Hipoteca para no residentes: los alemanes lideran, el banco financia el 62 % y la Costa del Sol pide más ahorro

Una hipoteca para no residentes en España cubre de media el 62 % del valor de la vivienda: es la financiación real de las hipotecas que firmaron los compradores no residentes en el segundo trimestre de 2026, según los datos del bróker idealista/hipotecas. Los alemanes son quienes más financiación solicitan, con el 15,6 % de las peticiones de no residentes, seguidos de británicos (10,6 %) y suizos (9,6 %), y Andalucía es el segundo destino de esa demanda. Para quien piensa comprar en la Costa del Sol, la lectura práctica es directa: el banco pone seis de cada diez euros y el resto, junto con los gastos de compra, sale del propio ahorro.

Los no residentes siguen siendo un nicho dentro del mercado hipotecario: suponen el 3 % de las solicitudes que gestiona el bróker y también el 3 % de las firmas. Pero es un nicho con bastante más poder de compra que la media y con un comportamiento muy distinto al del comprador local, que conviene conocer antes de pedir financiación desde el extranjero.

¿Qué extranjeros piden más hipotecas en España?

Alemania repite en cabeza y amplía su liderazgo: casi uno de cada seis no residentes que solicitan una hipoteca en España es alemán. Reino Unido ocupa la segunda posición pese a estar fuera de la Unión Europea, y Suiza gana terreno con fuerza hasta colocarse tercera. Completan la lista Francia, Países Bajos, Estados Unidos, Irlanda, Bélgica, Suecia e Italia.

Por ingresos, el perfil más holgado es el suizo, con más de 9.300 euros al mes por hogar, seguido del estadounidense (8.514 euros) y el británico (6.977 euros). En el otro extremo están los solicitantes italianos, con 5.249 euros. De media, el hogar no residente que pide hipoteca ingresa 6.779 euros al mes, el doble que la media nacional de 3.385 euros, y busca una vivienda de unos 265.000 euros, un 28 % más cara que la media del conjunto de solicitantes en España.

¿Dónde quieren comprar los no residentes que piden hipoteca?

La costa mediterránea concentra dos de cada tres solicitudes. La Comunidad Valenciana lidera con el 32,3 %, Andalucía es segunda con el 19,9 % y Cataluña tercera con el 14 %. Muy por detrás quedan Madrid (6,5 %), Canarias (6,3 %), Baleares (5,8 %) y Murcia (5,4 %). Es justo el reverso del mapa del comprador local, cuya demanda hipotecaria se concentra en Madrid y Barcelona.

Dentro de Andalucía, la provincia de Málaga es el gran imán del comprador internacional: ya contamos en este blog que los extranjeros firman el 37 % de las compraventas de vivienda en Málaga.

En la Costa del Sol, Marbella es el municipio con más viviendas en venta en nuestro catálogo, seguido de Estepona.

¿Cuánto financia el banco a un no residente?

Menos que a un residente. Para una vivienda habitual, los bancos españoles suelen llegar al 80 % del valor; a un comprador no residente, lo normal es quedarse entre el 60 % y el 70 %. Los datos del trimestre lo confirman: los no residentes solicitaron de media el 68 % del valor, por debajo del 71 % al 75 % de trimestres anteriores, y las hipotecas que finalmente se firmaron cubrieron el 62 %. Solo el 12,8 % de las operaciones cerradas se situó entre el 70 % y el 80 % de financiación.

La razón es el riesgo que percibe la entidad: ingresos que se generan fuera de España, historiales de crédito que no puede consultar en los registros españoles y, con frecuencia, una segunda residencia en lugar de la vivienda principal. El banco compensa esa incertidumbre pidiendo más entrada.

¿Qué perfil de no residente consigue la hipoteca?

La comparación entre quien pide la hipoteca y quien llega a firmarla es lo más revelador de los datos. El solicitante no residente medio tiene 44 años y busca una vivienda de unos 265.000 euros. El que firma es más joven, gana bastante más y compra bastante más caro.

Fuente: idealista/hipotecas, datos de no residentes del segundo trimestre de 2026.

