Jeśli sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii jako nierezydent, zysk majątkowy podlega opodatkowaniu stawką 19% w ramach podatku dochodowego od nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR), a kupujący potrąca 3% ceny jako zaliczkę. Następnie samodzielnie składasz modelo 210 (w praktyce do około czterech miesięcy od podpisania aktu), aby dopłacić różnicę lub odzyskać nadmiernie potrąconą kwotę.
Przepisy mają charakter krajowy: stosuje się je tak samo do mieszkania w Maladze, willi w Marbelli czy domu szeregowego w Esteponie. Poniżej wyjaśniamy, jak oblicza się zysk, co kupujący musi zrobić w modelo 211, kiedy upływa termin na modelo 210 i czym to wszystko różni się od plusvalía municipal.
Ile płaci nierezydent przy sprzedaży nieruchomości?
Stawka wynosi 19% od zysku, niezależnie od kraju zamieszkania. Ustawa o IRNR (Ley del IRNR) przewiduje ogólną stawkę 24% dla pozostałych dochodów, obniżoną do 19% dla rezydentów UE i EOG. Jednak jej art. 25.1.f opodatkowuje zyski majątkowe stawką 19% wszystkich nierezydentów. Dlatego po brexicie sprzedawca mieszkający w Wielkiej Brytanii również płaci 19%, tak jak Niemiec, Szwed czy Amerykanin.
Ani te stawki, ani retencja 3% nie zmieniły się w 2026 roku.
Dla porównania: gdybyś był rezydentem podatkowym w Hiszpanii, zysk trafiłby do podstawy oszczędności (base del ahorro) w IRPF, czyli hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych. Skala opublikowana przez AEAT dla IRPF 2025 sięga od 19% (do 6 000 €) do 30% (powyżej 300 000 €). Ten artykuł dotyczy jednak wyłącznie sprzedawców będących nierezydentami.
Jeśli w Twoim kraju sprzedaż również podlega opodatkowaniu, wchodzą w grę umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Co do zasady kraj, w którym położona jest nieruchomość, ma prawo opodatkować zysk, jednak warto sprawdzić z doradcą konkretną umowę obowiązującą w Twoim kraju.
Jak oblicza się zysk majątkowy ze sprzedaży nieruchomości?
Zysk to wartość sprzedaży pomniejszona o wartość nabycia, po skorygowaniu obu tych wartości:
- Do ceny zakupu dolicza się koszty i podatki zapłacone przy nabyciu (notariusz, rejestr, prowizje) oraz nakłady ulepszające. Napraw i konserwacji nie doliczasz.
- Odsetek od kredytu hipotecznego nie doliczasz.
- Jeśli nieruchomość była wynajmowana, od wartości zakupu odejmuje się amortyzację, z minimum określonym w przepisach.
- Od ceny sprzedaży odejmuje się koszty i podatki ponoszone przez sprzedawcę.
- Współczynników aktualizacji z tytułu inflacji nie stosuje się do sprzedaży dokonanych od 1 stycznia 2015 r.
Jeśli kupiłeś przed 31 grudnia 1994 r., obowiązuje reżim przejściowy, który zmniejsza część zysku wypracowaną do 20 stycznia 2006 r., z pewnymi limitami. Obliczenie ma swoje niuanse i powinien je wykonać Twój doradca podatkowy.
Trzy przykłady: dopłata, częściowy zwrot lub zwrot całości
Załóżmy nieruchomość kupioną za 250 000 € plus 25 000 € kosztów i podatków zakupu, co daje wartość nabycia 275 000 €. Sprzedaż następuje za 400 000 €, a koszty sprzedaży wynoszą 10 000 €. Zysk to 400 000 − 10 000 − 275 000 = 115 000 €, a 19% tej kwoty to 21 850 €. Kupujący potrącił już 12 000 € (3% z 400 000 €), więc w modelo 210 pozostaje do zapłaty 9 850 €.
