000 € | ≈ 2 800 € | ≈ 2 800 € |
| Total approximatif | ≈ 23 000 € (7,7 %) | ≈ 48 300 € (7,4 %) | ≈ 75 600 € (11,6 %) |
Si le logement doit être votre résidence principale et vaut jusqu’à 150 000 €, l’ITP descend à 6 %, et à 3,5 % pour les moins de 35 ans et d’autres catégories soumises à la même limite. Pour 2027, le projet de budget de la Junta prévoit de ramener le taux général à 6,75 % et de relever cette limite à 200 000 €, sous réserve de son approbation par le Parlement andalou.
Quels frais supplémentaires pour un acheteur non résident ?
- NIE (numéro d’identification des étrangers) : la taxe officielle est faible (modèle 790 code 012), mais si vous déléguez la démarche, vous paierez une procuration notariée, l’apostille, la traduction et des honoraires.
- Avocat : il n’est pas obligatoire, mais il est d’usage d’en engager un pour la due diligence ; les honoraires sont libres et sont généralement fixés en pourcentage du prix ou sous forme de forfait.
- Traductions et taux de change : si vous payez depuis l’extérieur de la zone euro, la différence entre le taux de la banque et celui d’un service spécialisé peut coûter plus cher que le notaire.
- Impôts annuels : en tant que non-résident, vous déclarerez chaque année le revenu imputé du logement avec le modèle 210, même si vous ne le louez pas, en plus de l’IBI (impôt foncier) et de la taxe d’enlèvement des ordures.
Si le vendeur est non résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à Hacienda (l’administration fiscale) avec le modèle 211. Ce n’est pas un frais supplémentaire, puisqu’il est déduit du paiement au vendeur, mais c’est bien une obligation de l’acheteur que le notaire vérifiera.
Quand et comment paie-t-on les impôts de l’achat ?
En Andalousie, l’ITP ou l’AJD se règlent avec le modèle 600 dans les deux mois suivant la signature ; l’IVA du neuf se paie au promoteur avec le prix. Sans le justificatif de l’impôt, le Registro ne inscrit pas le logement à votre nom ; en pratique, la gestoría ou l’avocat le dépose donc dans les jours qui suivent l’escritura.
Conclusion
Pour éviter les mauvaises surprises, ajoutez au prix 8 % si vous achetez dans l’ancien et 12 % s’il s’agit du neuf, plus les frais supplémentaires de non-résident le cas échéant. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous donnons le calcul exact pour chaque logement qui vous intéresse, avec un devis du notaire et du registre, avant que vous ne signiez la réservation.
Questions fréquentes
Combien coûte la signature de l’escritura d’une maison à 200 000 € ?
En Andalousie, dans l’ancien, environ 14 000 € d’ITP à 7 % plus 1 200-1 800 € environ de notaire, registre et gestoría. S’il s’agit de votre résidence principale, le taux réduit de 6 % ne s’applique pas, car le prix dépasse la limite de 150 000 €.
Quels frais de notaire l’acheteur paie-t-il ?
Selon la loi, la première copie de l’escritura ; en pratique, presque toujours l’intégralité des frais de notaire de la compraventa, car c’est ce que prévoit le contrat. Le notaire de l’hypothèque est payé par la banque.
Les étrangers paient-ils plus d’impôts pour acheter une maison en Espagne ?
Non. L’ITP, l’IVA et l’AJD sont les mêmes pour un Espagnol et pour un étranger. Ce qui change, c’est la fiscalité annuelle : un non-résident déclare le revenu imputé avec le modèle 210 et ne peut pas appliquer les taux réduits de résidence principale.
Peut-on payer les frais d’achat avec le prêt hypothécaire ?
Rarement. Les banques financent un pourcentage de la plus faible des deux valeurs entre le prix et l’expertise, et les impôts et frais doivent être apportés par l’acheteur sur ses économies. Un non-résident se voit généralement financer autour de 60-70 %.
