Kapitalgevinst ved salg af bolig i Spanien som ikke-resident: 3 % indeholdelse, modelo 211 og modelo 210

Sælger du en bolig i Spanien som ikke-resident, beskattes kapitalgevinsten med 19 % i Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, den spanske indkomstskat for ikke-residenter), og køberen tilbageholder 3 % af prisen som acontoskat. Derefter indgiver du selv modelo 210 (i praksis op til cirka fire måneder efter underskrivelsen) for at betale differencen eller få for meget tilbageholdt tilbage.

Reglerne er statslige: de gælder på samme måde for en lejlighed i Málaga, en villa i Marbella eller et rækkehus i Estepona. Nedenfor forklarer vi, hvordan gevinsten beregnes, hvad køberen skal gøre med modelo 211, hvornår fristen for modelo 210 udløber, og hvordan det hele adskiller sig fra plusvalía municipal.

Hvor meget betaler en ikke-resident, når boligen sælges?

Satsen er 19 % af gevinsten, uanset hvilket land du bor i. IRNR-loven (Ley del IRNR) fastsætter en generel sats på 24 % for andre indkomster, nedsat til 19 % for residenter i EU og EØS. Artikel 25.1.f pålægger dog kapitalgevinster en skat på 19 % for alle ikke-residenter. Derfor betaler en sælger bosat i Storbritannien også 19 % efter Brexit, ligesom en tysker, en svensker eller en amerikaner.

Hverken disse satser eller indeholdelsen på 3 % er ændret for 2026.

Til sammenligning: Hvis du var skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, ville gevinsten indgå i sparegrundlaget (base del ahorro) i IRPF, den spanske indkomstskat for residenter. Den skala, som AEAT (den spanske skattestyrelse) har offentliggjort for IRPF 2025, går fra 19 % (op til 6.000 €) til 30 % (over 300.000 €). Denne artikel handler dog kun om sælgere, der er ikke-residenter.

Hvis dit hjemland også beskatter salget, kommer dobbeltbeskatningsoverenskomsterne i spil. Som hovedregel har det land, hvor ejendommen ligger, ret til at beskatte gevinsten, men du bør lade en rådgiver gennemgå den konkrete overenskomst for dit land.

Hvordan beregnes kapitalgevinsten ved salg af en bolig?

Gevinsten er salgsværdien minus købsværdien, efter at begge er justeret:

• Til købsprisen lægges de udgifter og skatter, du betalte ved købet (notar, tingbog, kommissioner), og forbedringer. Reparationer og vedligeholdelse lægges ikke til.
• Renter på realkreditlånet lægges ikke til.
• Hvis boligen har været udlejet, trækkes afskrivningen fra købsværdien, med det minimum som reglerne fastsætter.
• Fra salgsprisen trækkes de udgifter og skatter, som sælgeren betaler.
• Inflationsreguleringskoefficienter anvendes ikke på salg fra og med 1. januar 2015.

Hvis du købte før den 31. december 1994, findes der en overgangsordning, som reducerer den del af gevinsten, der er opstået frem til den 20. januar 2006, med visse begrænsninger. Beregningen har sine nuancer og bør foretages af din skatterådgiver.

Tre eksempler: at betale, få en del tilbage eller få det hele tilbage

Lad os antage en bolig købt for 250.000 € plus 25.000 € i købsomkostninger og skatter, hvilket giver en anskaffelsesværdi på 275.000 €. Den sælges for 400.000 € med 10.000 € i salgsomkostninger. Gevinsten er 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, og 19 % af beløbet er 21.850 €. Køberen har allerede tilbageholdt 12.000 € (3 % af 400.000 €), så der mangler at blive betalt 9.850 € i modelo 210.

Eksempel C er det, der oftest glemmes. Sælger du med tab, skylder du ikke noget, men de 12.000 €, der er tilbageholdt, kommer kun tilbage, hvis du indgiver modelo 210.

Indeholdelse på 3 % og modelo 211: det er køberens opgave

Når sælgeren er ikke-resident, skal køberen tilbageholde 3 % af prisen og indbetale det til Hacienda (den spanske skattemyndighed) med modelo 211 inden for en måned fra salgsdatoen. Det er ligegyldigt, om køberen selv er resident eller ej. Beløbet er ikke en ekstra skat, men et forskud på sælgerens skat.

