Если вы продаёте жильё в Испании как нерезидент, прирост капитала облагается по ставке 19 % в рамках Impuesto sobre la Renta de No Residentes (налога на доходы нерезидентов, IRNR), а покупатель удерживает 3 % от цены в качестве авансового платежа. Затем вы сами подаёте modelo 210 (на практике — в течение примерно четырёх месяцев после подписания сделки), чтобы доплатить разницу или вернуть излишне удержанную сумму.
Эти правила действуют на всей территории страны: они одинаково применяются к квартире в Малаге, вилле в Марбелье или таунхаусу в Эстепоне. Ниже мы объясняем, как рассчитывается прирост стоимости, что должен сделать покупатель с modelo 211, когда истекает срок подачи modelo 210 и чем всё это отличается от plusvalía municipal (муниципального налога на прирост стоимости земли).
Сколько платит нерезидент при продаже своего жилья?
Ставка составляет 19 % с прироста стоимости, независимо от страны вашего проживания. Закон об IRNR устанавливает общую ставку 24 % для прочих доходов, сниженную до 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ. Однако его статья 25.1.f облагает прирост капитала по ставке 19 % для всех нерезидентов. Поэтому после Брексита продавец, проживающий в Великобритании, тоже платит 19 %, как и немец, швед или американец.
Ни эти ставки, ни удержание 3 % на 2026 год не изменились.
Для сравнения: если бы вы были налоговым резидентом Испании, прирост вошёл бы в сберегательную базу IRPF (подоходного налога с физических лиц). Шкала, опубликованная AEAT для IRPF 2025, идёт от 19 % (до 6.000 €) до 30 % (свыше 300.000 €). Эта статья, впрочем, посвящена только продавцам-нерезидентам.
Если в вашей стране продажа также облагается налогом, вступают в силу соглашения об избежании двойного налогообложения. Как правило, страна, где находится недвижимость, вправе облагать прирост налогом, но конкретное соглашение вашей страны стоит проверить с консультантом.
Как рассчитывается прирост капитала при продаже жилья?
Прирост — это стоимость продажи минус стоимость покупки после корректировки обеих величин:
- К цене покупки добавляются расходы и налоги, уплаченные при покупке (нотариус, реестр, комиссии), а также улучшения. Ремонт и текущее обслуживание не добавляются.
- Проценты по ипотеке не добавляются.
- Если жильё сдавалось в аренду, из стоимости покупки вычитается амортизация с минимальным размером, установленным нормативными актами.
- Из цены продажи вычитаются расходы и налоги, которые платит продавец.
- Коэффициенты актуализации с учётом инфляции не применяются к продажам с 1 января 2015 года.
Если вы покупали до 31 декабря 1994 года, действует переходный режим, который уменьшает часть прироста, образовавшегося до 20 января 2006 года, с определёнными ограничениями. В расчёте есть нюансы, и его должен выполнять ваш налоговый консультант.
Три примера: доплатить, вернуть часть или вернуть всё
Предположим, жильё куплено за 250.000 € плюс 25.000 € расходов и налогов при покупке, то есть стоимость приобретения составляет 275.000 €. Оно продано за 400.000 € с расходами на продажу 10.000 €. Прирост равен 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, и 19 % от этой суммы — 21.850 €. Покупатель уже удержал 12.000 € (3 % от 400.000 €), поэтому по modelo 210 остаётся доплатить 9.850 €.
| Показатель | Пример A | Пример B | Пример C |
|---|---|---|---|
| Цена продажи | 400.000 € | 400.000 € | 400.000 € |
| Прирост | 115.000 € | 40.000 € | Убыток |
| Налог (19 %) | 21.850 € | 7.600 € | 0 € |
| Удержано покупателем (3 %) | 12.000 € | 12.000 € | 12.000 € |
| Результат по modelo 210 | К доплате 9.850 € | К возврату 4.400 € | К возврату 12.000 € |
Пример C — тот, о котором чаще всего забывают. Если вы продаёте с убытком, вы ничего не должны, но удержанные 12.000 € вернутся только в том случае, если вы подадите modelo 210.
Удержание 3 % и modelo 211: что делает покупатель
Когда продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % от цены и перечислить их в налоговую службу с помощью modelo 211 в течение одного месяца с даты продажи. Неважно, резидент сам покупатель или нет. Эта сумма — не дополнительный налог, а аванс в счёт налога продавца.
Единственное официальное исключение — внесение недвижимости в качестве вклада для создания или увеличения капитала испанской компании. Кроме того, если покупатель не перечислит удержание, жильё остаётся обеспечением уплаты меньшей из двух сумм — удержания или налога. Покупателю выгодно выполнить обязанность, потому что приобретаемый им дом отвечает по этому долгу.
