Tácita reconducción du bail : ce qui change avec le décret 29/2026 si votre contrat est arrivé à échéance

Lorsqu’un contrat de location de logement arrive à échéance et que le locataire reste dans l’appartement en continuant à payer chaque mois sans que personne s’y oppose, on parle de tácita reconducción (reconduction tacite du bail), et le Real Decreto-ley 29/2026 s’y applique également. Le locataire peut demander une prorogation extraordinaire pouvant aller jusqu’à deux ans et, à défaut de nouvel accord, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 2 % jusqu’au 31 décembre 2027.

Cette situation est très fréquente dans les contrats anciens qui ont déjà épuisé leurs prorogations légales. Il est donc utile que propriétaires, locataires et investisseurs sachent ce que dit exactement le décret, entré en vigueur le 8 octobre 2026, et quelles questions restent ouvertes.

Qu’est-ce que la tácita reconducción dans un contrat de location ?

Elle est régie par l’article 1566 du Código Civil (Code civil espagnol). Si, à la fin du contrat, le locataire reste quinze jours dans le logement avec l’accord du propriétaire et sans que celui-ci lui ait demandé de partir, on considère qu’il existe un nouveau bail.

Il ne s’agit pas d’une simple prolongation du contrat précédent, mais d’un nouveau contrat qui en conserve les conditions, avec deux exceptions importantes. La durée devient celle de la période de paiement du loyer, généralement mensuelle, selon l’article 1581. Et les garanties apportées par un tiers, comme un avalista (garant), ne sont pas transférées au nouveau contrat, selon l’article 1567.

Le locataire peut-il demander la prorogation extraordinaire du décret 29/2026 ?

Oui. La disposition finale cinquième du décret mentionne expressément trois situations : la fin de la prorogation obligatoire de l’article 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi espagnole sur les baux urbains, LAU) avant le 31 décembre 2028, la fin de la prorogation tacite des articles 10.1 et 10.2, ou la fin de la période de tácita reconducción de l’article 1566 du Código Civil.

La prorogation n’est pas automatique. Voici les conditions fixées par le texte publié au BOE :

• Contrat portant sur une résidence principale, soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos et en vigueur le 8 octobre 2026.
• Locataire à jour de ses paiements, et l’ayant été mois après mois pendant les huit mois précédents.
• Demande expresse du locataire adressée au propriétaire.
• Prorogation par périodes annuelles, jusqu’à un maximum de deux ans, aux mêmes termes et conditions que le contrat en vigueur.

Le propriétaire doit l’accepter, sauf dans trois cas : si les parties ont convenu d’autres conditions, si un nouveau contrat a été signé, ou s’il a communiqué, dans les délais de l’article 9.3, qu’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille, pour un motif réel et justifié, même si cette possibilité ne figurait pas dans le contrat. Elle ne s’applique pas non plus si les deux parties conviennent de renouveler le contrat ou d’en signer un nouveau avec un loyer au moins 5 % inférieur.

Les demandes faites sous le décret 8/2026 sont-elles toujours valables ?

Le Real Decreto-ley 8/2026, de mars, prévoyait déjà une prorogation extraordinaire. La disposition transitoire première du nouveau décret tient pour valables les demandes présentées pendant sa période de vigueur, sans qu’il soit nécessaire de les renouveler, et ajoute que toute prorogation ultérieure sera régie par les règles du 29/2026.

L’avocat José Ramón Zurdo, de l’Agencia Negociadora del Alquiler, soutient dans idealista que cette validation n’étend pas a posteriori la portée du décret précédent. Si un contrat en tácita reconducción n’entrait pas dans le champ du 8/2026, la demande faite à l’époque ne sert probablement à rien, mais le locataire peut désormais demander la prorogation du 29/2026 s’il remplit les conditions. Le plus prudent est de faire une nouvelle demande, par écrit, par exemple par burofax (courrier recommandé à valeur probante).

De combien le loyer peut-il augmenter dans un contrat en tácita reconducción ?

La disposition finale sixième limite les actualisations annuelles qui tombent entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027. Si le loyer dépasse la valeur maximale de l’indice étatique de référence, le Serpavi, il ne peut pas augmenter du tout. Dans les autres cas, il augmente de ce qui est convenu à nouveau et, à défaut d’accord, de 2 % au maximum.

Comme le contrat en tácita reconducción conserve les conditions du contrat d’origine, il conserve aussi sa clause d’actualisation, s’il en avait une. La limite l’affecte donc de la même façon que n’importe quelle autre location de logement. Si le contrat ne prévoyait aucune actualisation, le loyer ne peut pas augmenter, car l’article 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos n’autorise l’actualisation que dans les termes convenus.

Prenons l’exemple d’un loyer de 1 200 euros par mois et d’une clause indexée sur un IPC (indice des prix à la consommation) de 3 % :

Que signifie cela pour les propriétaires et investisseurs de la Costa del Sol ?

À Málaga, Marbella ou Fuengirola, de nombreux appartements sont loués avec des contrats signés il y a des années et qui fonctionnent aujourd’hui mois par mois. Jusqu’à présent, le propriétaire pouvait mettre fin à cette relation à l’issue d’une période mensuelle, moyennant le préavis voulu. Avec le décret, si le locataire en fait la demande et remplit les conditions, le propriétaire devra accepter jusqu’à deux ans de plus avec le même loyer et les mêmes conditions, sauf s’il a besoin du logement ou si les parties parviennent à un autre accord.

La province de Málaga n’est pas déclarée zona tensionada ; la prorogation de trois ans de l’article 10.3 n’entre donc pas en jeu ici. Avant d’agir, il convient de vérifier les points suivants :

• Si le contrat est en tácita reconducción et depuis quand.
• S’il y avait un avalista, car sa garantie ne passe pas au nouveau contrat.
• Si le loyer actuel dépasse la valeur du Serpavi pour votre logement.
• Si vous avez réellement besoin du logement et pouvez le justifier dans les délais de l’article 9.3.
• Si vous allez acheter un appartement occupé par un locataire, quel contrat il a et dans quelle situation il se trouve.

Pour l’acheteur ou l’investisseur, un appartement occupé par un locataire en tácita reconducción n’est plus un bien qui peut se libérer en un ou deux mois. Il faut compter sur jusqu’à deux ans de contrat supplémentaires et sur un loyer pratiquement gelé dans le calcul de la rentabilité.

L’essentiel

Le décret 29/2026 ne change pas les règles civiles de la tácita reconducción, mais il en modifie les effets : il ouvre à ces contrats la prorogation extraordinaire et leur applique le plafond de 2 %. Il doit être validé par la Diputación Permanente del Congreso, le vote étant prévu le 12 novembre, et s’il ne l’est pas, il cessera de s’appliquer ; il convient donc de suivre ce vote. Si vous avez un appartement en location sur la Costa del Sol ou si vous envisagez d’en acheter un occupé par un locataire, EVS PROPERTY GROUP peut vous aider à évaluer l’impact pour vous.

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