Plusvalenze patrimoniali dalla vendita di un immobile in Spagna da non residente: ritenuta del 3 %, modelo 211 e modelo 210

Se vendi un immobile in Spagna da non residente, la plusvalenza patrimoniale è tassata al 19 % nell’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (imposta sul reddito dei non residenti, IRNR), e l’acquirente trattiene il 3 % del prezzo come acconto. Poi sei tu a presentare il modelo 210 (in pratica, entro circa quattro mesi dalla firma) per pagare la differenza o recuperare quanto è stato trattenuto in eccesso.

Le regole sono statali: valgono allo stesso modo per un appartamento a Málaga, una villa a Marbella o una villetta a schiera a Estepona. Di seguito spieghiamo come si calcola la plusvalenza, che cosa deve fare l’acquirente con il modelo 211, quando scade il modelo 210 e in che cosa tutto ciò si differenzia dalla plusvalía municipal.

Quanto paga un non residente quando vende la propria casa?

L’aliquota è il 19 % sulla plusvalenza, indipendentemente dal tuo paese di residenza. La Ley del IRNR prevede un’aliquota generale del 24 % per gli altri redditi, ridotta al 19 % per i residenti nell’UE e nello SEE. Tuttavia, il suo articolo 25.1.f tassa le plusvalenze patrimoniali al 19 % per tutti i non residenti. Per questo, dopo la Brexit, anche un venditore residente nel Regno Unito paga il 19 %, esattamente come un tedesco, uno svedese o uno statunitense.

Né queste aliquote né la ritenuta del 3 % sono cambiate per il 2026.

Per darti un termine di paragone: se fossi residente fiscale in Spagna, la plusvalenza rientrerebbe nella base del risparmio dell’IRPF (imposta sul reddito delle persone fisiche). La scala pubblicata dall’AEAT per l’IRPF 2025 va dal 19 % (fino a 6.000 €) al 30 % (oltre 300.000 €). Questo articolo, tuttavia, riguarda soltanto i venditori non residenti.

Se nel tuo paese la vendita viene tassata anche lì, entrano in gioco le convenzioni contro la doppia imposizione. In genere, il paese in cui si trova l’immobile ha diritto di tassare la plusvalenza, ma conviene verificare con un consulente la convenzione specifica del tuo paese.

Come si calcola la plusvalenza patrimoniale nella vendita di un immobile?

La plusvalenza è il valore di vendita meno il valore di acquisto, dopo aver rettificato entrambi:

• Al prezzo di acquisto si sommano le spese e i tributi pagati al momento dell’acquisto (notaio, registro, commissioni) e i miglioramenti. Le riparazioni e la manutenzione non si sommano.
• Gli interessi del mutuo non si sommano.
• Se l’immobile è stato affittato, dal valore di acquisto si sottrae l’ammortamento, con il minimo stabilito dalla normativa.
• Dal prezzo di vendita si sottraggono le spese e i tributi a carico del venditore.
• I coefficienti di rivalutazione per l’inflazione non si applicano alle vendite effettuate dal 1° gennaio 2015.

Se hai acquistato prima del 31 dicembre 1994, esiste un regime transitorio che riduce la parte di plusvalenza maturata fino al 20 gennaio 2006, con dei limiti. Il calcolo presenta delle sfumature e deve essere effettuato dal tuo consulente fiscale.

Tre esempi: pagare, recuperare una parte o recuperare tutto

Ipotizziamo un immobile acquistato per 250.000 € più 25.000 € di spese e imposte di acquisto, per un valore di acquisizione di 275.000 €. Viene venduto per 400.000 € con 10.000 € di spese di vendita. La plusvalenza è 400.000 − 10.000 − 275.000 = 115.000 €, e il 19 % di tale cifra è pari a 21.850 €. L’acquirente ha già trattenuto 12.000 € (il 3 % di 400.000 €), quindi nel modelo 210 restano da pagare 9.850 €.

L’esempio C è quello che si dimentica più spesso. Se vendi in perdita non devi nulla, ma i 12.000 € trattenuti ti vengono restituiti solo se presenti il modelo 210.

