Een huis kopen in Marbella kost in 2026, naast de prijs, tussen 7,5 % en 9 % bij een bestaande woning (tweedehands) en ongeveer 12-13 % bij nieuwbouw. Het grootste deel daarvan is belasting: 7 % ITP (overdrachtsbelasting) bij doorverkoop, of 10 % IVA (btw) plus 1,2 % AJD (Actos Jurídicos Documentados, belasting op notariële akten) bij nieuwbouw. Notaris, register, gestoría (administratiekantoor) en advocaat completeren de rekening.
Welke belastingen betaal je bij de aankoop van een huis in Marbella?
Marbella ligt in Andalucía, dus voor de aankoop gelden de Andalusische belastingen. Die zijn hetzelfde voor een Spaanse als voor een buitenlandse koper, of je nu in Spanje woont of niet.
| Kostenpost | Tweedehands | Nieuwbouw | Wie betaalt |
|---|---|---|---|
| Belasting op de aankoop | ITP 7 % | IVA 10 % | Koper |
| Actos jurídicos documentados | Niet verschuldigd | 1,2 % | Koper |
| Notaris (koopakte) | Officieel tarief (arancel), circa 700-1.500 € | Officieel tarief (arancel), circa 700-1.500 € | Koper, tenzij anders overeengekomen |
| Registro de la Propiedad (Spaans eigendomsregister) | Officieel tarief (arancel), circa 400-900 € | Officieel tarief (arancel), circa 400-900 € | Koper |
| Gestoría | Optioneel, circa 200-400 € | Optioneel, circa 200-400 € | Koper |
| Advocaat | Vrij overeen te komen honorarium, vaak rond 1 % plus IVA | Vrij overeen te komen honorarium, vaak rond 1 % plus IVA | Koper |
| Plusvalía municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting) | Afhankelijk van de gemeente | Afhankelijk van de gemeente | Verkoper |
De ITP van 7 % is sinds de hervorming van 2021 (Ley 5/2021) het algemene tarief in Andalucía. Ze wordt berekend over de hoogste van twee waarden: de prijs in de escritura (notariële akte) of de referentiewaarde van het Catastro. De verlaagde tarieven voor een vaste woning gelden alleen tot 150.000 €, en dat is in Marbella zeldzaam.
Totale kosten huis kopen in Marbella: drie voorbeelden
We nemen een appartement van 500.000 € en de mediaan van de advertenties in Marbella uit ons marktrapport van november 2026: 950.000 €. Notaris, register en gestoría zijn schattingen in de bovenkant van de range; de belasting is exact. De advocaat komt, als je er een inschakelt, daar nog bovenop.
| Post | 500.000 € tweedehands | 950.000 € tweedehands | 950.000 € nieuwbouw |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35.000 € | 66.500 € | Niet van toepassing |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Niet van toepassing | Niet van toepassing | 106.400 € |
| Notaris, register en gestoría | ≈ 2.500 € | ≈ 3.000 € | ≈ 3.000 € |
| Totaal bij benadering zonder advocaat | ≈ 37.500 € (7,5 %) | ≈ 69.500 € (7,3 %) | ≈ 109.400 € (11,5 %) |
Welke extra kosten heeft een koper die geen inwoner van Spanje is?
- NIE (Spaans identificatienummer voor buitenlanders): het officiële tarief is laag, maar als je de aanvraag uit handen geeft, betaal je ook voor een notariële volmacht, apostille, vertaling en honorarium.
- Advocaat: niet verplicht, maar het is gebruikelijk om een onafhankelijke advocaat in te schakelen die lasten, vergunningen en schulden van de woning controleert.
- Inhouding van 3 %: als de verkoper geen inwoner van Spanje is, houdt de koper 3 % van de prijs in en draagt die met het modelo 211 af aan Hacienda (de Spaanse belastingdienst). Het wordt afgetrokken van de betaling aan de verkoper en is dus geen extra kostenpost.
- Valutawissel: als je vanuit een andere valuta dan de euro betaalt, kan het verschil in wisselkoers meer kosten dan de notaris.
- Jaarlijks: IBI (onroerendgoedbelasting), afvalbelasting (tasa de basura), bijdrage aan de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren) en de aangifte voor niet-ingezetenen (modelo 210), ook als je de woning niet verhuurt.
Wanneer betaal je de belastingen op de aankoop?
De ITP of de AJD worden in Andalucía met het modelo 600 afgerekend binnen twee maanden na de ondertekening; de IVA bij nieuwbouw betaal je samen met de prijs aan de ontwikkelaar. Zonder bewijs van betaling van de belasting schrijft het Registro de la Propiedad de woning niet op jouw naam in.
Officiële bronnen
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP en AJD, modelo 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): niet-ingezetenen, modelos 210 en 211.
- Notarieel tarief (arancel notarial): Real Decreto 1426/1989.
Zo helpt EVS kopers die geen inwoner van Spanje zijn in Marbella
Bij EVS PROPERTY GROUP coördineren we de volledige aankoop voor wie buiten Spanje woont: NIE, het openen van een bankrekening, hypotheek voor niet-ingezetenen, notariële volmacht om te tekenen zonder te reizen, onafhankelijke advocaat en overschrijving van nutsvoorzieningen. Vóór de reservering krijg je van ons de kostenberekening van elke woning die je interesseert, met een offerte voor notaris en register.
Veelgestelde vragen
Betalen buitenlanders meer belasting bij het kopen in Marbella?
Nee. ITP, IVA en AJD zijn voor iedereen gelijk. Wat voor een niet-ingezetene verschilt, is de jaarlijkse belastingheffing met het modelo 210.
Hoeveel belasting betaal je voor een huis van 1 miljoen in Marbella?
Bij tweedehands 70.000 € ITP tegen 7 %; bij nieuwbouw 112.000 €, samengesteld uit 10 % IVA en 1,2 % AJD. Daar komen notaris, register en, als je er een inschakelt, advocaat bij.
Wie betaalt de plusvalía municipal in Marbella?
De verkoper, tenzij het contract anders bepaalt.
Kun je de aankoopkosten met de hypotheek financieren?
Zelden. Banken financieren voor een niet-ingezetene meestal ongeveer 60-70 % van de waarde, en de belastingen en kosten betaal je uit eigen spaargeld.
