Gevinst ved salg av bolig i Spania som ikke-bosatt: tilbakeholdelse på 3 %, modelo 211 og modelo 210

Selger du en bolig i Spania som ikke-bosatt, beskattes gevinsten med 19 % i skatten for ikke-bosatte (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR), og kjøperen holder tilbake 3 % av prisen som forskuddsbetaling. Deretter leverer du selv modelo 210 (i praksis inntil rundt fire måneder etter signeringen) for å betale differansen eller få tilbake det som ble holdt tilbake for mye.

Reglene er statlige: de gjelder likt for en leilighet i Málaga, en villa i Marbella eller et rekkehus i Estepona. Nedenfor forklarer vi hvordan gevinsten beregnes, hva kjøperen må gjøre med modelo 211, når fristen for modelo 210 går ut, og hva som skiller alt dette fra plusvalía municipal (kommunal skatt på verdiøkningen av tomten).

Hvor mye betaler en ikke-bosatt ved salg av boligen sin?

Satsen er 19 % av gevinsten, uavhengig av hvilket land du er bosatt i. Ley del IRNR fastsetter en generell sats på 24 % for andre inntekter, som er redusert til 19 % for bosatte i EU og EØS. Artikkel 25.1.f gjør imidlertid at gevinster beskattes med 19 % for alle ikke-bosatte. Derfor betaler også en selger bosatt i Storbritannia 19 % etter Brexit, akkurat som en tysker, en svenske eller en amerikaner.

Verken disse satsene eller tilbakeholdelsen på 3 % er endret for 2026.

Til sammenligning: Hvis du var skattemessig bosatt i Spania, ville gevinsten inngått i sparegrunnlaget (base del ahorro) i personlig inntektsskatt (IRPF). Skalaen som AEAT har publisert for IRPF 2025, går fra 19 % (opptil 6 000 €) til 30 % (over 300 000 €). Denne artikkelen handler imidlertid bare om ikke-bosatte selgere.

Hvis du også blir beskattet for salget i hjemlandet ditt, kommer avtalene for å unngå dobbeltbeskatning inn i bildet. Som hovedregel har landet der eiendommen ligger, rett til å beskatte gevinsten, men det er lurt å la en rådgiver gå gjennom den konkrete avtalen for ditt land.

Hvordan beregnes gevinsten ved salg av en bolig?

Gevinsten er salgsverdien minus kjøpsverdien, etter at begge er justert:

• Til kjøpsprisen legges utgiftene og avgiftene du betalte ved kjøpet (notar, register, provisjoner) samt forbedringer. Reparasjoner og vedlikehold legges ikke til.
• Renter på boliglån legges ikke til.
• Hvis boligen har vært utleid, trekkes avskrivningen fra kjøpsverdien, med det minimum regelverket fastsetter.
• Fra salgsprisen trekkes utgiftene og avgiftene som selgeren betaler.
• Oppskrivingskoeffisienter for inflasjon brukes ikke for salg fra og med 1. januar 2015.

Hvis du kjøpte før 31. desember 1994, finnes det en overgangsordning som reduserer den delen av gevinsten som er opptjent frem til 20. januar 2006, med visse begrensninger. Beregningen har sine nyanser og bør gjøres av skatterådgiveren din.

Tre eksempler: betale, få tilbake en del eller få tilbake alt

La oss anta en bolig kjøpt for 250 000 € pluss 25 000 € i kjøpsutgifter og skatter, noe som gir en anskaffelsesverdi på 275 000 €. Den selges for 400 000 € med 10 000 € i salgsutgifter. Gevinsten er 400 000 − 10 000 − 275 000 = 115 000 €, og 19 % av dette beløpet er 21 850 €. Kjøperen har allerede holdt tilbake 12 000 € (3 % av 400 000 €), så i modelo 210 gjenstår 9 850 € å betale.

Eksempel C er det som oftest glemmes. Selger du med tap, skylder du ingenting, men de 12 000 € som ble holdt tilbake, kommer bare tilbake hvis du leverer modelo 210.

Tilbakeholdelse på 3 % og modelo 211: det kjøperen gjør

Når selgeren er ikke-bosatt, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og betale det inn til Hacienda (de spanske skattemyndighetene) med modelo 211 innen én måned fra salgsdatoen. Det spiller ingen rolle om kjøperen selv er bosatt i Spania eller ikke. Beløpet er ikke en tilleggsskatt, men en forskuddsbetaling på selgerens skatt.

