Si vous vendez un logement en Espagne en tant que non-résident, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (impôt sur le revenu des non-résidents, IRNR), et l’acheteur retient 3 % du prix à titre d’acompte. Vous déposez ensuite vous-même le modelo 210 (en pratique, jusqu’à environ quatre mois après la signature) pour payer la différence ou récupérer ce qui a été retenu en trop.
Les règles sont nationales : elles s’appliquent de la même manière à un appartement à Málaga, à une villa à Marbella ou à une maison mitoyenne à Estepona. Nous expliquons ci-dessous comment la plus-value se calcule, ce que l’acheteur doit faire avec le modelo 211, quand le modelo 210 arrive à échéance et en quoi tout cela diffère de la plusvalía municipal (impôt municipal sur l’augmentation de valeur du terrain).
Combien un non-résident paie-t-il lors de la vente de son logement ?
Le taux est de 19 % sur la plus-value, quel que soit votre pays de résidence. La Ley del IRNR fixe un taux général de 24 % pour les autres revenus, réduit à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE. Toutefois, son article 25.1.f impose les plus-values à 19 % pour tous les non-résidents. C’est pourquoi, après le Brexit, un vendeur résidant au Royaume-Uni paie lui aussi 19 %, tout comme un Allemand, un Suédois ou un Américain.
Ni ces taux ni la retenue de 3 % n’ont changé pour 2026.
À titre de comparaison : si vous étiez résident fiscal en Espagne, la plus-value entrerait dans la base de l’épargne de l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques). Le barème publié par l’AEAT pour l’IRPF 2025 va de 19 % (jusqu’à 6 000 €) à 30 % (au-delà de 300 000 €). Cet article, cependant, ne traite que des vendeurs non-résidents.
Si votre pays vous impose également sur la vente, les conventions visant à éviter la double imposition entrent en jeu. En règle générale, le pays où se situe le bien a le droit d’imposer la plus-value, mais il convient de vérifier avec un conseiller la convention propre à votre pays.
Comment se calcule la plus-value lors de la vente d’un logement ?
La plus-value correspond à la valeur de vente moins la valeur d’achat, après ajustement des deux :
- Au prix d’achat s’ajoutent les frais et taxes payés lors de l’acquisition (notaire, registre, commissions) ainsi que les travaux d’amélioration. Les réparations et l’entretien ne s’ajoutent pas.
- Les intérêts du prêt hypothécaire ne s’ajoutent pas.
- Si le logement a été loué, l’amortissement est déduit de la valeur d’achat, avec le minimum fixé par la réglementation.
- Du prix de vente sont déduits les frais et taxes à la charge du vendeur.
- Les coefficients d’actualisation liés à l’inflation ne s’appliquent pas aux ventes réalisées depuis le 1er janvier 2015.
Si vous avez acheté avant le 31 décembre 1994, il existe un régime transitoire qui réduit la part de la plus-value générée jusqu’au 20 janvier 2006, avec des plafonds. Le calcul comporte des subtilités et doit être effectué par votre conseiller fiscal.
Trois exemples : payer, récupérer une partie ou tout récupérer
Prenons un logement acheté 250 000 € auxquels s’ajoutent 25 000 € de frais et d’impôts d’achat, ce qui donne une valeur d’acquisition de 275 000 €. Il est vendu 400 000 € avec 10 000 € de frais de vente. La plus-value est de 400 000 − 10 000 − 275 000 = 115 000 €, et 19 % de ce montant représentent 21 850 €. L’acheteur a déjà retenu 12 000 € (3 % de 400 000 €), il reste donc 9 850 € à payer avec le modelo 210.
| Poste | Exemple A | Exemple B | Exemple C |
|---|---|---|---|
| Prix de vente | 400 000 € | 400 000 € | 400 000 € |
| Plus-value | 115 000 € | 40 000 € | Moins-value |
| Impôt (19 %) | 21 850 € | 7 600 € | 0 € |
| Retenu par l’acheteur (3 %) | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Résultat du modelo 210 | À payer 9 850 € | À rembourser 4 400 € | À rembourser 12 000 € |
L’exemple C est celui que l’on oublie le plus. Si vous vendez à perte, vous ne devez rien, mais les 12 000 € retenus ne vous reviennent que si vous déposez le modelo 210.
Retenue de 3 % et modelo 211 : ce que fait l’acheteur
Lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc au moyen du modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de la date de la vente. Peu importe que l’acheteur soit lui-même résident ou non. Cette somme n’est pas un impôt supplémentaire, mais une avance sur l’impôt du vendeur.
La seule exception officielle est l’apport du bien pour constituer ou augmenter le capital d’une société espagnole. De plus, si l’acheteur ne verse pas la retenue, le logement reste affecté au paiement du montant le plus faible entre la retenue et l’impôt. L’acheteur a donc intérêt à s’y conformer, car le bien qu’il acquiert répond de cette dette.
