Wenn Sie als Nichtresident eine Immobilie in Spanien verkaufen, wird der Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) in der Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) mit 19 % besteuert, und der Käufer behält 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung ein. Anschließend reichen Sie selbst das Modelo 210 ein (in der Praxis bis zu etwa vier Monate nach der Unterzeichnung), um die Differenz zu zahlen oder zu viel einbehaltene Beträge zurückzuerhalten.
Die Regeln gelten landesweit: Sie gelten gleichermaßen für eine Wohnung in Málaga, eine Villa in Marbella oder ein Reihenhaus in Estepona. Im Folgenden erklären wir, wie der Gewinn berechnet wird, was der Käufer mit dem Modelo 211 tun muss, wann das Modelo 210 fällig ist und worin sich all das von der plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf das Grundstück) unterscheidet.
Wie viel zahlt ein Nichtresident beim Verkauf seiner Immobilie?
Der Steuersatz beträgt 19 % auf den Gewinn, unabhängig von Ihrem Wohnsitzland. Die Ley del IRNR (das spanische Gesetz zur Besteuerung von Nichtansässigen) sieht für andere Einkünfte einen allgemeinen Satz von 24 % vor, der für Ansässige in der EU und im EWR auf 19 % gesenkt ist. Ihr Artikel 25.1.f besteuert Veräußerungsgewinne jedoch für alle Nichtresidenten mit 19 %. Deshalb zahlt nach dem Brexit auch ein Verkäufer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich 19 %, genau wie ein Deutscher, ein Schwede oder ein US-Amerikaner.
Weder diese Steuersätze noch der Einbehalt von 3 % haben sich für 2026 geändert.
Zum Vergleich: Wären Sie in Spanien steuerlich ansässig, würde der Gewinn in die Sparbasis (base del ahorro) der spanischen Einkommensteuer (IRPF) einfließen. Die von der AEAT für die IRPF 2025 veröffentlichte Skala reicht von 19 % (bis 6.000 €) bis 30 % (über 300.000 €). Dieser Artikel behandelt allerdings nur Verkäufer, die Nichtresidenten sind.
Wird der Verkauf auch in Ihrem Land besteuert, kommen die Doppelbesteuerungsabkommen ins Spiel. In der Regel darf der Staat, in dem die Immobilie liegt, den Gewinn besteuern, doch das konkrete Abkommen Ihres Landes sollten Sie mit einem Berater prüfen.
Wie wird der Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie berechnet?
Der Gewinn ist der Verkaufswert abzüglich des Kaufwerts, nachdem beide angepasst wurden:
- Zum Kaufpreis werden die beim Kauf gezahlten Kosten und Steuern (Notar, Registro, Provisionen) sowie Verbesserungen hinzugerechnet. Reparaturen und Instandhaltung werden nicht hinzugerechnet.
- Hypothekenzinsen werden nicht hinzugerechnet.
- War die Immobilie vermietet, wird vom Kaufwert die Abschreibung abgezogen, mindestens in der gesetzlich festgelegten Höhe.
- Vom Verkaufspreis werden die Kosten und Steuern abgezogen, die der Verkäufer trägt.
- Inflationsbedingte Anpassungskoeffizienten werden bei Verkäufen seit dem 1. Januar 2015 nicht mehr angewendet.
Wenn Sie vor dem 31. Dezember 1994 gekauft haben, gibt es eine Übergangsregelung, die den bis zum 20. Januar 2006 entstandenen Teil des Gewinns mit Begrenzungen mindert. Die Berechnung hat ihre Feinheiten und sollte von Ihrem Steuerberater vorgenommen werden.
Drei Beispiele: zahlen, einen Teil zurückerhalten oder alles zurückerhalten
Angenommen, eine Immobilie wurde für 250.000 € gekauft, zuzüglich 25.000 € Kaufnebenkosten und Steuern, was einen Anschaffungswert von 275.000 € ergibt. Sie wird für 400.000 € verkauft, bei 10.000 € Verkaufskosten. Der Gewinn beträgt 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, und 19 % dieses Betrags sind 21.850 €. Der Käufer hat bereits 12.000 € einbehalten (3 % von 400.000 €), sodass im Modelo 210 noch 9.850 € zu zahlen sind.
| Posten | Beispiel A | Beispiel B | Beispiel C |
|---|---|---|---|
| Verkaufspreis | 400.000 € | 400.000 € | 400.000 € |
| Gewinn | 115.000 € | 40.000 € | Verlust |
| Steuer (19 %) | 21.850 € | 7.600 € | 0 € |
| Vom Käufer einbehalten (3 %) | 12.000 € | 12.000 € | 12.000 € |
| Ergebnis des Modelo 210 | Zu zahlen: 9.850 € | Zu erstatten: 4.400 € | Zu erstatten: 12.000 € |
Beispiel C wird am häufigsten vergessen. Wenn Sie mit Verlust verkaufen, schulden Sie nichts, doch die einbehaltenen 12.000 € erhalten Sie nur zurück, wenn Sie das Modelo 210 einreichen.
Einbehalt von 3 % und Modelo 211: Aufgabe des Käufers
Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum an die Steuerbehörde (Hacienda) abführen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Käufer selbst Resident ist oder nicht. Dieser Betrag ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.
Die einzige offizielle Ausnahme ist die Einbringung der Immobilie zur Gründung oder Erhöhung des Kapitals einer spanischen Gesellschaft. Führt der Käufer den Einbehalt nicht ab, haftet die Immobilie außerdem für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und Steuer. Für den Käufer lohnt es sich daher, seiner Pflicht nachzukommen, denn das erworbene Haus haftet für diese Schuld.