Den eneste officielle undtagelse er, hvis ejendommen indskydes for at stifte eller forhøje kapitalen i et spansk selskab. Hvis køberen desuden ikke indbetaler indeholdelsen, hæfter boligen for betalingen af det laveste beløb af indeholdelsen og skatten. Det er i købers interesse at overholde reglerne, fordi det hus, vedkommende erhverver, hæfter for gælden.

Modelo 210: frist og tilbagebetaling

Sælgeren indgiver modelo 210 for salget, uanset resultatet: med gevinst, uden gevinst eller med tab. Ifølge AEAT er fristen tre måneder, regnet fra udløbet af den måned, køberen har til modelo 211. I praksis svarer det til op til cirka fire måneder fra escritura (det notarielle skøde).

Hvis indeholdelsen overstiger skatten, anmoder man i samme selvangivelse om tilbagebetaling af det overskydende. Man skal vedlægge dokumentation for indeholdelsen og et dokument, der beviser ejerskabet af bankkontoen. Den kan indgives online eller på papir. Orden HAC/623/2026 har ændret modelo 210, og den nye blanket skal bruges til selvangivelser indgivet fra og med 1. januar 2027.

Findes der fritagelser for ikke-residenter?

• Geninvestering i fast bolig: kun for residenter i EU eller EØS, herunder Island, Norge og Liechtenstein (syvende tillægsbestemmelse i IRNR-loven). Den gælder kun, hvis den solgte bolig var din faste bolig i Spanien; den gælder ikke for et sekundært hjem eller en feriebolig. Geninvesterer du kun en del, er fritagelsen forholdsmæssig. Køberen tilbageholder alligevel 3 %, og du indgiver modelo 210. Siden Brexit kan personer bosat i Storbritannien ikke benytte den.
• Køb i 2012: halvdelen af gevinsten er fritaget for byboliger erhvervet mellem den 12. maj og den 31. december 2012, bortset fra visse transaktioner mellem ægtefæller og familiemedlemmer.

Hvad hvis boligen ejes af et ægtepar eller flere medejere?

Hver ikke-resident medejer angiver sin andel særskilt med sin egen modelo 210. Undtagelsen er, at hvis begge ægtefæller er ikke-residenter, kan de indgive én samlet selvangivelse for salget.

Plusvalía municipal: en anden skat

Plusvalía municipal (IIVTNU, den kommunale skat på grundens værdistigning) er en særskilt skat, som opkræves af den kommune, hvor boligen ligger, hvad enten det er Málaga, Marbella, Mijas eller Benalmádena. Den beskatter værdistigningen på grunden, ikke din samlede gevinst, og hvis grunden ikke er steget i værdi, skal den ikke betales. Den beregnes på to måder (efter koefficienter eller efter den reelle værdistigning), og den laveste anvendes. Ved et køb og salg er fristen 30 hverdage.

Hvis sælgeren er en fysisk person, der er ikke-resident, forpligter loven køberen til at betale den som skatteyderens erstatter (sustituto del contribuyente). Derfor trækkes den i praksis ofte fra prisen hos notaren.

Kalender: hvem indgiver hvad og hvornår

Dokumenter, du bør have ved hånden

• Købsskødet (escritura de compra).
• Fakturaer for købsomkostninger, forbedringer og salgsomkostninger.
• Kvittering for den modelo 211, som køberen har indgivet.
• Bekræftelse på ejerskabet af bankkontoen til brug for tilbagebetalingen.

Konklusion: planlæg salget, før du underskriver

Er du ikke-resident og sælger på Costa del Sol, så husk tre ting: 19 % af gevinsten, de 3 %, som køberen tilbageholder, og modelo 210 inden for fristen, også når der er tab. Denne artikel er vejledende og udgør ikke skatterådgivning. Hvert salg bør beregnes af en skatterådgiver eller en advokat.

I EVS PROPERTY GROUP hjælper vi dig med at vurdere boligen og planlægge salget, så du kender dine tal fra første dag. Bestil din gratis vurdering.

Ofte stillede spørgsmål