Si vendes una vivienda en España siendo no residente, la ganancia patrimonial tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, y el comprador retiene el 3 % del precio como pago a cuenta. Después presentas tú el modelo 210 (en la práctica, hasta unos cuatro meses después de la firma) para pagar la diferencia o recuperar lo que se retuvo de más.
Las reglas son estatales: se aplican igual a un piso en Málaga, una villa en Marbella o un adosado en Estepona. A continuación explicamos cómo se calcula la ganancia, qué tiene que hacer el comprador con el modelo 211, cuándo vence el modelo 210 y en qué se diferencia todo esto de la plusvalía municipal.
¿Cuánto paga un no residente al vender su vivienda?
El tipo es el 19 % sobre la ganancia, sin importar tu país de residencia. La Ley del IRNR fija un tipo general del 24 % para otras rentas, rebajado al 19 % para residentes en la UE y el EEE. Sin embargo, su artículo 25.1.f grava las ganancias patrimoniales al 19 % para todos los no residentes. Por eso, tras el Brexit, un vendedor residente en Reino Unido también paga el 19 %, igual que un alemán, un sueco o un estadounidense.
Ni estos tipos ni la retención del 3 % han cambiado para 2026.
Para que tengas la comparación: si fueras residente fiscal en España, la ganancia entraría en la base del ahorro del IRPF. La escala publicada por la AEAT para el IRPF 2025 va del 19 % (hasta 6.000 €) al 30 % (por encima de 300.000 €). Este artículo, eso sí, trata solo de vendedores no residentes.
Si en tu país también te gravan la venta, entran en juego los convenios para evitar la doble imposición. Por lo general, el país donde está el inmueble tiene derecho a gravar la ganancia, pero conviene revisar con un asesor el convenio concreto de tu país.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda?
La ganancia es el valor de venta menos el valor de compra, después de ajustar los dos:
- Al precio de compra se suman los gastos y tributos que pagaste al comprar (notaría, registro, comisiones) y las mejoras. Las reparaciones y el mantenimiento no se suman.
- Los intereses de la hipoteca no se suman.
- Si la vivienda estuvo alquilada, al valor de compra se le resta la amortización, con el mínimo que fija la normativa.
- Del precio de venta se restan los gastos y tributos que paga el vendedor.
- Los coeficientes de actualización por inflación no se aplican a las ventas desde el 1 de enero de 2015.
Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, existe un régimen transitorio que reduce la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006, con límites. El cálculo tiene matices y debe hacerlo tu asesor fiscal.
Tres ejemplos: pagar, recuperar una parte o recuperarlo todo
Supongamos una vivienda comprada por 250.000 € más 25.000 € de gastos e impuestos de compra, lo que da un valor de adquisición de 275.000 €. Se vende por 400.000 € con 10.000 € de gastos de venta. La ganancia es 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, y el 19 % de esa cifra son 21.850 €. El comprador ya retuvo 12.000 € (el 3 % de 400.000 €), así que en el modelo 210 quedan por pagar 9.850 €.
| Concepto | Ejemplo A | Ejemplo B | Ejemplo C |
|---|---|---|---|
| Precio de venta | 400.000 € | 400.000 € | 400.000 € |
| Ganancia | 115.000 € | 40.000 € | Pérdida |
| Impuesto (19 %) | 21.850 € | 7.600 € | 0 € |
| Retenido por el comprador (3 %) | 12.000 € | 12.000 € | 12.000 € |
| Resultado del modelo 210 | A pagar 9.850 € | A devolver 4.400 € | A devolver 12.000 € |
El ejemplo C es el que más se olvida. Si vendes con pérdida no debes nada, pero los 12.000 € retenidos solo vuelven si presentas el modelo 210.
Retención del 3 % y modelo 211: lo que hace el comprador
Cuando el vendedor es no residente, el comprador tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta. Da igual que el propio comprador sea residente o no. Esa cantidad no es un impuesto añadido, sino un anticipo a cuenta del impuesto del vendedor.
La única excepción oficial es aportar el inmueble para constituir o ampliar el capital de una sociedad española. Además, si el comprador no ingresa la retención, la vivienda queda afecta al pago de la cantidad menor entre la retención y el impuesto. Al comprador le interesa cumplir, porque la casa que adquiere responde de esa deuda.