Ritenuta del 3 % e modelo 211: ciò che fa l’acquirente

Quando il venditore è non residente, l’acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all’Agenzia delle Entrate spagnola (Hacienda) con il modelo 211 entro un mese dalla data della vendita. Non importa se l’acquirente sia a sua volta residente o meno. Questo importo non è un’imposta aggiuntiva, ma un anticipo a valere sull’imposta del venditore.

L’unica eccezione ufficiale è il conferimento dell’immobile per costituire o aumentare il capitale di una società spagnola. Inoltre, se l’acquirente non versa la ritenuta, l’immobile resta vincolato al pagamento dell’importo minore tra la ritenuta e l’imposta. All’acquirente conviene adempiere, perché la casa che acquista risponde di tale debito.

Modelo 210: scadenza e rimborso

Il venditore presenta il modelo 210 per la vendita qualunque sia il risultato: con plusvalenza, senza o con perdita. Secondo l’AEAT, il termine è di tre mesi a decorrere dalla fine del mese di cui dispone l’acquirente per il modelo 211. In pratica, ciò equivale a circa quattro mesi dalla escritura (atto notarile di compravendita).

Se la ritenuta supera l’imposta dovuta, nella stessa dichiarazione si chiede il rimborso dell’eccedenza. Occorre allegare il giustificativo della ritenuta e un documento che attesti la titolarità del conto bancario. Si può presentare online o in formato cartaceo. La Orden HAC/623/2026 ha modificato il modelo 210, e il nuovo modulo sarà utilizzato per le dichiarazioni presentate a partire dal 1° gennaio 2027.

Esistono esenzioni per i non residenti?

• Reinvestimento nell’abitazione principale: solo per i residenti nell’UE o nello SEE, compresi Islanda, Norvegia e Liechtenstein (disposición adicional séptima della Ley del IRNR). Si applica solo se l’immobile venduto era la tua abitazione principale in Spagna; non vale per una seconda casa o una casa vacanze. Se reinvesti soltanto una parte, l’esenzione è proporzionale. Anche in questo caso l’acquirente trattiene il 3 % e tu presenti il modelo 210. Dalla Brexit, chi risiede nel Regno Unito non può usufruirne.
• Acquisti del 2012: è esente la metà della plusvalenza sugli immobili urbani acquistati tra il 12 maggio e il 31 dicembre 2012, salvo determinate operazioni tra coniugi e familiari.

E se l’immobile appartiene a una coppia sposata o a più comproprietari?

Ogni comproprietario non residente dichiara la propria quota separatamente, con il proprio modelo 210. L’eccezione è che, se entrambi i coniugi sono non residenti, possono presentare un’unica dichiarazione per la vendita.

Plusvalía municipal: un’imposta diversa

La plusvalía municipal (IIVTNU, imposta comunale sull’incremento di valore dei terreni urbani) è un’imposta a sé stante riscossa dal comune in cui si trova l’immobile, che sia Málaga, Marbella, Mijas o Benalmádena. Colpisce l’aumento di valore del terreno, non la tua plusvalenza complessiva, e se il terreno non si è rivalutato non è dovuta. Si calcola in due modi (con coefficienti o sulla plusvalenza reale) e si applica quello più basso. In una compravendita, il termine è di 30 giorni lavorativi.

Se il venditore è una persona fisica non residente, la legge obbliga l’acquirente a pagarla come sostituto del contribuente. Per questo, in pratica, di solito viene detratta dal prezzo presso il notaio.

Calendario: chi presenta che cosa e quando

Documenti da tenere a portata di mano

• Escritura di acquisto.
• Fatture delle spese di acquisto, dei miglioramenti e delle spese di vendita.
• Giustificativo del modelo 211 presentato dall’acquirente.
• Certificato di titolarità del conto bancario per il rimborso.

Conclusione: pianifica la vendita prima di firmare

Se sei non residente e vendi sulla Costa del Sol, tieni presenti tre cose: il 19 % sulla plusvalenza, il 3 % trattenuto dall’acquirente e il modelo 210 da presentare entro i termini, anche in caso di perdita. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza fiscale. Ogni vendita deve essere calcolata da un consulente fiscale o da un avvocato.

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