Kredyt hipoteczny dla nierezydentów: Niemcy na czele, bank finansuje 62% wartości, a Costa del Sol wymaga większych oszczędności

Kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii pokrywa średnio 62% wartości nieruchomości. Tyle wyniosło faktyczne finansowanie w kredytach, które nierezydenci podpisali w drugim kwartale 2026 r., według danych pośrednika kredytowego idealista/hipotecas. Najwięcej finansowania wnioskują Niemcy, którzy odpowiadają za 15,6% wniosków nierezydentów, przed Brytyjczykami (10,6%) i Szwajcarami (9,6%), a Andaluzja jest drugim kierunkiem tego popytu. Dla osoby planującej zakup na Costa del Sol wniosek praktyczny jest prosty: bank wykłada sześć z każdych dziesięciu euro, a resztę, razem z kosztami zakupu, trzeba pokryć z własnych oszczędności.

Nierezydenci wciąż stanowią niszę na rynku kredytów hipotecznych: to 3% wniosków obsługiwanych przez pośrednika i także 3% podpisanych umów. Jest to jednak nisza o znacznie większej sile nabywczej niż średnia i o zachowaniu bardzo odmiennym od lokalnego kupującego, co warto znać, zanim zacznie się starać o finansowanie z zagranicy.

Którzy cudzoziemcy najczęściej ubiegają się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Niemcy znów są na czele i powiększają przewagę: niemal co szósty nierezydent składający wniosek o kredyt hipoteczny w Hiszpanii to Niemiec. Wielka Brytania zajmuje drugie miejsce mimo pozostawania poza Unią Europejską, a Szwajcaria zdecydowanie zyskuje i awansuje na trzecią pozycję. Listę uzupełniają Francja, Holandia, Stany Zjednoczone, Irlandia, Belgia, Szwecja i Włochy.

Pod względem dochodów najlepiej sytuowany jest profil szwajcarski, z ponad 9 300 euro miesięcznie na gospodarstwo domowe, a za nim amerykański (8 514 euro) i brytyjski (6 977 euro). Na drugim biegunie są włoscy wnioskodawcy, z 5 249 euro. Przeciętne gospodarstwo domowe nierezydenta ubiegające się o kredyt zarabia 6 779 euro miesięcznie, czyli dwukrotnie więcej niż średnia krajowa wynosząca 3 385 euro, i szuka nieruchomości za około 265 000 euro, o 28% droższej niż średnia wszystkich wnioskodawców w Hiszpanii.

Gdzie chcą kupować nierezydenci ubiegający się o kredyt hipoteczny?

Wybrzeże Morza Śródziemnego koncentruje dwa na trzy wnioski. Prowadzi Comunidad Valenciana z 32,3%, Andalucía jest druga z 19,9%, a Cataluña trzecia z 14%. Znacznie dalej są Madrid (6,5%), Canarias (6,3%), Baleares (5,8%) i Murcia (5,4%). To dokładne odwrócenie mapy lokalnego kupującego, którego popyt hipoteczny koncentruje się w Madrycie i Barcelonie.

W Andalucía prowincja Málaga jest wielkim magnesem dla kupujących z zagranicy: pisaliśmy już na tym blogu, że cudzoziemcy zawierają 37% transakcji kupna mieszkań w Maladze.

Na Costa del Sol Marbella jest miejscowością z największą liczbą nieruchomości na sprzedaż w naszym katalogu, a za nią plasuje się Estepona.

Ile bank finansuje nierezydentowi?

Mniej niż rezydentowi. Przy zakupie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe banki hiszpańskie zwykle sięgają 80% wartości, natomiast nierezydentowi zwykle finansują od 60% do 70%. Dane z kwartału to potwierdzają: nierezydenci wnioskowali średnio o 68% wartości, czyli mniej niż 71–75% w poprzednich kwartałach, a kredyty ostatecznie podpisane pokryły 62%. Tylko 12,8% zamkniętych transakcji mieściło się w przedziale finansowania od 70% do 80%.

Powodem jest ryzyko postrzegane przez instytucję: dochody uzyskiwane poza Hiszpanią, historia kredytowa, której nie da się sprawdzić w rejestrach hiszpańskich, a często także drugi dom zamiast głównego miejsca zamieszkania. Bank rekompensuje tę niepewność, żądając wyższego wkładu własnego.

Jaki profil nierezydenta uzyskuje kredyt hipoteczny?

Porównanie osób, które składają wniosek, z tymi, które faktycznie podpisują umowę, jest najbardziej wymowną częścią danych. Przeciętny wnioskodawca-nierezydent ma 44 lata i szuka nieruchomości za około 265 000 euro. Ten, kto podpisuje, jest młodszy, zarabia wyraźnie więcej i kupuje wyraźnie drożej.

Źródło: idealista/hipotecas, dane dotyczące nierezydentów za drugi kwartał 2026 r.

Gospodarstwa domowe, które podpisują umowy, zarabiają średnio 10 320 euro miesięcznie, o 52% więcej niż te, które składają wnioski, i kupują nieruchomości za około 403 000 euro, czyli najwięcej, odkąd pośrednik zaczął prowadzić swoją serię danych w 2022 r. Średni kredyt wynosi około 235 000 euro, o 15% więcej niż przed rokiem. Krótko mówiąc, kredyt uzyskuje przede wszystkim ten, kto zarabia więcej i wnosi więcej oszczędności. A to, że rata utrzymuje się na poziomie około 23% lub 24% dochodów, wskazuje, że instytucje podchodzą do tego profilu ostrożnie.