Modelo 210: plazo y devolución
El vendedor presenta el modelo 210 por la venta sea cual sea el resultado: con ganancia, sin ella o con pérdida. Según la AEAT, el plazo es de tres meses a contar desde que termina el mes que tiene el comprador para el modelo 211. En la práctica, eso supone hasta unos cuatro meses desde la escritura.
Si la retención supera la cuota, en la misma declaración se pide la devolución del exceso. Hay que adjuntar el justificante de la retención y un documento que acredite la titularidad de la cuenta bancaria. Se puede presentar por internet o en papel. La Orden HAC/623/2026 ha modificado el modelo 210, y el nuevo formulario se usará para las declaraciones presentadas a partir del 1 de enero de 2027.
¿Hay exenciones para no residentes?
- Reinversión en vivienda habitual: solo para residentes en la UE o el EEE, incluidos Islandia, Noruega y Liechtenstein (disposición adicional séptima de la Ley del IRNR). Solo se aplica si la vivienda vendida fue tu vivienda habitual en España; no vale para una segunda residencia o una vivienda de vacaciones. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Aun así, el comprador retiene el 3 % y tú presentas el modelo 210. Desde el Brexit, quien reside en Reino Unido no puede acogerse.
- Compras de 2012: está exenta la mitad de la ganancia en viviendas urbanas adquiridas entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, salvo en determinadas operaciones entre cónyuges y familiares.
¿Y si la vivienda es de un matrimonio o de varios copropietarios?
Cada copropietario no residente declara su parte por separado, con su propio modelo 210. La excepción es que, si los dos cónyuges son no residentes, pueden presentar una sola declaración por la venta.
Plusvalía municipal: un impuesto distinto
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto aparte que cobra el ayuntamiento donde está la vivienda, ya sea Málaga, Marbella, Mijas o Benalmádena. Grava la subida de valor del suelo, no tu ganancia total, y si el suelo no se ha revalorizado no hay que pagarla. Se calcula de dos maneras (por coeficientes o por la plusvalía real) y se aplica la que salga más baja. En una compraventa, el plazo es de 30 días hábiles.
Si el vendedor es una persona física no residente, la ley obliga al comprador a pagarla como sustituto del contribuyente. Por eso, en la práctica, suele descontarse del precio en la notaría.
Calendario: quién presenta qué y cuándo
| Quién | Qué | Cuándo |
|---|---|---|
| Comprador | Retención del 3 % (modelo 211) | Un mes desde la venta |
| Comprador, como sustituto | Plusvalía municipal si el vendedor es persona física no residente | 30 días hábiles |
| Vendedor | Modelo 210 con la ganancia o la pérdida | Tres meses tras el mes del 211 (hasta unos cuatro meses desde la venta) |
| Hacienda | Devolución de lo retenido de más | Después de presentar el 210 a devolver |
Documentos que conviene tener a mano
- Escritura de compra.
- Facturas de los gastos de compra, de las mejoras y de los gastos de venta.
- Justificante del modelo 211 presentado por el comprador.
- Certificado de titularidad de la cuenta bancaria para la devolución.
Conclusión: planifica la venta antes de firmar
Si eres no residente y vendes en la Costa del Sol, ten presentes tres cosas: el 19 % sobre la ganancia, el 3 % que retiene el comprador y el modelo 210 dentro de plazo, también cuando hay pérdida. Este artículo es informativo y no es asesoramiento fiscal. Cada venta debe calcularla un asesor fiscal o un abogado.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga un no residente por la ganancia al vender su vivienda en España?
El 19 % de la ganancia, es decir, el precio de venta menos los gastos de venta y el valor de compra ajustado. El 3 % que retiene el comprador se descuenta de esa cuota en el modelo 210.
¿Un vendedor residente en Reino Unido paga el 19 % o el 24 %?
El 19 %. El artículo 25.1.f de la Ley del IRNR aplica ese tipo a las ganancias patrimoniales de todos los no residentes, también después del Brexit.
¿Qué es la retención del 3 %?
Es un anticipo del impuesto del vendedor. El comprador lo descuenta del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta.
¿Cómo recupero el 3 %?
Presentando el modelo 210 en los tres meses siguientes al mes del modelo 211, con el justificante de la retención y el certificado de titularidad bancaria. Si la cuota es menor que lo retenido, Hacienda devuelve la diferencia.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que el impuesto sobre la ganancia?
No. La plusvalía es un impuesto del ayuntamiento sobre la subida de valor del suelo. La ganancia patrimonial tributa ante Hacienda en el IRNR. En una venta pueden aplicarse los dos.
