Jos myyt asunnon Espanjassa ei-residenttinä, myyntivoitosta maksetaan 19 % ei-residenttien tuloveroa (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), ja ostaja pidättää 3 % kauppahinnasta ennakkomaksuksi. Sen jälkeen sinä jätät modelo 210 -veroilmoituksen (käytännössä noin neljän kuukauden kuluessa allekirjoituksesta) maksaaksesi erotuksen tai saadaksesi takaisin liikaa pidätetyn osuuden.
Säännöt ovat valtakunnallisia: ne koskevat samalla tavalla kerrostaloasuntoa Málagassa, huvilaa Marbellassa ja rivitaloa Esteponassa. Seuraavaksi kerromme, miten voitto lasketaan, mitä ostajan on tehtävä modelo 211 -lomakkeella (ostajan pidätysilmoitus), milloin modelo 210 erääntyy ja miten tämä kaikki eroaa plusvalía municipal -verosta (kunnallinen arvonnousuvero).
Paljonko ei-residentti maksaa asuntonsa myynnistä?
Veroprosentti on 19 % voitosta riippumatta asuinmaastasi. IRNR-laki (Ley del IRNR) määrää muille tuloille yleiseksi veroprosentiksi 24 %, joka on alennettu 19 %:iin EU:n ja ETA:n alueella asuville. Lain 25.1.f artikla kuitenkin verottaa myyntivoittoja 19 %:lla kaikilta ei-residenteiltä. Siksi myös Britanniassa asuva myyjä maksaa Brexitin jälkeen 19 %, aivan kuten saksalainen, ruotsalainen tai yhdysvaltalainen.
Nämä veroprosentit eivät ole muuttuneet, eikä 3 %:n pidätys ole muuttunut vuodelle 2026.
Vertailun vuoksi: jos olisit Espanjassa verotuksellinen residentti, voitto kuuluisi IRPF-tuloveron säästöjen veropohjaan (base del ahorro). AEAT:n (Espanjan veroviranomainen) julkaisema asteikko vuodelle 2025 ulottuu 19 %:sta (6 000 euroon asti) 30 %:iin (300 000 euron ylittävältä osalta). Tämä artikkeli käsittelee kuitenkin vain ei-residenttejä myyjiä.
Jos myös kotimaasi verottaa myyntiä, kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevat sopimukset tulevat sovellettaviksi. Yleensä kiinteistön sijaintivaltio saa verottaa voittoa, mutta oman maasi sopimus kannattaa tarkistaa asiantuntijan kanssa.
Miten asunnon myyntivoitto lasketaan?
Voitto on myyntiarvo vähennettynä ostoarvolla, kun molemmat on ensin oikaistu:
- Ostohintaan lisätään ostohetkellä maksetut kulut ja verot (notaari, rekisteri, välityspalkkiot) sekä parannukset. Korjauksia ja kunnossapitoa ei lisätä.
- Asuntolainan korkoja ei lisätä.
- Jos asunto on ollut vuokrattuna, ostoarvosta vähennetään poisto normiston määräämällä vähimmäismäärällä.
- Myyntihinnasta vähennetään kulut ja verot, jotka myyjä maksaa.
- Inflaatiotarkistuskertoimia ei sovelleta 1.1.2015 jälkeen tehtyihin myynteihin.
Jos ostit ennen 31.12.1994, voimassa on siirtymäsääntely, joka pienentää rajoitetusti 20.1.2006 mennessä kertyneen voiton osuutta. Laskelmassa on vivahteita, ja sen tulee tehdä veroasiantuntijasi.
