Vermogenswinst bij de verkoop van een woning in Spanje als niet-ingezetene: inhouding van 3%, modelo 211 en modelo 210

Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, wordt de vermogenswinst belast tegen 19% in de Impuesto sobre la Renta de No Residentes (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, IRNR). De koper houdt 3% van de prijs in als voorschot. Daarna dien jij modelo 210 in (in de praktijk tot ongeveer vier maanden na de ondertekening) om het verschil te betalen of te veel ingehouden bedragen terug te krijgen.

De regels gelden voor heel Spanje: ze zijn hetzelfde voor een appartement in Málaga, een villa in Marbella of een geschakelde woning in Estepona. Hieronder leggen we uit hoe de winst wordt berekend, wat de koper met modelo 211 moet doen, wanneer modelo 210 vervalt en waarin dit verschilt van de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond).

Hoeveel betaalt een niet-ingezetene bij de verkoop van zijn woning?

Het tarief is 19% over de winst, ongeacht je land van verblijf. De wet op de IRNR hanteert een algemeen tarief van 24% voor andere inkomsten, verlaagd tot 19% voor inwoners van de EU en de EER. Artikel 25.1.f belast vermogenswinsten echter voor alle niet-ingezetenen tegen 19%. Daarom betaalt een verkoper uit het Verenigd Koninkrijk na de Brexit ook 19%, net als een Duitser, een Zweed of een Amerikaan.

Noch deze tarieven noch de inhouding van 3% zijn voor 2026 gewijzigd.

Ter vergelijking: als je fiscaal inwoner van Spanje was, zou de winst in de spaarbasis (base del ahorro) van de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting voor ingezetenen) vallen. De door de AEAT gepubliceerde schaal voor de IRPF 2025 loopt van 19% (tot € 6.000) tot 30% (boven € 300.000). Dit artikel gaat echter alleen over verkopers die niet-ingezetene zijn.

Als de verkoop ook in je eigen land wordt belast, komen de verdragen ter voorkoming van dubbele belasting om de hoek kijken. In het algemeen mag het land waar het onroerend goed ligt de winst belasten, maar het is verstandig het specifieke verdrag van jouw land met een adviseur na te lopen.

Hoe wordt de vermogenswinst bij de verkoop van een woning berekend?

De winst is de verkoopwaarde min de aankoopwaarde, nadat beide zijn aangepast:

• Bij de aankoopprijs tel je de kosten en belastingen op die je bij de aankoop hebt betaald (notaris, registratie, commissies) en de verbeteringen. Reparaties en onderhoud tellen niet mee.
• De hypotheekrente telt niet mee.
• Als de woning verhuurd is geweest, wordt de afschrijving van de aankoopwaarde afgetrokken, met het minimum dat de regelgeving vastlegt.
• Van de verkoopprijs worden de kosten en belastingen afgetrokken die de verkoper betaalt.
• De inflatiecorrectiecoëfficiënten worden niet toegepast op verkopen vanaf 1 januari 2015.

Als je vóór 31 december 1994 hebt gekocht, bestaat er een overgangsregeling die het deel van de winst dat tot en met 20 januari 2006 is ontstaan verlaagt, met begrenzingen. De berekening kent nuances en moet door je fiscaal adviseur worden gedaan.

Drie voorbeelden: bijbetalen, een deel terugkrijgen of alles terugkrijgen

Stel dat een woning is gekocht voor € 250.000 plus € 25.000 aan aankoopkosten en -belastingen, wat een verwervingswaarde van € 275.000 geeft. De woning wordt verkocht voor € 400.000, met € 10.000 aan verkoopkosten. De winst is 400.000 − 10.000 − 275.000 = € 115.000, en 19% daarvan is € 21.850. De koper heeft al € 12.000 ingehouden (3% van € 400.000), dus in modelo 210 resteert € 9.850 te betalen.

Voorbeeld C wordt het vaakst vergeten. Als je met verlies verkoopt, ben je niets verschuldigd, maar de ingehouden € 12.000 krijg je alleen terug als je modelo 210 indient.

Inhouding van 3% en modelo 211: wat de koper doet

Wanneer de verkoper niet-ingezetene is, moet de koper 3% van de prijs inhouden en binnen een maand na de datum van de verkoop bij de belastingdienst afdragen met modelo 211. Het maakt niet uit of de koper zelf ingezetene is of niet. Dit bedrag is geen extra belasting, maar een voorschot op de belasting van de verkoper.

