Kapitalvinst vid försäljning av bostad i Spanien som icke-resident: 3 % källskatt, modelo 211 och modelo 210

Om du säljer en bostad i Spanien som icke-resident beskattas kapitalvinsten med 19 % inom Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, den spanska inkomstskatten för icke-residenta), och köparen håller inne 3 % av priset som förskottsbetalning. Därefter lämnar du själv in modelo 210 (i praktiken senast cirka fyra månader efter undertecknandet) för att betala mellanskillnaden eller få tillbaka det som hållits inne för mycket.

Reglerna är statliga: de gäller lika för en lägenhet i Málaga, en villa i Marbella eller ett radhus i Estepona. Nedan förklarar vi hur vinsten beräknas, vad köparen måste göra med modelo 211, när modelo 210 förfaller och hur allt detta skiljer sig från plusvalía municipal.

Hur mycket betalar en icke-resident när bostaden säljs?

Skattesatsen är 19 % på vinsten, oavsett vilket land du är bosatt i. IRNR-lagen fastställer en generell skattesats på 24 % för andra inkomster, sänkt till 19 % för personer bosatta i EU och EES. Artikel 25.1.f beskattar dock kapitalvinster med 19 % för alla icke-residenta. Därför betalar en säljare bosatt i Storbritannien även efter Brexit 19 %, precis som en tysk, en svensk eller en amerikan.

Varken dessa skattesatser eller källskatten på 3 % har ändrats för 2026.

För jämförelsens skull: om du vore skattemässigt bosatt i Spanien skulle vinsten ingå i sparandebasen (base del ahorro) i IRPF, den spanska inkomstskatten för residenta. Den skala som AEAT har publicerat för IRPF 2025 går från 19 % (upp till 6.000 €) till 30 % (över 300.000 €). Den här artikeln behandlar dock endast säljare som är icke-residenta.

Om du även beskattas för försäljningen i ditt hemland kommer avtalen för att undvika dubbelbeskattning in i bilden. I regel har det land där fastigheten ligger rätt att beskatta vinsten, men det är klokt att med en rådgivare gå igenom det specifika avtalet för ditt land.

Hur beräknas kapitalvinsten vid försäljning av en bostad?

Vinsten är försäljningsvärdet minus anskaffningsvärdet, efter att båda har justerats:

• Till inköpspriset läggs de kostnader och skatter du betalade vid köpet (notarie, register, provisioner) samt förbättringar. Reparationer och underhåll läggs inte till.
• Bolåneräntor läggs inte till.
• Om bostaden har varit uthyrd dras avskrivningen av från anskaffningsvärdet, med det minimum som regelverket fastställer.
• Från försäljningspriset dras de kostnader och skatter som säljaren betalar av.
• Inflationsjusterande uppräkningskoefficienter tillämpas inte på försäljningar från och med den 1 januari 2015.

Om du köpte före den 31 december 1994 finns ett övergångssystem som minskar den del av vinsten som uppstod fram till den 20 januari 2006, med vissa begränsningar. Beräkningen har sina nyanser och bör göras av din skatterådgivare.

Tre exempel: betala, få tillbaka en del eller få tillbaka allt

Anta en bostad som köptes för 250.000 € plus 25.000 € i köpkostnader och skatter, vilket ger ett anskaffningsvärde på 275.000 €. Den säljs för 400.000 € med 10.000 € i försäljningskostnader. Vinsten blir 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, och 19 % av det är 21.850 €. Köparen har redan hållit inne 12.000 € (3 % av 400.000 €), så i modelo 210 återstår 9.850 € att betala.

Exempel C är det som oftast glöms bort. Om du säljer med förlust är du inte skyldig något, men de 12.000 € som hölls inne återfås bara om du lämnar in modelo 210.

Källskatt på 3 % och modelo 211: det här gör köparen

När säljaren är icke-resident måste köparen hålla inne 3 % av priset och betala in det till Hacienda (den spanska skattemyndigheten) med modelo 211 inom en månad från försäljningsdatumet. Det spelar ingen roll om köparen själv är resident eller inte. Beloppet är ingen tillkommande skatt utan ett förskott på säljarens skatt.