| Pozycja | Przykład A | Przykład B | Przykład C |
|---|---|---|---|
| Cena sprzedaży | 400 000 € | 400 000 € | 400 000 € |
| Zysk | 115 000 € | 40 000 € | Strata |
| Podatek (19%) | 21 850 € | 7 600 € | 0 € |
| Potrącone przez kupującego (3%) | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Wynik modelo 210 | Do zapłaty 9 850 € | Do zwrotu 4 400 € | Do zwrotu 12 000 € |
Przykład C jest najczęściej zapominany. Jeśli sprzedajesz ze stratą, nie jesteś nic winien, ale potrącone 12 000 € wrócą do Ciebie tylko wtedy, gdy złożysz modelo 210.
Retencja 3% i modelo 211: co robi kupujący
Gdy sprzedawca jest nierezydentem, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić je do Hacienda (hiszpańskiego urzędu skarbowego) za pomocą modelo 211 w terminie jednego miesiąca od daty sprzedaży. Nie ma znaczenia, czy sam kupujący jest rezydentem, czy nie. Ta kwota nie jest dodatkowym podatkiem, lecz zaliczką na poczet podatku sprzedawcy.
Jedynym oficjalnym wyjątkiem jest wniesienie nieruchomości jako wkładu do utworzenia lub podwyższenia kapitału hiszpańskiej spółki. Ponadto, jeśli kupujący nie wpłaci retencji, nieruchomość jest obciążona zabezpieczeniem zapłaty niższej z kwot: retencji lub podatku. Kupującemu zależy więc na dopełnieniu obowiązku, ponieważ nabywany dom odpowiada za ten dług.
Modelo 210: termin i zwrot
Sprzedawca składa modelo 210 z tytułu sprzedaży niezależnie od wyniku: przy zysku, bez zysku lub przy stracie. Według AEAT termin wynosi trzy miesiące liczone od zakończenia miesiąca, którym dysponuje kupujący na złożenie modelo 211. W praktyce oznacza to do około czterech miesięcy od escritura (aktu notarialnego).
Jeśli retencja przewyższa należny podatek, w tej samej deklaracji wnioskuje się o zwrot nadwyżki. Trzeba dołączyć potwierdzenie retencji oraz dokument potwierdzający posiadanie rachunku bankowego. Deklarację można złożyć przez internet lub w formie papierowej. Orden HAC/623/2026 zmieniła modelo 210, a nowy formularz będzie stosowany do deklaracji składanych od 1 stycznia 2027 r.
Czy nierezydenci mogą skorzystać ze zwolnień?
- Reinwestycja w mieszkanie stanowiące stałe miejsce zamieszkania: tylko dla rezydentów UE lub EOG, w tym Islandii, Norwegii i Liechtensteinu (siódme postanowienie dodatkowe ustawy o IRNR). Stosuje się je tylko wtedy, gdy sprzedana nieruchomość była Twoim stałym miejscem zamieszkania w Hiszpanii; nie dotyczy drugiego domu ani nieruchomości wakacyjnej. Jeśli reinwestujesz tylko część, zwolnienie jest proporcjonalne. Mimo to kupujący potrąca 3%, a Ty składasz modelo 210. Od brexitu osoba mieszkająca w Wielkiej Brytanii nie może z niego skorzystać.
- Zakupy z 2012 roku: zwolniona jest połowa zysku z nieruchomości miejskich nabytych między 12 maja a 31 grudnia 2012 r., z wyjątkiem niektórych transakcji między małżonkami i członkami rodziny.
A jeśli nieruchomość należy do małżeństwa lub kilku współwłaścicieli?
Każdy współwłaściciel będący nierezydentem deklaruje swoją część osobno, we własnym modelo 210. Wyjątkiem jest sytuacja, w której oboje małżonkowie są nierezydentami: mogą wtedy złożyć jedną wspólną deklarację z tytułu sprzedaży.