Modelo 210: срок и возврат
Продавец подаёт modelo 210 по продаже при любом результате: с приростом, без него или с убытком. По данным AEAT, срок составляет три месяца, считая с окончания месяца, которым располагает покупатель для подачи modelo 211. На практике это означает примерно до четырёх месяцев с момента escritura (нотариального акта купли-продажи).
Если удержание превышает сумму налога, в той же декларации запрашивается возврат излишка. Необходимо приложить подтверждение удержания и документ, подтверждающий принадлежность банковского счёта. Подать декларацию можно через интернет или на бумаге. Приказом Orden HAC/623/2026 modelo 210 был изменён, и новая форма будет использоваться для деклараций, подаваемых с 1 января 2027 года.
Есть ли льготы для нерезидентов?
- Реинвестирование в основное жильё: только для резидентов ЕС или ЕЭЗ, включая Исландию, Норвегию и Лихтенштейн (седьмое дополнительное положение Закона об IRNR). Применяется только в том случае, если проданное жильё было вашим основным жильём в Испании; для второго дома или жилья для отдыха оно не подходит. Если вы реинвестируете лишь часть суммы, освобождение предоставляется пропорционально. Тем не менее покупатель удерживает 3 %, а вы подаёте modelo 210. После Брексита резиденты Великобритании воспользоваться этой льготой не могут.
- Покупки 2012 года: от налога освобождена половина прироста по городскому жилью, приобретённому в период с 12 мая по 31 декабря 2012 года, за исключением некоторых сделок между супругами и родственниками.
А если жильё принадлежит супругам или нескольким совладельцам?
Каждый совладелец-нерезидент декларирует свою долю отдельно, подавая собственную modelo 210. Исключение: если оба супруга — нерезиденты, они могут подать одну общую декларацию по продаже.
Plusvalía municipal: другой налог
Plusvalía municipal (IIVTNU) — отдельный налог, который взимает муниципалитет по месту нахождения жилья, будь то Малага, Марбелья, Михас или Бенальмадена. Он облагает рост стоимости земли, а не весь ваш прирост, и если земля не подорожала, платить его не нужно. Он рассчитывается двумя способами (по коэффициентам или по фактическому приросту), и применяется тот, что даёт меньшую сумму. При купле-продаже срок составляет 30 рабочих дней.
Если продавец — физическое лицо-нерезидент, закон обязывает покупателя уплатить этот налог в качестве заместителя налогоплательщика. Поэтому на практике он обычно вычитается из цены у нотариуса.
Календарь: кто что подаёт и когда
| Кто | Что | Когда |
|---|---|---|
| Покупатель | Удержание 3 % (modelo 211) | Один месяц с момента продажи |
| Покупатель как заместитель налогоплательщика | Plusvalía municipal, если продавец — физическое лицо-нерезидент | 30 рабочих дней |
| Продавец | Modelo 210 с приростом или убытком | Три месяца после месяца подачи 211 (до четырёх месяцев с момента продажи) |
| Налоговая служба | Возврат излишне удержанного | После подачи 210 к возврату |
Документы, которые стоит иметь под рукой
- Escritura купли-продажи.
- Счета на расходы при покупке, на улучшения и на расходы при продаже.
- Подтверждение подачи покупателем modelo 211.
- Справка о принадлежности банковского счёта для возврата.
Вывод: планируйте продажу до подписания
Если вы нерезидент и продаёте жильё на Коста-дель-Соль, помните о трёх вещах: 19 % с прироста, 3 %, которые удерживает покупатель, и modelo 210, поданная в срок, в том числе при убытке. Эта статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Каждую продажу должен рассчитывать налоговый консультант или юрист.
В EVS Property мы поможем вам оценить жильё и спланировать продажу, чтобы вы знали свои цифры с первого дня. Закажите бесплатную оценку.
Часто задаваемые вопросы
Сколько платит нерезидент с прироста при продаже жилья в Испании?
19 % от прироста, то есть от цены продажи за вычетом расходов на продажу и скорректированной стоимости покупки. Удержанные покупателем 3 % засчитываются в счёт этой суммы в modelo 210.
Платит ли продавец, проживающий в Великобритании, 19 % или 24 %?
19 %. Статья 25.1.f Закона об IRNR применяет эту ставку к приросту капитала всех нерезидентов, в том числе после Брексита.
Что такое удержание 3 %?
Это аванс в счёт налога продавца. Покупатель вычитает его из цены и перечисляет в налоговую службу с помощью modelo 211 в течение одного месяца с момента продажи.
Как вернуть 3 %?
Подав modelo 210 в течение трёх месяцев после месяца подачи modelo 211, с подтверждением удержания и справкой о принадлежности банковского счёта. Если сумма налога меньше удержанной, налоговая служба возвращает разницу.
Plusvalía municipal — это то же самое, что налог на прирост капитала?
Нет. Plusvalía — это муниципальный налог на рост стоимости земли. Прирост капитала облагается налогом в налоговой службе по линии IRNR. При продаже могут применяться оба.