Modelo 210 : délai et remboursement
Le vendeur dépose le modelo 210 pour la vente quel que soit le résultat : avec plus-value, sans plus-value ou avec moins-value. Selon l’AEAT, le délai est de trois mois à compter de la fin du mois dont dispose l’acheteur pour le modelo 211. En pratique, cela représente jusqu’à environ quatre mois après l’escritura (acte notarié de vente).
Si la retenue dépasse le montant de l’impôt, le remboursement de l’excédent se demande dans la même déclaration. Il faut joindre le justificatif de la retenue et un document attestant la titularité du compte bancaire. Le dépôt peut se faire en ligne ou sur papier. La Orden HAC/623/2026 a modifié le modelo 210, et le nouveau formulaire sera utilisé pour les déclarations déposées à compter du 1er janvier 2027.
Existe-t-il des exonérations pour les non-résidents ?
- Réinvestissement dans la résidence principale : uniquement pour les résidents de l’UE ou de l’EEE, y compris l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein (disposición adicional séptima de la Ley del IRNR). Elle ne s’applique que si le logement vendu était votre résidence principale en Espagne ; elle ne vaut pas pour une résidence secondaire ou un logement de vacances. Si vous ne réinvestissez qu’une partie, l’exonération est proportionnelle. Même ainsi, l’acheteur retient 3 % et vous déposez le modelo 210. Depuis le Brexit, les résidents du Royaume-Uni ne peuvent pas en bénéficier.
- Achats de 2012 : la moitié de la plus-value est exonérée pour les logements urbains acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012, sauf dans certaines opérations entre conjoints et membres de la famille.
Et si le logement appartient à un couple ou à plusieurs copropriétaires ?
Chaque copropriétaire non-résident déclare sa part séparément, avec son propre modelo 210. L’exception est que, si les deux conjoints sont non-résidents, ils peuvent déposer une seule déclaration pour la vente.
Plusvalía municipal : un impôt distinct
La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt à part, perçu par la commune où se trouve le logement, qu’il s’agisse de Málaga, Marbella, Mijas ou Benalmádena. Elle frappe l’augmentation de valeur du terrain, et non votre plus-value totale, et si le terrain ne s’est pas valorisé, elle n’est pas due. Elle se calcule de deux manières (par coefficients ou selon la plus-value réelle) et l’on applique celle qui donne le montant le plus bas. Dans une vente, le délai est de 30 jours ouvrables.
Si le vendeur est une personne physique non-résidente, la loi oblige l’acheteur à la payer en tant que substitut du contribuable. C’est pourquoi, en pratique, elle est généralement déduite du prix chez le notaire.
Calendrier : qui dépose quoi et quand
| Qui | Quoi | Quand |
|---|---|---|
| Acheteur | Retenue de 3 % (modelo 211) | Un mois après la vente |
| Acheteur, en tant que substitut | Plusvalía municipal si le vendeur est une personne physique non-résidente | 30 jours ouvrables |
| Vendeur | Modelo 210 avec la plus-value ou la moins-value | Trois mois après le mois du 211 (jusqu’à environ quatre mois après la vente) |
| Hacienda (le fisc) | Remboursement de ce qui a été retenu en trop | Après le dépôt du 210 à rembourser |
Documents à avoir sous la main
- Escritura d’achat.
- Factures des frais d’achat, des travaux d’amélioration et des frais de vente.
- Justificatif du modelo 211 déposé par l’acheteur.
- Attestation de titularité du compte bancaire pour le remboursement.
Conclusion : planifiez la vente avant de signer
Si vous êtes non-résident et que vous vendez sur la Costa del Sol, gardez trois choses à l’esprit : les 19 % sur la plus-value, les 3 % retenus par l’acheteur et le modelo 210 à déposer dans les délais, y compris en cas de moins-value. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Chaque vente doit être calculée par un conseiller fiscal ou un avocat.
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Questions fréquentes
Combien un non-résident paie-t-il sur la plus-value lors de la vente de son logement en Espagne ?
19 % de la plus-value, c’est-à-dire le prix de vente moins les frais de vente et la valeur d’achat ajustée. Les 3 % retenus par l’acheteur sont déduits de ce montant dans le modelo 210.
Un vendeur résidant au Royaume-Uni paie-t-il 19 % ou 24 % ?
19 %. L’article 25.1.f de la Ley del IRNR applique ce taux aux plus-values de tous les non-résidents, y compris après le Brexit.
Qu’est-ce que la retenue de 3 % ?
C’est une avance sur l’impôt du vendeur. L’acheteur la déduit du prix et la verse au fisc avec le modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de la vente.
Comment récupérer les 3 % ?
En déposant le modelo 210 dans les trois mois suivant le mois du modelo 211, avec le justificatif de la retenue et l’attestation de titularité bancaire. Si l’impôt dû est inférieur au montant retenu, Hacienda rembourse la différence.
La plusvalía municipal est-elle la même chose que l’impôt sur la plus-value ?
Non. La plusvalía est un impôt municipal sur l’augmentation de valeur du terrain. La plus-value immobilière est imposée auprès de Hacienda au titre de l’IRNR. Lors d’une vente, les deux peuvent s’appliquer.