Det enda officiella undantaget är när fastigheten tillförs för att bilda eller öka kapitalet i ett spanskt bolag. Om köparen dessutom inte betalar in källskatten är bostaden pantsatt för det lägre beloppet av källskatten och skatten. Det ligger i köparens intresse att fullgöra sin skyldighet, eftersom huset som köps svarar för den skulden.

Modelo 210: tidsfrist och återbetalning

Säljaren lämnar in modelo 210 för försäljningen oavsett resultat: med vinst, utan vinst eller med förlust. Enligt AEAT är tidsfristen tre månader räknat från att den månad som köparen har på sig för modelo 211 har löpt ut. I praktiken innebär det upp till cirka fyra månader från escrituran (köpehandlingen).

Om den innehållna skatten överstiger skattebeloppet begärs återbetalning av överskottet i samma deklaration. Man måste bifoga intyg om den innehållna skatten och en handling som styrker bankkontots innehavare. Deklarationen kan lämnas in via internet eller på papper. Orden HAC/623/2026 har ändrat modelo 210, och det nya formuläret ska användas för deklarationer som lämnas in från och med den 1 januari 2027.

Finns det undantag för icke-residenta?

• Återinvestering i permanentbostad: gäller endast personer bosatta i EU eller EES, inklusive Island, Norge och Liechtenstein (sjunde tilläggsbestämmelsen i IRNR-lagen). Den gäller bara om den sålda bostaden var din permanentbostad i Spanien; den gäller inte för ett andra hem eller en semesterbostad. Om du bara återinvesterar en del är undantaget proportionellt. Köparen håller ändå inne 3 % och du lämnar in modelo 210. Sedan Brexit kan den som är bosatt i Storbritannien inte utnyttja undantaget.
• Köp under 2012: hälften av vinsten är skattefri för stadsbostäder som förvärvats mellan den 12 maj och den 31 december 2012, utom vid vissa transaktioner mellan makar och släktingar.

Och om bostaden ägs av ett gift par eller flera delägare?

Varje delägare som är icke-resident deklarerar sin andel separat, med en egen modelo 210. Undantaget är att om båda makarna är icke-residenta kan de lämna in en enda deklaration för försäljningen.

Plusvalía municipal: en annan skatt

Plusvalía municipal (IIVTNU, kommunal skatt på värdeökning av tomtmark) är en separat skatt som tas ut av den kommun där bostaden ligger, oavsett om det är Málaga, Marbella, Mijas eller Benalmádena. Den beskattar värdeökningen på marken, inte din totala vinst, och om marken inte har stigit i värde behöver den inte betalas. Den beräknas på två sätt (med koefficienter eller utifrån den faktiska värdeökningen) och det lägsta resultatet tillämpas. Vid en köpetransaktion är tidsfristen 30 arbetsdagar.

Om säljaren är en fysisk person som är icke-resident ålägger lagen köparen att betala den som ersättare för skattebetalaren (sustituto del contribuyente). Därför dras den i praktiken ofta av från priset hos notarien.

Kalender: vem lämnar in vad och när

Dokument som det är bra att ha till hands

• Köpehandling (escritura de compra).
• Fakturor för köpkostnader, förbättringar och försäljningskostnader.
• Intyg om modelo 211 som köparen har lämnat in.
• Intyg om bankkontots innehavare för återbetalningen.

Slutsats: planera försäljningen innan du skriver under

Om du är icke-resident och säljer på Costa del Sol, kom ihåg tre saker: 19 % på vinsten, de 3 % som köparen håller inne och modelo 210 inom tidsfristen, även när det blir en förlust. Den här artikeln är informativ och utgör inte skatterådgivning. Varje försäljning bör beräknas av en skatterådgivare eller en advokat.

På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi dig att värdera bostaden och planera försäljningen, så att du känner till dina siffror från första dagen. Begär din kostnadsfria värdering.

Vanliga frågor