Hypotheek voor niet-residenten: Duitsers voeren de lijst aan, de bank financiert 62 % en de Costa del Sol vraagt meer spaargeld

Een hypotheek voor niet-residenten in Spanje dekt gemiddeld 62 % van de waarde van de woning: dat is de feitelijke financiering van de hypotheken die niet-residente kopers in het tweede kwartaal van 2026 hebben getekend, volgens gegevens van de hypotheekmakelaar idealista/hipotecas. Duitsers vragen het vaakst financiering aan, met 15,6 % van de aanvragen van niet-residenten, gevolgd door Britten (10,6 %) en Zwitsers (9,6 %), en Andalusië is de tweede bestemming van die vraag. Voor wie overweegt aan de Costa del Sol te kopen, is de praktische conclusie duidelijk: de bank legt zes van de tien euro neer en de rest, samen met de aankoopkosten, komt uit het eigen spaargeld.

Niet-residenten blijven een niche binnen de hypotheekmarkt: ze vertegenwoordigen 3 % van de aanvragen die de makelaar behandelt en ook 3 % van de ondertekende hypotheken. Maar het is een niche met aanzienlijk meer koopkracht dan gemiddeld en met een heel ander gedrag dan de lokale koper, iets om te weten voordat je vanuit het buitenland financiering aanvraagt.

Welke buitenlanders vragen de meeste hypotheken aan in Spanje?

Duitsland staat opnieuw bovenaan en breidt zijn voorsprong uit: bijna een op de zes niet-residenten die in Spanje een hypotheek aanvragen is Duitser. Het Verenigd Koninkrijk staat op de tweede plaats, ondanks dat het buiten de Europese Unie ligt, en Zwitserland wint sterk terrein en staat nu derde. De lijst wordt aangevuld door Frankrijk, Nederland, de Verenigde Staten, Ierland, België, Zweden en Italië.

Qua inkomen is het Zwitserse profiel het ruimst bemeten, met meer dan 9.300 euro per maand per huishouden, gevolgd door het Amerikaanse (8.514 euro) en het Britse (6.977 euro). Aan de andere kant van het spectrum staan de Italiaanse aanvragers, met 5.249 euro. Gemiddeld verdient het niet-residente huishouden dat een hypotheek aanvraagt 6.779 euro per maand, het dubbele van het landelijke gemiddelde van 3.385 euro, en zoekt het een woning van ongeveer 265.000 euro, 28 % duurder dan het gemiddelde van alle aanvragers in Spanje.

Waar willen niet-residenten die een hypotheek aanvragen kopen?

De Middellandse Zeekust concentreert twee van elke drie aanvragen. De Comunidad Valenciana staat bovenaan met 32,3 %, Andalusië is tweede met 19,9 % en Cataluña derde met 14 %. Ver daarachter volgen Madrid (6,5 %), de Canarische Eilanden (6,3 %), de Balearen (5,8 %) en Murcia (5,4 %). Het is precies het omgekeerde van de kaart van de lokale koper, wiens hypotheekvraag zich concentreert in Madrid en Barcelona.

Binnen Andalusië is de provincie Málaga de grote magneet voor de internationale koper: we schreven op deze blog al dat buitenlanders 37 % van de woningtransacties in Málaga voor hun rekening nemen.

Aan de Costa del Sol is Marbella de gemeente met de meeste woningen te koop in onze catalogus, gevolgd door Estepona.

Hoeveel financiert de bank voor een niet-resident?

Minder dan voor een resident. Voor een hoofdverblijf gaan Spaanse banken doorgaans tot 80 % van de waarde; bij een niet-residente koper blijft het normaal gesproken tussen 60 % en 70 %. De cijfers van het kwartaal bevestigen dat: niet-residenten vroegen gemiddeld 68 % van de waarde aan, onder de 71 % tot 75 % van eerdere kwartalen, en de hypotheken die uiteindelijk werden getekend dekten 62 %. Slechts 12,8 % van de afgesloten transacties lag tussen 70 % en 80 % financiering.

De reden is het risico dat de bank ziet: inkomsten die buiten Spanje worden verdiend, kredietgeschiedenissen die niet in de Spaanse registers kunnen worden geraadpleegd en vaak een tweede woning in plaats van een hoofdverblijf. De bank compenseert die onzekerheid door een hogere eigen inbreng te vragen.

Welk profiel van niet-resident krijgt de hypotheek?

De vergelijking tussen wie de hypotheek aanvraagt en wie hem uiteindelijk tekent, is het meest onthullende deel van de cijfers. De gemiddelde niet-residente aanvrager is 44 jaar en zoekt een woning van ongeveer 265.000 euro. Wie tekent is jonger, verdient aanzienlijk meer en koopt aanzienlijk duurder.

Bron: idealista/hipotecas, gegevens van niet-residenten over het tweede kwartaal van 2026.