Kolme esimerkkiä: maksettavaa, osittainen palautus tai täysi palautus
Oletetaan asunto, joka on ostettu 250 000 eurolla, ja ostokuluja ja -veroja on 25 000 euroa, joten hankinta-arvo on 275 000 €. Se myydään 400 000 eurolla, ja myyntikulut ovat 10 000 €. Voitto on 400 000 − 10 000 − 275 000 = 115 000 €, ja siitä 19 % on 21 850 €. Ostaja on jo pidättänyt 12 000 € (3 % summasta 400 000 €), joten modelo 210 -ilmoituksessa maksettavaa jää 9 850 €.
| Erä | Esimerkki A | Esimerkki B | Esimerkki C |
|---|---|---|---|
| Myyntihinta | 400 000 € | 400 000 € | 400 000 € |
| Voitto | 115 000 € | 40 000 € | Tappio |
| Vero (19 %) | 21 850 € | 7 600 € | 0 € |
| Ostajan pidättämä (3 %) | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Modelo 210 -ilmoituksen tulos | Maksettavaa 9 850 € | Palautettavaa 4 400 € | Palautettavaa 12 000 € |
Esimerkki C on se, joka unohtuu useimmin. Jos myyt tappiolla, et ole verovelkaa mitään, mutta pidätetyt 12 000 € palautuvat vain, jos jätät modelo 210 -ilmoituksen.
3 %:n pidätys ja modelo 211: mitä ostaja tekee
Kun myyjä on ei-residentti, ostajan on pidätettävä 3 % kauppahinnasta ja tilitettävä se Hacienda-verovirastolle modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa myyntipäivästä. Sillä ei ole merkitystä, onko ostaja itse residentti vai ei. Tämä summa ei ole lisävero, vaan ennakkomaksu myyjän veroon.
Ainoa virallinen poikkeus on kiinteistön apportointi espanjalaisen yhtiön perustamiseksi tai pääoman korottamiseksi. Lisäksi jos ostaja ei tilitä pidätystä, asunto on vastuussa pidätyksen ja veron pienemmästä määrästä. Ostajan kannattaa siis hoitaa velvoitteensa, koska hankittu talo vastaa tästä velasta.
Modelo 210: määräaika ja palautus
Myyjä jättää modelo 210 -ilmoituksen myynnistä tuloksesta riippumatta: voitolla, ilman voittoa tai tappiolla. AEAT:n mukaan määräaika on kolme kuukautta sen kuukauden päättymisestä, joka ostajalla on aikaa modelo 211 -ilmoitukseen. Käytännössä tämä tarkoittaa enintään noin neljää kuukautta escritura-asiakirjan (notaarin vahvistama kauppakirja) allekirjoituksesta.
Jos pidätys ylittää veron, ylimenevän osan palautusta haetaan samassa ilmoituksessa. Mukaan on liitettävä todistus pidätyksestä ja asiakirja, joka osoittaa pankkitilin omistajuuden. Ilmoituksen voi jättää verkossa tai paperilla. Määräys HAC/623/2026 (Orden HAC/623/2026) on muuttanut modelo 210 -lomaketta, ja uutta lomaketta käytetään 1.1.2027 alkaen jätettäviin ilmoituksiin.
Onko ei-residenteille verovapautuksia?
- Uudelleensijoitus vakituiseen asuntoon: vain EU:n tai ETA:n alueella asuville, mukaan lukien Islanti, Norja ja Liechtenstein (IRNR-lain seitsemäs lisäsäännös, disposición adicional séptima). Se soveltuu vain, jos myyty asunto oli vakituinen asuntosi Espanjassa; se ei päde toiseen asuntoon tai lomakotiin. Jos sijoitat uudelleen vain osan, vapautus on suhteellinen. Silti ostaja pidättää 3 % ja sinä jätät modelo 210 -ilmoituksen. Brexitin jälkeen Britanniassa asuva ei voi hyödyntää tätä.
- Vuoden 2012 ostot: puolet voitosta on verovapaata kaupunkialueen asunnoissa, jotka on hankittu 12.5.–31.12.2012, lukuun ottamatta tiettyjä puolisoiden ja sukulaisten välisiä kauppoja.
Entä jos asunto kuuluu aviopuolisoille tai useille yhteisomistajille?
Jokainen ei-residentti yhteisomistaja ilmoittaa oman osuutensa erikseen omalla modelo 210 -ilmoituksellaan. Poikkeuksena on, että jos molemmat puolisot ovat ei-residenttejä, he voivat jättää myynnistä yhteisen ilmoituksen.
