Ипотека для нерезидентов: лидируют немцы, банк финансирует 62 %, а Costa del Sol требует больше сбережений

Ипотека для нерезидентов в Испании покрывает в среднем 62 % стоимости жилья. Именно такую долю составило реальное финансирование по ипотечным кредитам, которые подписали покупатели-нерезиденты во втором квартале 2026 года, по данным брокера idealista/hipotecas. Чаще всего финансирование запрашивают немцы: на них приходится 15,6 % заявок от нерезидентов. Следом идут британцы (10,6 %) и швейцарцы (9,6 %), а Andalucía занимает второе место среди направлений этого спроса. Для тех, кто планирует купить жильё на Costa del Sol, практический вывод прост: банк даёт шесть евро из каждых десяти, а остальное, вместе с расходами на покупку, придётся покрывать из собственных сбережений.

Нерезиденты по-прежнему остаются нишей на ипотечном рынке: на них приходится 3 % заявок, которые обрабатывает брокер, и столько же подписанных кредитов. Но это ниша с заметно большей покупательной способностью, чем в среднем по рынку, и поведение таких покупателей сильно отличается от поведения местных. Это стоит знать до того, как подавать заявку на финансирование из-за рубежа.

Какие иностранцы чаще всего берут ипотеку в Испании?

Германия снова на первом месте и укрепляет лидерство: почти каждый шестой нерезидент, запрашивающий ипотеку в Испании, — немец. Великобритания занимает второе место, хотя и находится вне Европейского союза, а Швейцария уверенно наращивает долю и выходит на третье. Список замыкают Франция, Нидерланды, Соединённые Штаты, Ирландия, Бельгия, Швеция и Италия.

По доходам самый обеспеченный профиль — швейцарский: более 9 300 евро в месяц на домохозяйство. За ним следуют американский (8 514 евро) и британский (6 977 евро). На другом полюсе — итальянские заявители с 5 249 евро. В среднем домохозяйство-нерезидент, запрашивающее ипотеку, зарабатывает 6 779 евро в месяц, то есть вдвое больше среднего по стране (3 385 евро), и ищет жильё примерно за 265 000 евро — на 28 % дороже, чем в среднем по всем заявителям в Испании.

Где хотят покупать нерезиденты, запрашивающие ипотеку?

Средиземноморское побережье концентрирует две заявки из трёх. Во главе Comunidad Valenciana с 32,3 %, Andalucía на втором месте с 19,9 %, Cataluña на третьем с 14 %. Намного ниже идут Madrid (6,5 %), Canarias (6,3 %), Baleares (5,8 %) и Murcia (5,4 %). Это полная противоположность карте местного покупателя, ипотечный спрос которого сосредоточен в Madrid и Barcelona.

Внутри Andalucía главный магнит для иностранного покупателя — провинция Málaga: мы уже писали в этом блоге, что иностранцы совершают 37 % сделок купли-продажи жилья в Málaga.

На Costa del Sol больше всего объектов в продаже в нашем каталоге у Marbella, за ней следует Estepona.

Какую долю стоимости банк финансирует нерезиденту?

Меньше, чем резиденту. На основное жильё испанские банки обычно выдают до 80 % стоимости, а покупателю-нерезиденту, как правило, предлагают от 60 % до 70 %. Данные квартала это подтверждают: нерезиденты запрашивали в среднем 68 % стоимости, что ниже 71–75 % в предыдущих кварталах, а фактически подписанные ипотеки покрыли 62 %. Лишь 12,8 % закрытых сделок получили финансирование в диапазоне от 70 % до 80 %.

Причина — риск, который видит банк: доходы, которые формируются за пределами Испании, кредитные истории, которые нельзя проверить в испанских реестрах, и нередко вторая резиденция вместо основного жилья. Банк компенсирует эту неопределённость, требуя больший первоначальный взнос.

Какой профиль нерезидента получает ипотеку?

Самое показательное в данных — сравнение тех, кто запрашивает ипотеку, с теми, кто доходит до подписания. Средний заявитель-нерезидент — 44 года, он ищет жильё примерно за 265 000 евро. Тот, кто подписывает, моложе, зарабатывает заметно больше и покупает заметно дороже.

Источник: idealista/hipotecas, данные по нерезидентам за второй квартал 2026 года.

