Hypothek für Nichtresidenten: Deutsche liegen vorn, die Bank finanziert 62 %, und die Costa del Sol verlangt mehr Erspartes

Eine Hypothek für Nichtresidenten in Spanien deckt im Schnitt 62 % des Immobilienwerts ab. Das ist die tatsächliche Finanzierung der Hypotheken, die nichtresidente Käufer im zweiten Quartal 2026 unterzeichnet haben, laut den Daten des Hypothekenvermittlers idealista/hipotecas. Deutsche beantragen am häufigsten eine Finanzierung, mit 15,6 % der Anfragen von Nichtresidenten, gefolgt von Briten (10,6 %) und Schweizern (9,6 %); Andalusien ist das zweitwichtigste Ziel dieser Nachfrage. Für alle, die an der Costa del Sol kaufen möchten, ergibt sich daraus eine klare Faustregel: Die Bank übernimmt sechs von zehn Euro, der Rest sowie die Kaufnebenkosten stammen aus dem eigenen Ersparten.

Nichtresidenten bleiben im Hypothekenmarkt eine Nische: Sie machen 3 % der vom Vermittler bearbeiteten Anfragen und ebenfalls 3 % der Abschlüsse aus. Es ist aber eine Nische mit deutlich mehr Kaufkraft als der Durchschnitt und mit einem ganz anderen Verhalten als der einheimische Käufer. Das sollte man kennen, bevor man vom Ausland aus eine Finanzierung beantragt.

Welche Ausländer beantragen in Spanien die meisten Hypotheken?

Deutschland steht erneut an der Spitze und baut seinen Vorsprung aus: Fast jeder sechste Nichtresident, der in Spanien eine Hypothek beantragt, ist Deutscher. Das Vereinigte Königreich belegt trotz des Austritts aus der Europäischen Union den zweiten Platz, und die Schweiz legt kräftig zu und rückt auf Rang drei vor. Die Liste komplettieren Frankreich, die Niederlande, die Vereinigten Staaten, Irland, Belgien, Schweden und Italien.

Beim Einkommen ist das Schweizer Profil das komfortabelste, mit mehr als 9.300 Euro pro Haushalt und Monat, gefolgt vom US-amerikanischen (8.514 Euro) und vom britischen (6.977 Euro). Am anderen Ende stehen die italienischen Antragsteller mit 5.249 Euro. Im Durchschnitt verdient ein nichtresidenter Haushalt, der eine Hypothek beantragt, 6.779 Euro im Monat, doppelt so viel wie der landesweite Durchschnitt von 3.385 Euro, und sucht eine Immobilie für rund 265.000 Euro, 28 % teurer als der Durchschnitt aller Antragsteller in Spanien.

Wo wollen Nichtresidenten kaufen, die eine Hypothek beantragen?

Die Mittelmeerküste vereint zwei von drei Anfragen auf sich. Die Comunidad Valenciana liegt mit 32,3 % vorn, Andalusien folgt mit 19,9 % auf Platz zwei und Katalonien mit 14 % auf Platz drei. Deutlich dahinter liegen Madrid (6,5 %), die Kanarischen Inseln (6,3 %), die Balearen (5,8 %) und Murcia (5,4 %). Das ist genau das Spiegelbild der Karte des einheimischen Käufers, dessen Hypothekennachfrage sich auf Madrid und Barcelona konzentriert.

Innerhalb Andalusiens ist die Provinz Málaga der große Magnet für internationale Käufer: Wir haben in diesem Blog bereits berichtet, dass Ausländer 37 % der Wohnungskäufe in Málaga abschließen.

An der Costa del Sol ist Marbella die Gemeinde mit den meisten Immobilien zum Verkauf in unserem Katalog, gefolgt von Estepona.

Wie viel finanziert die Bank einem Nichtresidenten?

Weniger als einem Residenten. Für einen Hauptwohnsitz gehen spanische Banken üblicherweise bis zu 80 % des Werts; bei einem nichtresidenten Käufer liegt der Normalwert zwischen 60 % und 70 %. Die Daten des Quartals bestätigen das: Nichtresidenten beantragten im Schnitt 68 % des Werts, weniger als die 71 % bis 75 % in früheren Quartalen, und die schließlich unterzeichneten Hypotheken deckten 62 % ab. Nur 12,8 % der abgeschlossenen Geschäfte lagen zwischen 70 % und 80 % Finanzierung.

Der Grund ist das Risiko, das die Bank wahrnimmt: Einkommen, die außerhalb Spaniens erzielt werden, Kreditauskünfte, die sich in den spanischen Registern nicht abfragen lassen, und häufig ein Zweitwohnsitz statt der Hauptwohnung. Die Bank gleicht diese Unsicherheit aus, indem sie mehr Eigenkapital verlangt.

Welches Nichtresidenten-Profil bekommt die Hypothek?

Der Vergleich zwischen denen, die eine Hypothek beantragen, und denen, die sie tatsächlich unterzeichnen, ist das Aufschlussreichste an den Daten. Der durchschnittliche nichtresidente Antragsteller ist 44 Jahre alt und sucht eine Immobilie für rund 265.000 Euro. Wer unterschreibt, ist jünger, verdient deutlich mehr und kauft deutlich teurer.

Quelle: idealista/hipotecas, Daten zu Nichtresidenten für das zweite Quartal 2026.