Plusvalía municipal: eri vero
Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero, virallisesti IIVTNU) on erillinen vero, jonka perii asunnon sijaintikunta, olipa se Málaga, Marbella, Mijas tai Benalmádena. Se verottaa maan arvonnousua, ei kokonaisvoittoasi, eikä sitä tarvitse maksaa, jos maan arvo ei ole noussut. Se lasketaan kahdella tavalla (kertoimilla tai todellisella arvonnousulla), ja sovelletaan alhaisempaa. Kaupan yhteydessä määräaika on 30 arkipäivää.
Jos myyjä on ei-residentti luonnollinen henkilö, laki velvoittaa ostajan maksamaan veron veronmaksajan sijaismaksajana (sustituto del contribuyente). Siksi se vähennetään käytännössä usein kauppahinnasta notaarin luona.
Aikataulu: kuka jättää mitä ja milloin
| Kuka | Mitä | Milloin |
|---|---|---|
| Ostaja | 3 %:n pidätys (modelo 211) | Kuukausi myynnistä |
| Ostaja sijaismaksajana | Plusvalía municipal, jos myyjä on ei-residentti luonnollinen henkilö | 30 arkipäivää |
| Myyjä | Modelo 210 voitosta tai tappiosta | Kolme kuukautta modelo 211 -kuukauden jälkeen (enintään noin neljä kuukautta myynnistä) |
| Hacienda | Liikaa pidätetyn palautus | Palautukseen johtavan modelo 210 -ilmoituksen jättämisen jälkeen |
Asiakirjat, jotka kannattaa pitää käsillä
- Ostokirja (escritura de compra).
- Ostokulujen, parannusten ja myyntikulujen laskut.
- Todistus ostajan jättämästä modelo 211 -ilmoituksesta.
- Todistus pankkitilin omistajuudesta palautusta varten.
Johtopäätös: suunnittele myynti ennen allekirjoitusta
Jos olet ei-residentti ja myyt Costa del Solilla, pidä mielessä kolme asiaa: 19 % voitosta, ostajan pidättämä 3 % ja modelo 210 määräajassa, myös tappiotilanteessa. Tämä artikkeli on tarkoitettu tiedoksi eikä ole veroneuvontaa. Jokaisen myynnin laskelman tulee tehdä veroasiantuntijan tai lakimiehen.
EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua arvioimaan asunnon arvon ja suunnittelemaan myynnin, jotta tiedät lukusi heti alusta alkaen. Pyydä maksuton arviosi.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko ei-residentti maksaa myyntivoitosta myydessään asuntonsa Espanjassa?
19 % voitosta eli myyntihinnasta vähennettynä myyntikuluilla ja oikaistulla ostoarvolla. Ostajan pidättämä 3 % vähennetään tästä verosta modelo 210 -ilmoituksessa.
Maksaako Britanniassa asuva myyjä 19 % vai 24 %?
19 %. IRNR-lain 25.1.f artikla soveltaa tätä veroprosenttia kaikkien ei-residenttien myyntivoittoihin, myös Brexitin jälkeen.
Mikä on 3 %:n pidätys?
Se on ennakkomaksu myyjän veroon. Ostaja vähentää sen kauppahinnasta ja tilittää sen Hacienda-verovirastolle modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa myynnistä.
Miten saan 3 %:n takaisin?
Jättämällä modelo 210 -ilmoituksen kolmen kuukauden kuluessa modelo 211 -kuukauden jälkeen, liitteenä todistus pidätyksestä ja pankkitilin omistajuustodistus. Jos vero on pienempi kuin pidätetty määrä, Hacienda palauttaa erotuksen.
Onko plusvalía municipal sama asia kuin myyntivoiton vero?
Ei. Plusvalía on kunnan perimä vero maan arvonnoususta. Myyntivoitto verotetaan Hacienda-verovirastolle IRNR-verona. Myynnissä voivat tulla sovellettaviksi molemmat.