Modelo 210: Frist und Erstattung
Der Verkäufer reicht das Modelo 210 für den Verkauf unabhängig vom Ergebnis ein: mit Gewinn, ohne Gewinn oder mit Verlust. Laut AEAT beträgt die Frist drei Monate ab dem Ende des Monats, den der Käufer für das Modelo 211 hat. In der Praxis sind das bis zu etwa vier Monate ab der escritura (notarielle Kaufurkunde).
Übersteigt der Einbehalt die Steuerschuld, wird in derselben Erklärung die Erstattung des Überschusses beantragt. Beizufügen sind der Nachweis über den Einbehalt und ein Dokument, das die Inhaberschaft des Bankkontos belegt. Die Einreichung ist online oder auf Papier möglich. Die Orden HAC/623/2026 hat das Modelo 210 geändert, und das neue Formular wird für Erklärungen verwendet, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden.
Gibt es Befreiungen für Nichtresidenten?
- Reinvestition in den Hauptwohnsitz: nur für Ansässige in der EU oder im EWR, einschließlich Island, Norwegen und Liechtenstein (siebte Zusatzbestimmung der Ley del IRNR). Sie gilt nur, wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz in Spanien war; für einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus gilt sie nicht. Wenn Sie nur einen Teil reinvestieren, ist die Befreiung anteilig. Trotzdem behält der Käufer 3 % ein, und Sie reichen das Modelo 210 ein. Seit dem Brexit können sich Ansässige im Vereinigten Königreich nicht mehr darauf berufen.
- Käufe aus dem Jahr 2012: Die Hälfte des Gewinns ist bei städtischen Immobilien befreit, die zwischen dem 12. Mai und dem 31. Dezember 2012 erworben wurden, außer bei bestimmten Geschäften zwischen Ehegatten und Verwandten.
Und wenn die Immobilie einem Ehepaar oder mehreren Miteigentümern gehört?
Jeder nicht ansässige Miteigentümer erklärt seinen Anteil getrennt, mit einem eigenen Modelo 210. Die Ausnahme: Sind beide Ehegatten Nichtresidenten, können sie eine gemeinsame Erklärung für den Verkauf einreichen.
Plusvalía municipal: eine andere Steuer
Die plusvalía municipal (IIVTNU) ist eine eigenständige Steuer, die die Gemeinde erhebt, in der die Immobilie liegt, sei es Málaga, Marbella, Mijas oder Benalmádena. Sie besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks, nicht Ihren Gesamtgewinn, und wenn das Grundstück nicht an Wert gewonnen hat, fällt sie nicht an. Sie wird auf zwei Arten berechnet (nach Koeffizienten oder nach dem tatsächlichen Wertzuwachs), und es gilt die niedrigere. Bei einem Kauf und Verkauf beträgt die Frist 30 Werktage.
Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, verpflichtet das Gesetz den Käufer, sie als Ersatzschuldner des Steuerpflichtigen zu zahlen. Deshalb wird sie in der Praxis meist beim Notar vom Preis abgezogen.
Kalender: Wer reicht was und wann ein?
| Wer | Was | Wann |
|---|---|---|
| Käufer | Einbehalt von 3 % (Modelo 211) | Ein Monat ab dem Verkauf |
| Käufer, als Ersatzschuldner | Plusvalía municipal, wenn der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person ist | 30 Werktage |
| Verkäufer | Modelo 210 mit Gewinn oder Verlust | Drei Monate nach dem Monat des Modelo 211 (bis zu etwa vier Monate ab dem Verkauf) |
| Hacienda | Erstattung des zu viel Einbehaltenen | Nach Einreichung des Modelo 210 mit Erstattungsanspruch |
Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
- Kaufurkunde (escritura de compra).
- Rechnungen über die Kaufkosten, die Verbesserungen und die Verkaufskosten.
- Nachweis über das vom Käufer eingereichte Modelo 211.
- Bescheinigung über die Kontoinhaberschaft für die Erstattung.
Fazit: Planen Sie den Verkauf vor der Unterschrift
Wenn Sie Nichtresident sind und an der Costa del Sol verkaufen, sollten Sie drei Dinge im Blick behalten: die 19 % auf den Gewinn, die 3 %, die der Käufer einbehält, und das fristgerechte Modelo 210, auch bei Verlust. Dieser Artikel dient der Information und ist keine Steuerberatung. Jeder Verkauf sollte von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt berechnet werden.
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Häufig gestellte Fragen
Wie viel zahlt ein Nichtresident auf den Gewinn beim Verkauf seiner Immobilie in Spanien?
19 % des Gewinns, also des Verkaufspreises abzüglich der Verkaufskosten und des angepassten Kaufwerts. Die 3 %, die der Käufer einbehält, werden im Modelo 210 auf diese Steuerschuld angerechnet.
Zahlt ein Verkäufer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich 19 % oder 24 %?
19 %. Artikel 25.1.f der Ley del IRNR wendet diesen Satz auf die Veräußerungsgewinne aller Nichtresidenten an, auch nach dem Brexit.
Was ist der Einbehalt von 3 %?
Es ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Der Käufer zieht ihn vom Preis ab und führt ihn innerhalb eines Monats ab dem Verkauf mit dem Modelo 211 an Hacienda ab.
Wie erhalte ich die 3 % zurück?
Indem Sie das Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach dem Monat des Modelo 211 einreichen, mit dem Nachweis über den Einbehalt und der Bescheinigung über die Kontoinhaberschaft. Ist die Steuerschuld niedriger als der Einbehalt, erstattet Hacienda die Differenz.
Ist die plusvalía municipal dasselbe wie die Steuer auf den Gewinn?
Nein. Die plusvalía ist eine Steuer der Gemeinde auf die Wertsteigerung des Grundstücks. Der Veräußerungsgewinn wird bei Hacienda in der IRNR besteuert. Bei einem Verkauf können beide anfallen.