Die Haushalte, die unterschreiben, verdienen im Schnitt 10.320 Euro im Monat, 52 % mehr als die Antragsteller, und kaufen Immobilien für rund 403.000 Euro, der höchste Wert, seit der Vermittler 2022 mit seiner Datenreihe begonnen hat. Das durchschnittliche Darlehen liegt bei etwa 235.000 Euro, 15 % mehr als vor einem Jahr. Die Hypothek bekommt also vor allem, wer mehr verdient und mehr Erspartes einbringt. Und dass die Rate bei etwa 23 % bis 24 % des Einkommens liegt, zeigt, dass die Banken bei diesem Profil vorsichtig vorgehen.

Festzins oder variabler Zins als Nichtresident?

Unter Nichtresidenten ist die Antwort fast einhellig: 85 % der unterzeichneten Hypotheken hatten einen Festzins, 15 % einen gemischten Zins und keine einen variablen. Das ist logisch. Bei einem Euribor über 3 % im September, wie wir vor einigen Tagen analysiert haben, schließt ein Festzins das Risiko steigender Zinsen über die gesamte Laufzeit des Darlehens aus.

Für viele ausländische Käufer gibt es einen zweiten Grund: Sie verdienen in einer anderen Währung. Ein Brite, der in Pfund verdient, ein Schweizer in Franken oder ein US-Amerikaner in Dollar trägt schon jeden Monat ein Wechselkursrisiko, wenn er die Rate in Euro zahlt, und ein variabler Zins würde ein zweites Risiko hinzufügen. Die gemischte Hypothek mit einer günstigeren anfänglichen Festzinsphase ist die Alternative für alle, die vorhaben, vorzeitig zu tilgen oder zu verkaufen, bevor der variable Teil beginnt.

Wie viel Erspartes brauchen Sie für einen Kauf an der Costa del Sol mit einer Nichtresidenten-Hypothek?

Hier greift der landesweite Durchschnitt zu kurz. Die Immobilie, die Nichtresidenten in Spanien finanzieren, kostet rund 403.000 Euro, aber an der Costa del Sol liegt der mediane Angebotspreis bei 650.000 Euro, laut unserem Marktbericht vom September, der auf 8.810 aktiven Anzeigen beruht. 62 % dieser 650.000 Euro sind genau 403.000: Die Bank würde hier also finanzieren, was im Schnitt die komplette Immobilie eines Nichtresidenten in ganz Spanien kostet.

Die Tabelle wendet die durchschnittliche Finanzierung von 62 % auf die Medianpreise der wichtigsten Gemeinden an. Das nötige Ersparte setzt sich zusammen aus 38 % Eigenkapital und Kaufnebenkosten von rund 10 % des Preises, einer vorsichtigen Schätzung für Gebrauchtimmobilien in Andalusien: 7 % Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, die spanische Grunderwerbsteuer beim Kauf von Gebrauchtimmobilien) plus Notar, Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), Gestoría (Behördenagentur) und Bewertung.

Es handelt sich um Mediane der Angebotspreise aus unserem Katalog, nicht um Abschlusspreise, sie dienen also als Größenordnung. Beim Neubau fällt die Rechnung höher aus, denn statt der Grunderwerbsteuer (ITP) fallen 10 % IVA (die spanische Mehrwertsteuer) und 1,2 % Actos Jurídicos Documentados (AJD, eine Stempelsteuer auf notarielle Urkunden) an. Und die Spanne zwischen den Gemeinden ist groß: In Manilva ist das nötige Ersparte weniger als halb so hoch wie in Marbella, ein Unterschied, den man bei der Budgetplanung berücksichtigen sollte.

Welche Unterlagen verlangt die Bank von einem Nichtresidenten?

Jede Bank hat ihre eigene Liste, aber die Grundlage ist bei fast allen gleich. Es empfiehlt sich, sie vor der Immobiliensuche bereitzuhalten, denn das beschleunigt die Genehmigung und erlaubt es, mit einem verbindlichen Angebot in der Hand zu verhandeln.

• NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer: Sie ist sowohl für den Kauf als auch für die Unterzeichnung der Hypothek unerlässlich.
• Aktuelle Einkommensnachweise, Arbeitsvertrag oder, falls Sie selbstständig sind, Ihre letzten Steuererklärungen in Ihrem Land.
• Bonitätsauskunft aus Ihrem Wohnsitzland, wie die der SCHUFA in Deutschland.
• Kontoauszüge, die das Ersparte für das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten belegen.
• Ein Bankkonto in Spanien, von dem die monatliche Rate abgebucht wird.
• Beglaubigte Übersetzung der Dokumente, die nicht auf Spanisch vorliegen, falls die Bank sie verlangt.

Sind die Unterlagen bereit, vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken: Jede Bank hat ihre eigene Politik gegenüber Nichtresidenten, und der Unterschied zwischen zwei Angeboten kann sowohl im Zinssatz als auch im finanzierten Anteil liegen. Es ist dieselbe Logik, die wir beim Vergleich zwischen einem Hypothekenvermittler und der Hausbank erklärt haben.

Fazit: Zuerst das Ersparte, dann die Immobilie

Die Daten bestätigen, dass ausländische Käufer weiterhin mit Finanzierung auf die spanische Küste setzen, aber auch, dass die Bank rund 60 % des Preises übernimmt und sorgfältig auswählt, wem sie Geld leiht. An der Costa del Sol, wo die Preise den landesweiten Durchschnitt deutlich übersteigen, sollte die Rechnung beim verfügbaren Ersparten beginnen und nicht bei der Immobilie, die uns gefällt. Wenn Sie erwägen, hier mit einer Hypothek vom Ausland aus zu kaufen, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, ein realistisches Budget festzulegen und die passende Immobilie zu finden.

Häufig gestellte Fragen