Домохозяйства, которые подписывают ипотеку, зарабатывают в среднем 10 320 евро в месяц, на 52 % больше, чем те, кто подаёт заявки, и покупают жильё примерно за 403 000 евро — это самый высокий показатель с тех пор, как брокер начал вести статистику в 2022 году. Средний кредит составляет около 235 000 евро, на 15 % больше, чем год назад. Словом, ипотеку получает прежде всего тот, кто зарабатывает больше и вкладывает больше собственных сбережений. А то, что платёж держится на уровне около 23–24 % дохода, говорит о том, что банки проявляют осторожность с таким профилем.

Фиксированная или переменная ставка, если вы нерезидент?

Среди нерезидентов ответ почти единодушен: 85 % подписанных ипотек оформлены по фиксированной ставке, 15 % — по смешанной, и ни одной по переменной. Это логично. Когда Euríbor в сентябре выше 3 %, как мы разбирали несколько дней назад, фиксированный платёж исключает риск роста ставки на весь срок кредита.

Для многих иностранных покупателей есть и вторая причина: они получают доход в другой валюте. Британец, который зарабатывает в фунтах, швейцарец — во франках или американец — в долларах, и так каждый месяц несёт валютный риск, выплачивая платёж в евро, а переменная ставка добавила бы второй риск. Смешанная ипотека с более дешёвым начальным фиксированным периодом — вариант для тех, кто планирует досрочно погасить кредит или продать жильё до наступления переменной части.

Сколько сбережений нужно, чтобы купить на Costa del Sol с ипотекой для нерезидента?

Здесь общенациональная средняя оказывается недостаточной. Жильё, которое нерезиденты покупают в Испании с ипотекой, стоит около 403 000 евро, но на Costa del Sol медианная цена предложения составляет 650 000 евро — по данным нашего сентябрьского обзора рынка, подготовленного на основе 8 810 активных объявлений. 62 % от этих 650 000 евро — ровно 403 000: то есть банк профинансирует здесь сумму, равную средней стоимости всего жилья нерезидента по Испании в целом.

В таблице среднее финансирование в 62 % применено к медианным ценам основных муниципалитетов. Необходимые сбережения включают 38 % первоначального взноса и расходы на покупку около 10 % цены — это осторожная оценка для вторичного жилья в Andalucía: 7 % налога ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales — налог на переход имущественных прав) плюс нотариус, реестр, gestoría (юридическое и административное сопровождение сделки) и оценка.

Это медианы цен предложения из нашего каталога, а не цены сделок, поэтому они дают лишь порядок величин. В новостройках расчёт растёт: вместо налога ITP платятся 10 % IVA (испанский НДС) и 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados — налог на юридически оформленные акты). А разброс между муниципалитетами велик: в Manilva необходимые сбережения меньше половины от суммы в Marbella, и эту разницу стоит учитывать при определении бюджета.

Какие документы банк просит у нерезидента?

У каждого банка свой список, но основа повторяется почти везде. Её стоит подготовить до начала поиска жилья: это ускоряет одобрение и позволяет вести переговоры, имея на руках обязывающее предложение.

• NIE, номер идентификации иностранца: он необходим как для покупки, так и для подписания ипотеки.
• Свежие подтверждения доходов, трудовой договор или, если вы самозанятый, последние налоговые декларации в вашей стране.
• Отчёт о платёжеспособности из страны проживания, например SCHUFA в Германии.
• Банковские выписки, подтверждающие наличие сбережений на первоначальный взнос и расходы на покупку.
• Банковский счёт в Испании для автоматического списания ежемесячного платежа.
• Присяжный перевод документов, составленных не на испанском языке, если банк этого требует.

Когда документы готовы, сравните предложения нескольких банков: у каждого своя политика в отношении нерезидентов, и разница между предложениями может заключаться как в процентной ставке, так и в доле финансирования. Это та же логика, что мы объясняли, сравнивая ипотечного брокера с обычным банком.

Вывод: сначала сбережения, потом жильё

Данные подтверждают, что иностранный покупатель по-прежнему делает ставку на испанское побережье с привлечением финансирования, но также и то, что банк покрывает около 60 % цены и тщательно выбирает, кому давать кредит. На Costa del Sol, где цены заметно превышают среднюю по стране, расчёт нужно начинать с имеющихся сбережений, а не с понравившегося жилья. Если вы думаете о покупке здесь с ипотекой из-за рубежа, EVS PROPERTY GROUP поможет определить реалистичный бюджет и найти объект, который ему соответствует.

Часто задаваемые вопросы