De huishoudens die tekenen verdienen gemiddeld 10.320 euro per maand, 52 % meer dan degenen die aanvragen, en kopen woningen van ongeveer 403.000 euro, het hoogste bedrag sinds de makelaar in 2022 met zijn reeks begon. De gemiddelde lening ligt rond 235.000 euro, 15 % meer dan een jaar geleden. De hypotheek krijgt uiteindelijk vooral wie meer verdient en meer spaargeld inbrengt. En dat de maandlast rond 23 % of 24 % van het inkomen blijft, wijst erop dat de banken bij dit profiel voorzichtig zijn.

Vaste of variabele rente als je niet-resident bent?

Onder niet-residenten is het antwoord bijna unaniem: 85 % van de getekende hypotheken had een vaste rente, 15 % een gemengde rente en geen enkele een variabele rente. Dat is logisch. Met een Euribor boven 3 % in september, zoals we enkele dagen geleden analyseerden, neemt een vaste maandlast het risico op stijgingen weg voor de hele looptijd van de lening.

Voor veel buitenlandse kopers is er een tweede reden: ze verdienen in een andere valuta. Een Brit die in ponden verdient, een Zwitser in francs of een Amerikaan in dollars loopt al elke maand een wisselkoersrisico bij het betalen van de maandlast in euro’s, en een variabele rente zou daar een tweede risico aan toevoegen. De gemengde hypotheek, met een goedkopere vaste beginperiode, is het alternatief voor wie van plan is vervroegd af te lossen of te verkopen voordat het variabele deel ingaat.

Hoeveel spaargeld heb je nodig om aan de Costa del Sol te kopen met een hypotheek voor niet-residenten?

Hier schiet het landelijke gemiddelde tekort. De woning die niet-residenten in Spanje financieren kost ongeveer 403.000 euro, maar aan de Costa del Sol bedraagt de mediane vraagprijs 650.000 euro, volgens ons marktrapport van september, opgesteld op basis van 8.810 actieve advertenties. 62 % van die 650.000 euro is precies 403.000: de bank zou hier dus financieren wat de volledige woning van een niet-resident in heel Spanje gemiddeld kost.

De tabel past de gemiddelde financiering van 62 % toe op de mediane prijzen van de belangrijkste gemeenten. Het benodigde spaargeld is de som van de eigen inbreng van 38 % en aankoopkosten van ongeveer 10 % van de prijs, een voorzichtige schatting voor een bestaande woning in Andalusië: 7 % impuesto de transmisiones patrimoniales (overdrachtsbelasting) plus notaris, registratie, gestoría (administratiekantoor) en taxatie.

Het zijn medianen van vraagprijzen uit onze catalogus, geen verkoopprijzen, dus ze dienen als indicatie van de ordegrootte. Bij nieuwbouw loopt de rekening op, omdat in plaats van de overdrachtsbelasting 10 % IVA (btw) en 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, belasting op notariële akten) worden betaald. En de bandbreedte tussen gemeenten is groot: in Manilva is het benodigde spaargeld minder dan de helft van dat in Marbella, een verschil waarmee je rekening moet houden bij het bepalen van je budget.

Welke documenten vraagt de bank aan een niet-resident?

Elke bank heeft haar eigen lijst, maar de basis komt bij bijna alle terug. Het is verstandig die klaar te hebben voordat je een woning gaat zoeken, want het versnelt de goedkeuring en stelt je in staat te onderhandelen met een bindend aanbod in de hand.

• NIE, het identificatienummer voor buitenlanders: onmisbaar zowel om te kopen als om de hypotheek te tekenen.
• Recente bewijzen van inkomen, arbeidscontract of, als je zelfstandige bent, je laatste belastingaangiften in je land.
• Een kredietwaardigheidsrapport uit je woonland, zoals dat van SCHUFA in Duitsland.
• Bankafschriften die het spaargeld voor de eigen inbreng en de aankoopkosten aantonen.
• Een bankrekening in Spanje om de maandelijkse termijn te incasseren.
• Beëdigde vertaling van de documenten die niet in het Spaans zijn, als de bank erom vraagt.

Vergelijk met de documentatie klaar de aanbiedingen van meerdere banken: elke bank heeft haar eigen beleid ten aanzien van niet-residenten, en het verschil tussen twee aanbiedingen kan zowel in de rentevoet als in het gefinancierde percentage zitten. Het is dezelfde logica als die we uitlegden bij de vergelijking tussen een hypotheekmakelaar en de vertrouwde bank.

Conclusie: eerst het spaargeld, daarna de woning

De cijfers bevestigen dat de buitenlandse koper met financiering blijft inzetten op de Spaanse kust, maar ook dat de bank ongeveer 60 % van de prijs financiert en zorgvuldig kiest aan wie ze leent. Aan de Costa del Sol, waar de prijzen duidelijk boven het landelijke gemiddelde liggen, moet de berekening beginnen bij het beschikbare spaargeld en niet bij de woning die ons bevalt. Als je overweegt hier te kopen met een hypotheek vanuit het buitenland, helpt EVS PROPERTY GROUP je een realistisch budget vast te stellen en het pand te vinden dat daarbij past.

Veelgestelde vragen