Comprare casa a Marbella nel 2026 costa, oltre al prezzo, tra il 7,5 % e il 9 % se si tratta di un immobile di seconda mano e circa il 12-13 % se è una nuova costruzione. La parte più consistente è l’imposta: il 7 % di ITP (imposta di trasmissione patrimoniale, dovuta sulla rivendita) oppure il 10 % di IVA più l’1,2 % di AJD (imposta sugli atti giuridici documentati, una sorta di imposta di bollo sugli atti notarili) nella nuova costruzione. Notaio, registro, gestoría (agenzia di pratiche amministrative) e avvocato completano il conto.
Quali imposte si pagano quando si compra casa a Marbella?
Marbella si trova in Andalusia, quindi le imposte sull’acquisto sono quelle andaluse. Sono le stesse per un acquirente spagnolo e per uno straniero, che risieda o meno in Spagna.
| Spesa | Seconda mano | Nuova costruzione | Chi paga |
|---|---|---|---|
| Imposta sull’acquisto | ITP 7 % | IVA 10 % | Acquirente |
| Atti giuridici documentati (AJD) | Non si paga | 1,2 % | Acquirente |
| Notaio per la compravendita | Tariffa ufficiale, circa 700-1.500 € | Tariffa ufficiale, circa 700-1.500 € | Acquirente, salvo diverso accordo |
| Registro de la Propiedad (conservatoria dei registri immobiliari) | Tariffa ufficiale, circa 400-900 € | Tariffa ufficiale, circa 400-900 € | Acquirente |
| Gestoría | Facoltativa, circa 200-400 € | Facoltativa, circa 200-400 € | Acquirente |
| Avvocato | Onorari liberi, spesso intorno all’1 % più IVA | Onorari liberi, spesso intorno all’1 % più IVA | Acquirente |
| Plusvalía municipal (imposta comunale sull’incremento di valore del terreno) | A seconda del comune | A seconda del comune | Venditore |
L’ITP del 7 % è l’aliquota generale dell’Andalusia dalla riforma del 2021 (Ley 5/2021). Si calcola sul maggiore tra due valori: il prezzo indicato nella escritura (l’atto notarile di compravendita) o il valore di riferimento del Catastro. Le aliquote ridotte per l’abitazione principale si applicano solo fino a 150.000 €, una soglia rara a Marbella.
Quanto costa in totale comprare a Marbella? Tre esempi
Prendiamo un appartamento da 500.000 € e la mediana degli annunci di Marbella nel nostro report di mercato di novembre 2026, 950.000 €. Notaio, registro e gestoría sono stime nella parte alta della forbice; l’imposta è esatta. L’avvocato, se lo incarichi, è a parte.
| Voce | 500.000 € seconda mano | 950.000 € seconda mano | 950.000 € nuova costruzione |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35.000 € | 66.500 € | Non si applica |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Non si applica | Non si applica | 106.400 € |
| Notaio, registro e gestoría | ≈ 2.500 € | ≈ 3.000 € | ≈ 3.000 € |
| Totale approssimativo senza avvocato | ≈ 37.500 € (7,5 %) | ≈ 69.500 € (7,3 %) | ≈ 109.400 € (11,5 %) |
Quali spese aggiuntive ha un acquirente non residente?
- NIE (numero di identificazione per stranieri): la tassa ufficiale è bassa, ma se deleghi la pratica pagherai procura notarile, apostille, traduzione e onorari.
- Avvocato: non è obbligatorio, ma di solito se ne incarica uno indipendente per verificare oneri, licenze e debiti dell’immobile.
- Ritenuta del 3 %: se il venditore non è residente, l’acquirente trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all’Hacienda (il fisco spagnolo) con il modello 211. Viene detratta dal pagamento al venditore, non è un costo aggiuntivo.
- Cambio valuta: se paghi da un paese fuori dall’area euro, la differenza di cambio può costare più del notaio.
- Ogni anno: IBI (imposta comunale sugli immobili), tassa sui rifiuti, comunidad de propietarios (spese condominiali) e dichiarazione dei non residenti (modello 210), anche se non affitti l’immobile.
Quando si pagano le imposte sull’acquisto?
In Andalusia l’ITP o l’AJD si liquidano con il modello 600 entro i due mesi successivi alla firma; l’IVA della nuova costruzione si paga al costruttore insieme al prezzo. Senza la ricevuta dell’imposta, il Registro non iscrive l’immobile a tuo nome.
Fonti ufficiali
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP e AJD, modello 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): non residenti, modelli 210 e 211.
- Tariffa notarile: Real Decreto 1426/1989.
Come aiuta EVS gli acquirenti non residenti a Marbella
In EVS PROPERTY GROUP coordiniamo l’intero acquisto per chi vive all’estero: NIE, apertura del conto bancario, mutuo per non residenti, procura notarile per firmare senza viaggiare, avvocato indipendente e voltura delle utenze. Prima della prenotazione ti forniamo il calcolo delle spese di ogni immobile che ti interessa, con preventivo di notaio e registro.
Domande frequenti
Gli stranieri pagano più imposte quando comprano a Marbella?
No. ITP, IVA e AJD sono uguali per tutti. Ciò che cambia per un non residente è la tassazione annuale con il modello 210.
Quante imposte si pagano per una casa da 1 milione a Marbella?
Per un immobile di seconda mano, 70.000 € di ITP al 7 %; per una nuova costruzione, 112.000 € tra il 10 % di IVA e l’1,2 % di AJD. A questi importi si aggiungono notaio, registro e, se lo incarichi, l’avvocato.
Chi paga la plusvalía municipal a Marbella?
Il venditore, salvo diversa indicazione nel contratto.
Si possono finanziare le spese di acquisto con il mutuo?
Raramente. A un non residente le banche finanziano di solito intorno al 60-70 % del valore, e le imposte e le spese si pagano con i propri risparmi.
