Покупка жилья в Марбелье в 2026 году обходится помимо цены объекта в 7,5–9 % на вторичном рынке и примерно в 12–13 % в новостройке. Большую часть составляет налог: 7 % ITP (налог на переход права собственности) при перепродаже или 10 % IVA (НДС) плюс 1,2 % AJD (гербовый сбор за юридически оформленные акты) в новостройке. Нотариус, Registro de la Propiedad (реестр недвижимости), gestoría (агентство по оформлению документов) и юрист довершают расчёт.
Какие налоги платят при покупке дома в Марбелье?
Марбелья находится в Андалусии, поэтому налоги при покупке действуют андалусийские. Они одинаковы для испанского и для иностранного покупателя, независимо от того, проживает он в Испании или нет.
| Расход | Вторичное жильё | Новостройка | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Налог при покупке | ITP 7 % | IVA 10 % | Покупатель |
| Actos jurídicos documentados (AJD) | Не уплачивается | 1,2 % | Покупатель |
| Нотариус при купле-продаже | Официальный тариф, около 700–1 500 € | Официальный тариф, около 700–1 500 € | Покупатель, если не оговорено иное |
| Registro de la Propiedad | Официальный тариф, около 400–900 € | Официальный тариф, около 400–900 € | Покупатель |
| Gestoría | По желанию, около 200–400 € | По желанию, около 200–400 € | Покупатель |
| Юрист | Свободный гонорар, часто около 1 % плюс IVA | Свободный гонорар, часто около 1 % плюс IVA | Покупатель |
| Plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли) | Зависит от муниципалитета | Зависит от муниципалитета | Продавец |
ITP в 7 % — общая ставка Андалусии после реформы 2021 года (Ley 5/2021). Он рассчитывается от большей из двух величин: цены в escritura (нотариальном договоре купли-продажи) или референтной стоимости по Catastro (кадастру). Пониженные ставки для основного жилья действуют только до 150 000 €, что в Марбелье встречается редко.
Сколько всего стоит покупка в Марбелье? Три примера
Возьмём апартаменты за 500 000 € и медианную цену объявлений в Марбелье из нашего рыночного отчёта за ноябрь 2026 года — 950 000 €. Нотариус, реестр и gestoría указаны по оценке, в верхней части диапазона; налог рассчитан точно. Юрист, если вы его нанимаете, оплачивается отдельно.
| Статья | 500 000 € вторичное жильё | 950 000 € вторичное жильё | 950 000 € новостройка |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35 000 € | 66 500 € | Не применяется |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Не применяется | Не применяется | 106 400 € |
| Нотариус, реестр и gestoría | ≈ 2 500 € | ≈ 3 000 € | ≈ 3 000 € |
| Итого приблизительно без юриста | ≈ 37 500 € (7,5 %) | ≈ 69 500 € (7,3 %) | ≈ 109 400 € (11,5 %) |
Какие дополнительные расходы несёт покупатель-нерезидент?
- NIE (идентификационный номер иностранца): официальный сбор невелик, но если вы поручаете оформление представителю, придётся оплатить нотариальную доверенность, апостиль, перевод и гонорар.
- Юрист: его участие не обязательно, но обычно нанимают независимого юриста, чтобы проверить обременения, лицензии и долги по объекту.
- Удержание 3 %: если продавец — нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в Hacienda (налоговую службу) по modelo 211. Эта сумма вычитается из платежа продавцу и не является дополнительной статьёй расходов.
- Конвертация валюты: если вы платите не в евро, разница в курсе может обойтись дороже, чем нотариус.
- Ежегодно: IBI (местный налог на недвижимость), сбор за вывоз мусора, взносы в comunidad de propietarios (сообщество собственников) и декларация нерезидентов (modelo 210), даже если вы не сдаёте жильё в аренду.
Когда уплачиваются налоги при покупке?
ITP или AJD в Андалусии уплачиваются по modelo 600 в течение двух месяцев после подписания; IVA при покупке новостройки выплачивается застройщику вместе с ценой. Без документа об уплате налога Registro не оформит жильё на ваше имя.
Официальные источники
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP и AJD, modelo 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): нерезиденты, modelos 210 и 211.
- Нотариальный тариф: Real Decreto 1426/1989.
Как EVS помогает покупателям-нерезидентам в Марбелье
В EVS PROPERTY GROUP мы координируем всю покупку для тех, кто живёт за пределами Испании: NIE, открытие банковского счёта, ипотека для нерезидентов, нотариальная доверенность для подписания без поездки, независимый юрист и переоформление коммунальных договоров. Перед бронированием мы предоставляем расчёт расходов по каждому интересующему вас объекту, включая смету по нотариусу и реестру.
Часто задаваемые вопросы
Платят ли иностранцы больше налогов при покупке в Марбелье?
Нет. ITP, IVA и AJD одинаковы для всех. Для нерезидента отличается только ежегодное налогообложение по modelo 210.
Сколько налогов нужно заплатить за дом стоимостью 1 миллион в Марбелье?
На вторичном рынке — 70 000 € ITP по ставке 7 %; в новостройке — 112 000 €, складывающихся из 10 % IVA и 1,2 % AJD. К этому добавляются нотариус, реестр и, если вы его нанимаете, юрист.
Кто платит plusvalía municipal в Марбелье?
Продавец, если в договоре не оговорено иное.
Можно ли профинансировать расходы на покупку за счёт ипотеки?
Редко. Нерезиденту банки обычно финансируют около 60–70 % стоимости, а налоги и расходы оплачиваются из собственных сбережений.