Plusvalía municipal: odrębny podatek
Plusvalía municipal (IIVTNU, miejski podatek od wzrostu wartości gruntu) to odrębny podatek, który pobiera urząd miasta, na którego terenie leży nieruchomość, czy to Málaga, Marbella, Mijas czy Benalmádena. Opodatkowuje wzrost wartości gruntu, a nie Twój całkowity zysk, i jeśli grunt nie zyskał na wartości, podatku nie trzeba płacić. Oblicza się go na dwa sposoby (według współczynników lub według rzeczywistego wzrostu wartości) i stosuje się ten, który daje niższą kwotę. W przypadku sprzedaży termin wynosi 30 dni roboczych.
Jeśli sprzedawcą jest osoba fizyczna będąca nierezydentem, ustawa nakłada na kupującego obowiązek zapłaty tego podatku jako płatnika zastępczego (sustituto del contribuyente). Dlatego w praktyce zwykle zostaje on odliczony od ceny u notariusza.
Kalendarz: kto, co i kiedy składa
| Kto | Co | Kiedy |
|---|---|---|
| Kupujący | Retencja 3% (modelo 211) | Miesiąc od sprzedaży |
| Kupujący, jako płatnik zastępczy | Plusvalía municipal, jeśli sprzedawca jest osobą fizyczną będącą nierezydentem | 30 dni roboczych |
| Sprzedawca | Modelo 210 z zyskiem lub stratą | Trzy miesiące po miesiącu modelo 211 (do około czterech miesięcy od sprzedaży) |
| Hacienda | Zwrot nadmiernie potrąconej kwoty | Po złożeniu modelo 210 z wynikiem do zwrotu |
Dokumenty, które warto mieć pod ręką
- Escritura zakupu (akt notarialny).
- Faktury za koszty zakupu, nakłady ulepszające i koszty sprzedaży.
- Potwierdzenie modelo 211 złożonego przez kupującego.
- Zaświadczenie o posiadaniu rachunku bankowego, na który ma nastąpić zwrot.
Podsumowanie: zaplanuj sprzedaż przed podpisaniem
Jeśli jesteś nierezydentem i sprzedajesz nieruchomość na Costa del Sol, pamiętaj o trzech sprawach: 19% od zysku, 3% potrącone przez kupującego oraz modelo 210 złożone w terminie, także gdy poniosłeś stratę. Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa podatkowego. Każdą sprzedaż powinien obliczyć doradca podatkowy lub prawnik.
W EVS PROPERTY GROUP pomagamy wycenić nieruchomość i zaplanować sprzedaż, abyś znał swoje liczby od pierwszego dnia. Poproś o bezpłatną wycenę.
Często zadawane pytania
Ile płaci nierezydent od zysku przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii?
19% zysku, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży i skorygowaną wartość zakupu. Potrącone przez kupującego 3% jest odliczane od tej kwoty podatku w modelo 210.
Czy sprzedawca mieszkający w Wielkiej Brytanii płaci 19% czy 24%?
19%. Artykuł 25.1.f ustawy o IRNR stosuje tę stawkę do zysków majątkowych wszystkich nierezydentów, także po brexicie.
Czym jest retencja 3%?
To zaliczka na poczet podatku sprzedawcy. Kupujący odlicza ją od ceny i wpłaca do Hacienda za pomocą modelo 211 w terminie jednego miesiąca od sprzedaży.
Jak odzyskać 3%?
Składając modelo 210 w ciągu trzech miesięcy po miesiącu modelo 211, wraz z potwierdzeniem retencji i zaświadczeniem o posiadaniu rachunku bankowego. Jeśli należny podatek jest niższy od potrąconej kwoty, Hacienda zwraca różnicę.
Czy plusvalía municipal to to samo co podatek od zysku?
Nie. Plusvalía to podatek miejski od wzrostu wartości gruntu. Zysk majątkowy jest opodatkowany wobec Hacienda w ramach IRNR. Przy sprzedaży mogą mieć zastosowanie oba.