Los hogares que firman ingresan de media 10.320 euros al mes, un 52 % más que los que solicitan, y compran viviendas de unos 403.000 euros, la cifra más alta desde que el bróker arrancó su serie en 2022. El préstamo medio ronda los 235.000 euros, un 15 % más que hace un año. La hipoteca, en definitiva, la consigue sobre todo quien gana más y pone más ahorro sobre la mesa. Y que la cuota se quede en torno al 23 % o 24 % de los ingresos indica que las entidades están siendo prudentes con este perfil.

¿Hipoteca fija o variable si eres no residente?

Entre los no residentes la respuesta es casi unánime: el 85 % de las hipotecas firmadas fue a tipo fijo, el 15 % a tipo mixto y ninguna a tipo variable. Tiene lógica. Con el Euríbor por encima del 3 % en septiembre, como analizamos hace unos días, una cuota fija elimina el riesgo de subidas durante toda la vida del préstamo.

Para muchos compradores extranjeros hay un segundo motivo: cobran en otra moneda. Un británico que ingresa en libras, un suizo en francos o un estadounidense en dólares ya asume un riesgo de tipo de cambio cada mes al pagar la cuota en euros, y un tipo variable le sumaría un segundo riesgo. La hipoteca mixta, con un tramo fijo inicial más barato, es la alternativa para quien prevé amortizar o vender antes de que llegue la parte variable.

¿Cuánto ahorro necesitas para comprar en la Costa del Sol con hipoteca de no residente?

Aquí es donde la media nacional se queda corta. La vivienda que financian los no residentes en España cuesta unos 403.000 euros, pero en la Costa del Sol el precio mediano de oferta es de 650.000 euros, según nuestro informe de mercado de septiembre, elaborado con 8.810 anuncios activos. El 62 % de esos 650.000 euros son justo 403.000: el banco financiaría aquí lo que cuesta de media la vivienda completa de un no residente en el conjunto de España.

La tabla aplica la financiación media del 62 % a los precios medianos de los principales municipios. El ahorro necesario suma el 38 % de entrada y unos gastos de compra de en torno al 10 % del precio, una estimación prudente para vivienda de segunda mano en Andalucía: 7 % de impuesto de transmisiones patrimoniales más notaría, registro, gestoría y tasación.

Son medianas de precios de oferta de nuestro catálogo, no precios de cierre, así que sirven como orden de magnitud. En obra nueva la cuenta sube, porque en lugar del impuesto de transmisiones se pagan un 10 % de IVA y un 1,2 % de actos jurídicos documentados. Y la horquilla entre municipios es amplia: en Manilva el ahorro necesario es menos de la mitad que en Marbella, una diferencia que conviene tener en cuenta al fijar el presupuesto.

¿Qué documentación pide el banco a un no residente?

Cada entidad tiene su propia lista, pero la base se repite en casi todas. Conviene tenerla preparada antes de buscar vivienda, porque acelera la aprobación y permite negociar con una oferta vinculante en la mano.

• NIE, el número de identidad de extranjero: es imprescindible tanto para comprar como para firmar la hipoteca.
• Justificantes de ingresos recientes, contrato de trabajo o, si eres autónomo, tus últimas declaraciones de impuestos en tu país.
• Informe de solvencia de tu país de residencia, como el de SCHUFA en Alemania.
• Extractos bancarios que acrediten el ahorro para la entrada y los gastos de compra.
• Una cuenta bancaria en España para domiciliar la cuota mensual.
• Traducción jurada de los documentos que no estén en español, si la entidad la exige.

Con la documentación lista, compara ofertas de varias entidades: cada banco tiene su propia política con los no residentes, y la diferencia entre una oferta y otra puede estar tanto en el tipo de interés como en el porcentaje financiado. Es la misma lógica que explicamos al comparar un bróker hipotecario con el banco de siempre.

Conclusión: primero el ahorro, después la vivienda

Los datos confirman que el comprador extranjero sigue apostando por la costa española con financiación, pero también que el banco pone en torno al 60 % del precio y elige con cuidado a quién presta. En la Costa del Sol, donde los precios superan con claridad la media nacional, el cálculo debe empezar por el ahorro disponible y no por la vivienda que nos gusta. Si estás valorando comprar aquí con una hipoteca desde el extranjero, en EVS PROPERTY GROUP te ayudamos a fijar un presupuesto realista y a encontrar la propiedad que encaje con él.

Preguntas frecuentes