Zakup nieruchomości w Marbelli w 2026 roku kosztuje, poza ceną, od 7,5 % do 9 % w przypadku rynku wtórnego i około 12–13 % w przypadku nowej inwestycji. Największą część stanowi podatek: 7 % ITP (podatek od transakcji na rynku wtórnym) przy odsprzedaży albo 10 % IVA (hiszpański VAT) plus 1,2 % AJD (podatek od udokumentowanych czynności prawnych) przy nowej inwestycji. Całość uzupełniają koszty notariusza, rejestru, gestoría (biura załatwiającego formalności) i prawnika.
Jakie podatki płaci się przy zakupie domu w Marbelli?
Marbella leży w Andaluzji, więc podatki przy zakupie są andaluzyjskie. Są takie same dla kupującego Hiszpana i dla cudzoziemca, niezależnie od tego, czy mieszka w Hiszpanii.
| Koszt | Rynek wtórny | Nowa inwestycja | Kto płaci |
|---|---|---|---|
| Podatek od zakupu | ITP 7 % | IVA 10 % | Kupujący |
| Podatek od udokumentowanych czynności prawnych (AJD) | Nie jest pobierany | 1,2 % | Kupujący |
| Notariusz (akt sprzedaży) | Taryfa urzędowa, ok. 700–1500 € | Taryfa urzędowa, ok. 700–1500 € | Kupujący, chyba że umówiono inaczej |
| Registro de la Propiedad (hiszpański rejestr nieruchomości) | Taryfa urzędowa, ok. 400–900 € | Taryfa urzędowa, ok. 400–900 € | Kupujący |
| Gestoría (biuro załatwiające formalności) | Opcjonalnie, ok. 200–400 € | Opcjonalnie, ok. 200–400 € | Kupujący |
| Prawnik | Wynagrodzenie według uzgodnienia, często około 1 % plus IVA | Wynagrodzenie według uzgodnienia, często około 1 % plus IVA | Kupujący |
| Plusvalía municipal (gminny podatek od przyrostu wartości gruntu) | Zależnie od gminy | Zależnie od gminy | Sprzedający |
ITP w wysokości 7 % to ogólna stawka w Andaluzji od reformy z 2021 roku (Ley 5/2021). Oblicza się go od wyższej z dwóch wartości: ceny wskazanej w escritura (akcie notarialnym) lub wartości referencyjnej z Catastro (katastru). Obniżone stawki dla mieszkania na własny użytek obowiązują tylko do 150 000 €, co w Marbelli zdarza się rzadko.
Ile kosztuje zakup w Marbelli w sumie? Trzy przykłady
Przyjmujemy apartament za 500 000 € oraz medianę ogłoszeń w Marbelli z naszego raportu rynkowego z listopada 2026 roku, czyli 950 000 €. Koszty notariusza, rejestru i gestoría to szacunki z górnej części przedziału; podatek jest wyliczony dokładnie. Prawnik, jeśli go zatrudnisz, jest liczony osobno.
| Pozycja | 500 000 € rynek wtórny | 950 000 € rynek wtórny | 950 000 € nowa inwestycja |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35 000 € | 66 500 € | Nie dotyczy |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Nie dotyczy | Nie dotyczy | 106 400 € |
| Notariusz, rejestr i gestoría | ≈ 2500 € | ≈ 3000 € | ≈ 3000 € |
| Suma orientacyjna bez prawnika | ≈ 37 500 € (7,5 %) | ≈ 69 500 € (7,3 %) | ≈ 109 400 € (11,5 %) |
Jakie dodatkowe koszty ponosi kupujący nierezydent?
- NIE (hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca): oficjalna opłata jest niska, ale jeśli powierzysz załatwienie formalności komuś innemu, zapłacisz za pełnomocnictwo notarialne, apostille, tłumaczenie i honorarium.
- Prawnik: nie jest obowiązkowy, ale zazwyczaj zatrudnia się niezależnego prawnika, który sprawdza obciążenia, licencje i długi związane z nieruchomością.
- Pobór 3 %: jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący zatrzymuje 3 % ceny i wpłaca je do Hacienda (hiszpańskiego urzędu skarbowego) na formularzu modelo 211. Kwota jest potrącana z płatności dla sprzedającego i nie jest dodatkowym kosztem.
- Wymiana walut: jeśli płacisz z konta w innej walucie niż euro, różnica kursowa może kosztować więcej niż notariusz.
- Co roku: IBI (roczny podatek od nieruchomości), opłata za wywóz śmieci, czynsz do comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli) oraz zeznanie podatkowe nierezydentów (modelo 210), nawet jeśli nie wynajmujesz nieruchomości.
Kiedy płaci się podatki od zakupu?
ITP lub AJD rozlicza się w Andaluzji na formularzu modelo 600 w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu; IVA przy nowej inwestycji płaci się deweloperowi razem z ceną. Bez potwierdzenia zapłaty podatku Registro nie wpisze nieruchomości na Twoje nazwisko.
Oficjalne źródła
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP i AJD, modelo 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): nierezydenci, modelo 210 i 211.
- Taryfa notarialna: Real Decreto 1426/1989.
Jak EVS PROPERTY GROUP pomaga kupującym nierezydentom w Marbelli
W EVS PROPERTY GROUP koordynujemy cały zakup dla osób mieszkających za granicą: NIE, otwarcie rachunku bankowego, kredyt hipoteczny dla nierezydentów, pełnomocnictwo notarialne umożliwiające podpisanie aktu bez podróży, niezależnego prawnika i przepisanie umów na media. Przed rezerwacją przedstawiamy wyliczenie kosztów każdej interesującej Cię nieruchomości, wraz z wyceną usług notariusza i rejestru.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemcy płacą wyższe podatki przy zakupie w Marbelli?
Nie. ITP, IVA i AJD są takie same dla wszystkich. Dla nierezydenta zmienia się roczne opodatkowanie, rozliczane na formularzu modelo 210.
Ile podatków płaci się przy zakupie domu za milion w Marbelli?
Na rynku wtórnym 70 000 € ITP przy stawce 7 %; przy nowej inwestycji 112 000 € z tytułu 10 % IVA i 1,2 % AJD. Do tego dochodzą koszty notariusza, rejestru oraz prawnika, jeśli go zatrudnisz.
Kto płaci plusvalía municipal w Marbelli?
Sprzedający, chyba że umowa stanowi inaczej.
Czy koszty zakupu można sfinansować kredytem hipotecznym?
Rzadko. Nierezydentom banki zazwyczaj finansują około 60–70 % wartości, a podatki i koszty płaci się z oszczędności.