De enige officiële uitzondering is het inbrengen van het onroerend goed om het kapitaal van een Spaanse vennootschap op te richten of te vergroten. Als de koper de inhouding niet afdraagt, dient de woning bovendien als zekerheid voor het lagere bedrag van de inhouding en de belasting. Het is dus in het belang van de koper om zich aan de regels te houden, want de woning die hij koopt staat in voor die schuld.

Modelo 210: termijn en terugbetaling

De verkoper dient modelo 210 in voor de verkoop, ongeacht de uitkomst: met winst, zonder winst of met verlies. Volgens de AEAT bedraagt de termijn drie maanden, te rekenen vanaf het einde van de maand die de koper heeft voor modelo 211. In de praktijk komt dat neer op maximaal ongeveer vier maanden na de escritura (notariële akte).

Als de inhouding hoger is dan de verschuldigde belasting, vraag je in dezelfde aangifte om terugbetaling van het teveel. Je moet het bewijs van de inhouding bijvoegen en een document dat aantoont dat je de rekeninghouder van de bankrekening bent. De aangifte kan online of op papier worden ingediend. De Orden HAC/623/2026 heeft modelo 210 gewijzigd en het nieuwe formulier wordt gebruikt voor aangiften die vanaf 1 januari 2027 worden ingediend.

Zijn er vrijstellingen voor niet-ingezetenen?

• Herinvestering in een hoofdverblijf (vivienda habitual): alleen voor inwoners van de EU of de EER, inclusief IJsland, Noorwegen en Liechtenstein (zevende aanvullende bepaling van de wet op de IRNR). Dit geldt alleen als de verkochte woning je hoofdverblijf in Spanje was; het geldt niet voor een tweede woning of vakantiewoning. Als je maar een deel herinvesteert, is de vrijstelling evenredig. De koper houdt toch 3% in en jij dient modelo 210 in. Sinds de Brexit kunnen inwoners van het Verenigd Koninkrijk er geen aanspraak op maken.
• Aankopen uit 2012: de helft van de winst is vrijgesteld bij stedelijke woningen die tussen 12 mei en 31 december 2012 zijn gekocht, behalve bij bepaalde transacties tussen echtgenoten en familieleden.

En als de woning van een echtpaar of van meerdere mede-eigenaren is?

Elke mede-eigenaar die niet-ingezetene is, geeft zijn aandeel afzonderlijk aan, met een eigen modelo 210. De uitzondering is dat echtgenoten die beiden niet-ingezetene zijn, één gezamenlijke aangifte voor de verkoop kunnen indienen.

Plusvalía municipal: een andere belasting

De plusvalía municipal (IIVTNU) is een aparte belasting die wordt geheven door de gemeente waar de woning ligt, of dat nu Málaga, Marbella, Mijas of Benalmádena is. Ze belast de waardestijging van de grond, niet je totale winst, en als de grond niet in waarde is gestegen hoeft ze niet te worden betaald. Ze wordt op twee manieren berekend (met coëfficiënten of op basis van de werkelijke waardestijging) en de laagste uitkomst wordt toegepast. Bij een koop-verkoop bedraagt de termijn 30 werkdagen.

Als de verkoper een natuurlijke persoon is die niet-ingezetene is, verplicht de wet de koper om haar te betalen als vervanger van de belastingplichtige (sustituto del contribuyente). Daarom wordt ze in de praktijk meestal bij de notaris van de prijs afgetrokken.

Kalender: wie dient wat wanneer in

Documenten die je bij de hand moet hebben

• Aankoopakte (escritura).
• Facturen van de aankoopkosten, de verbeteringen en de verkoopkosten.
• Bewijs van modelo 211 zoals ingediend door de koper.
• Verklaring van rekeninghouderschap van de bankrekening voor de terugbetaling.

Conclusie: plan de verkoop voordat je tekent

Als je niet-ingezetene bent en verkoopt aan de Costa del Sol, houd dan drie dingen in gedachten: de 19% over de winst, de 3% die de koper inhoudt en modelo 210 binnen de termijn, ook bij verlies. Dit artikel is informatief en geen fiscaal advies. Elke verkoop moet door een fiscaal adviseur of advocaat worden berekend.

Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we je de woning te waarderen en de verkoop te plannen, zodat je vanaf de eerste dag je cijfers kent. Vraag je gratis waardebepaling aan.

Veelgestelde vragen