Det eneste offisielle unntaket er når eiendommen tilføres for å stifte eller øke kapitalen i et spansk selskap. Dersom kjøperen ikke betaler inn tilbakeholdelsen, hefter dessuten boligen for det laveste av beløpene tilbakeholdelsen og skatten. Det er i kjøperens interesse å oppfylle plikten, fordi huset vedkommende erverver, svarer for denne gjelden.

Modelo 210: frist og refusjon

Selgeren leverer modelo 210 for salget uansett resultat: med gevinst, uten gevinst eller med tap. Ifølge AEAT er fristen tre måneder, regnet fra utløpet av måneden kjøperen har på seg til modelo 211. I praksis betyr det inntil rundt fire måneder fra escritura (det notarielle skjøtet).

Hvis tilbakeholdelsen overstiger skatten, ber du om refusjon av overskuddet i samme skattemelding. Du må legge ved dokumentasjon på tilbakeholdelsen og et dokument som viser at du er kontoinnehaver for bankkontoen. Skjemaet kan leveres på internett eller på papir. Orden HAC/623/2026 har endret modelo 210, og det nye skjemaet skal brukes for skattemeldinger som leveres fra og med 1. januar 2027.

Finnes det fritak for ikke-bosatte?

• Reinvestering i primærbolig: kun for bosatte i EU eller EØS, inkludert Island, Norge og Liechtenstein (sjuende tilleggsbestemmelse i Ley del IRNR). Den gjelder bare hvis boligen som ble solgt, var din primærbolig i Spania; den gjelder ikke for en sekundærbolig eller en feriebolig. Hvis du bare reinvesterer en del, er fritaket forholdsmessig. Kjøperen holder likevel tilbake 3 %, og du leverer modelo 210. Siden Brexit kan ikke bosatte i Storbritannia benytte seg av ordningen.
• Kjøp i 2012: halvparten av gevinsten er skattefri for bybolig ervervet mellom 12. mai og 31. desember 2012, bortsett fra visse transaksjoner mellom ektefeller og slektninger.

Hva hvis boligen eies av et ektepar eller flere sameiere?

Hver ikke-bosatt sameier oppgir sin andel hver for seg, med sin egen modelo 210. Unntaket er at hvis begge ektefellene er ikke-bosatte, kan de levere én felles skattemelding for salget.

Plusvalía municipal: en annen skatt

Plusvalía municipal (IIVTNU) er en egen skatt som kommunen der boligen ligger, krever inn, enten det er Málaga, Marbella, Mijas eller Benalmádena. Den beskatter verdiøkningen på tomten, ikke din totale gevinst, og hvis tomten ikke har steget i verdi, trenger du ikke betale den. Den beregnes på to måter (med koeffisienter eller etter den reelle verdiøkningen), og den som gir lavest beløp, brukes. Ved et kjøp og salg er fristen 30 virkedager.

Hvis selgeren er en ikke-bosatt fysisk person, pålegger loven kjøperen å betale den som erstatter for skattyteren (sustituto del contribuyente). Derfor trekkes den i praksis ofte fra prisen hos notaren.

Kalender: hvem leverer hva, og når

Dokumenter det lønner seg å ha for hånden

• Escritura (skjøte) for kjøpet.
• Fakturaer for kjøpsutgifter, forbedringer og salgsutgifter.
• Dokumentasjon på modelo 211 levert av kjøperen.
• Bekreftelse på kontoinnehaver for bankkontoen som skal motta refusjonen.

Konklusjon: planlegg salget før du signerer

Er du ikke-bosatt og selger på Costa del Sol, husk tre ting: 19 % av gevinsten, de 3 % som kjøperen holder tilbake, og modelo 210 innen fristen, også når det er tap. Denne artikkelen er kun til informasjon og er ikke skatterådgivning. Hvert salg bør beregnes av en skatterådgiver eller en advokat.

hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi deg med å verdsette boligen og planlegge salget, slik at du kjenner tallene dine fra første dag. Be om din gratis verdivurdering.

Ofte stilte spørsmål