Kredyt o stałej czy zmiennej stopie, jeśli jesteś nierezydentem?

Wśród nierezydentów odpowiedź jest niemal jednomyślna: 85% podpisanych kredytów miało stałą stopę, 15% stopę mieszaną, a żaden nie miał stopy zmiennej. Ma to swoją logikę. Przy Euribor powyżej 3% we wrześniu, jak analizowaliśmy kilka dni temu, stała rata eliminuje ryzyko podwyżek przez cały okres kredytowania.

Dla wielu zagranicznych kupujących jest też drugi powód: zarabiają w innej walucie. Brytyjczyk z dochodami w funtach, Szwajcar we frankach czy Amerykanin w dolarach co miesiąc ponosi już ryzyko kursowe, płacąc ratę w euro, a zmienna stopa dodałaby mu drugie ryzyko. Stopa mieszana, z tańszym początkowym okresem stałym, jest alternatywą dla tego, kto planuje wcześniejszą spłatę lub sprzedaż, zanim nadejdzie część zmienna.

Ile oszczędności potrzeba, by kupić na Costa del Sol z kredytem hipotecznym dla nierezydenta?

Tutaj średnia krajowa okazuje się niewystarczająca. Nieruchomość finansowana przez nierezydentów w Hiszpanii kosztuje około 403 000 euro, ale na Costa del Sol mediana cen ofertowych wynosi 650 000 euro, według naszego raportu rynkowego z września, opracowanego na podstawie 8 810 aktywnych ogłoszeń. 62% z tych 650 000 euro to dokładnie 403 000: bank sfinansowałby tu tyle, ile średnio kosztuje cała nieruchomość nierezydenta w skali całej Hiszpanii.

Tabela stosuje średnie finansowanie 62% do median cen w głównych miejscowościach. Potrzebne oszczędności to suma 38% wkładu własnego i kosztów zakupu wynoszących około 10% ceny, co jest ostrożnym szacunkiem dla nieruchomości z rynku wtórnego w Andalucía: 7% impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, hiszpański podatek od transakcji majątkowych) plus notariusz, rejestr, gestoría (biuro załatwiające formalności) i wycena.

Są to mediany cen ofertowych z naszego katalogu, a nie cen transakcyjnych, więc służą jako rząd wielkości. Przy nieruchomościach z rynku pierwotnego rachunek rośnie, bo zamiast podatku od transakcji majątkowych płaci się 10% IVA (hiszpańskiego VAT) oraz 1,2% impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, podatek od udokumentowanych aktów prawnych). Widełki między miejscowościami są szerokie: w Manilva potrzebne oszczędności to mniej niż połowa tego, co w Marbelli, a ta różnica warto uwzględnić przy ustalaniu budżetu.

Jakich dokumentów wymaga bank od nierezydenta?

Każda instytucja ma własną listę, ale podstawa powtarza się niemal wszędzie. Warto mieć ją przygotowaną, zanim zacznie się szukać nieruchomości, bo przyspiesza to zatwierdzenie i pozwala negocjować z wiążącą ofertą w ręku.

• NIE, czyli numer identyfikacyjny cudzoziemca (Número de Identidad de Extranjero): jest niezbędny zarówno do zakupu, jak i do podpisania kredytu.
• Aktualne zaświadczenia o dochodach, umowa o pracę lub, jeśli prowadzisz działalność na własny rachunek, ostatnie zeznania podatkowe w twoim kraju.
• Raport o zdolności kredytowej z kraju zamieszkania, taki jak SCHUFA w Niemczech.
• Wyciągi bankowe potwierdzające oszczędności na wkład własny i koszty zakupu.
• Rachunek bankowy w Hiszpanii, z którego będzie pobierana miesięczna rata.
• Przysięgłe tłumaczenie dokumentów, które nie są po hiszpańsku, jeśli instytucja tego wymaga.

Mając gotową dokumentację, porównaj oferty kilku instytucji: każdy bank ma własną politykę wobec nierezydentów, a różnica między ofertami może dotyczyć zarówno oprocentowania, jak i procentu finansowania. To ta sama logika, którą wyjaśnialiśmy, porównując pośrednika kredytowego z dotychczasowym bankiem.

Wnioski: najpierw oszczędności, potem nieruchomość

Dane potwierdzają, że zagraniczny kupujący nadal stawia na hiszpańskie wybrzeże z finansowaniem, ale też że bank wykłada około 60% ceny i starannie dobiera, komu pożycza. Na Costa del Sol, gdzie ceny wyraźnie przekraczają średnią krajową, rachunek powinien zaczynać się od dostępnych oszczędności, a nie od nieruchomości, która nam się podoba. Jeśli rozważasz zakup tutaj z kredytem hipotecznym z zagranicy, EVS PROPERTY GROUP pomoże ci ustalić realistyczny budżet i znaleźć nieruchomość, która do niego pasuje.

Najczęściej zadawane pytania