Asunnon osto Marbellassa maksaa vuonna 2026 kauppahinnan lisäksi 7,5–9 % käytetyn asunnon kohdalla ja noin 12–13 % uudiskohteen kohdalla. Suurin osa kuluista on veroa: jälleenmyynnissä 7 %:n ITP (siirtovero) tai uudiskohteessa 10 %:n IVA (arvonlisävero) sekä 1,2 %:n AJD (oikeudellisten asiakirjojen leimavero). Notaari, rekisteri, gestoría (asioimistopalvelu) ja asianajaja täydentävät laskelman.
Mitä veroja asunnon ostosta Marbellassa maksetaan?
Marbella sijaitsee Andalusiassa, joten ooston verot määräytyvät Andalusian säännösten mukaan. Ne ovat samat espanjalaiselle ja ulkomaalaiselle ostajalle riippumatta siitä, asuuko hän Espanjassa vai ei.
| Kulu | Käytetty asunto | Uudiskohde | Kuka maksaa |
|---|---|---|---|
| Oston vero | ITP 7 % | IVA 10 % | Ostaja |
| Oikeudelliset asiakirjat (AJD) | Ei makseta | 1,2 % | Ostaja |
| Kaupan notaari | Virallinen taksa, noin 700–1 500 € | Virallinen taksa, noin 700–1 500 € | Ostaja, ellei toisin sovita |
| Registro de la Propiedad (kiinteistörekisteri) | Virallinen taksa, noin 400–900 € | Virallinen taksa, noin 400–900 € | Ostaja |
| Gestoría (asioimistopalvelu) | Valinnainen, noin 200–400 € | Valinnainen, noin 200–400 € | Ostaja |
| Asianajaja | Vapaasti sovittava palkkio, usein noin 1 % + IVA | Vapaasti sovittava palkkio, usein noin 1 % + IVA | Ostaja |
| Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero) | Kunnan mukaan | Kunnan mukaan | Myyjä |
7 %:n ITP on Andalusian yleinen verokanta vuoden 2021 uudistuksesta lähtien (laki 5/2021). Se lasketaan kahdesta arvosta suuremman mukaan: escrituran (notaarin vahvistama kauppakirja) hinnan tai Catastron (kiinteistöviraston) viitearvon mukaan. Pääasunnolle tarkoitetut alennetut verokannat koskevat vain enintään 150 000 €:n kauppoja, mikä on Marbellassa harvinaista.
Paljonko oston kokonaiskustannus Marbellassa on? Kolme esimerkkiä
Laskemme esimerkit 500 000 €:n huoneistolle sekä Marbellan ilmoitusten mediaanihinnalle, 950 000 €:lle, joka on peräisin marraskuun 2026 markkinaraportistamme. Notaarin, rekisterin ja gestorían kulut ovat arvioita vaihteluvälin ylälaidasta; vero on tarkka. Asianajaja, jos sellaisen palkkaat, on erillinen kulu.
| Erä | 500 000 € käytetty | 950 000 € käytetty | 950 000 € uudiskohde |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35 000 € | 66 500 € | Ei sovellu |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Ei sovellu | Ei sovellu | 106 400 € |
| Notaari, rekisteri ja gestoría | ≈ 2 500 € | ≈ 3 000 € | ≈ 3 000 € |
| Yhteensä noin, ilman asianajajaa | ≈ 37 500 € (7,5 %) | ≈ 69 500 € (7,3 %) | ≈ 109 400 € (11,5 %) |
Mitä lisäkuluja ulkomailla asuvalle ostajalle tulee?
- NIE (Espanjan ulkomaalaistunnus): virallinen maksu on pieni, mutta jos annat asian hoidettavaksi valtuutetulle, maksat notaarin valtakirjan, apostillen, käännöksen ja palkkiot.
- Asianajaja: ei pakollinen, mutta yleensä palkataan riippumaton asianajaja tarkistamaan asunnon rasitteet, luvat ja velat.
- 3 %:n pidätys: jos myyjä ei asu Espanjassa, ostaja pidättää 3 % kauppahinnasta ja tilittää sen verohallinnolle lomakkeella 211. Summa vähennetään myyjälle maksettavasta, joten se ei ole ylimääräinen kulu.
- Valuutanvaihto: jos maksat euroalueen ulkopuolelta, kurssiero voi tulla notaaria kalliimmaksi.
- Vuosittain: IBI (kiinteistövero), jätemaksu, comunidad (taloyhtiömaksu) ja ei-residenttien veroilmoitus (lomake 210), vaikka et vuokraisi asuntoa.
Milloin oston verot maksetaan?
ITP tai AJD maksetaan Andalusiassa lomakkeella 600 kahden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta; uudiskohteen IVA maksetaan rakennuttajalle kauppahinnan mukana. Ilman veron maksutositetta rekisteri ei kirjaa asuntoa nimiisi.
Viralliset lähteet
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP ja AJD, lomake 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): ei-residentit, lomakkeet 210 ja 211.
- Notaarin taksa: Real Decreto 1426/1989.
Näin EVS auttaa Marbellan ulkomailla asuvia ostajia
EVS PROPERTY GROUP koordinoi koko oston ulkomailla asuvalle ostajalle: NIE-tunnuksen, pankkitilin avaamisen, asuntolainan ei-residenteille, notaarin valtakirjan, jolla voit allekirjoittaa matkustamatta, riippumattoman asianajajan ja sopimusten siirron sähkö- ja muille palveluille. Ennen varausta annamme sinulle jokaisesta kiinnostavasta asunnosta kululaskelman, johon sisältyy notaarin ja rekisterin kustannusarvio.
Usein kysyttyä
Maksavatko ulkomaalaiset enemmän veroa ostaessaan Marbellasta?
Eivät. ITP, IVA ja AJD ovat kaikille samat. Ei-residentille vuosittainen verotus lomakkeella 210 on erilaista.
Paljonko veroa maksetaan miljoonan euron talosta Marbellassa?
Käytetystä talosta ITP on 7 %:n mukaan 70 000 €; uudiskohteesta 10 %:n IVA ja 1,2 %:n AJD tekevät yhteensä 112 000 €. Näihin lisätään notaari, rekisteri ja mahdollinen asianajaja.
Kuka maksaa plusvalía municipalin Marbellassa?
Myyjä, ellei sopimuksessa toisin sovita.
Voiko ostokulut rahoittaa asuntolainalla?
Harvoin. Ei-residentille pankit rahoittavat yleensä noin 60–70 % arvosta, ja verot sekä kulut maksetaan säästöillä.
