Prêt immobilier pour non-résidents : les Allemands en tête, la banque finance 62 % et la Costa del Sol exige plus d'épargne

Un prêt immobilier pour non-résidents en Espagne couvre en moyenne 62 % de la valeur du bien : c’est le financement réel des prêts signés par les acheteurs non résidents au deuxième trimestre 2026, selon les données du courtier idealista/hipotecas. Les Allemands sont ceux qui demandent le plus de financement, avec 15,6 % des demandes de non-résidents, suivis des Britanniques (10,6 %) et des Suisses (9,6 %), et l’Andalousie est la deuxième destination de cette demande. Pour qui envisage d’acheter sur la Costa del Sol, la lecture pratique est directe : la banque apporte six euros sur dix, et le reste, avec les frais d’achat, provient de l’épargne personnelle.

Les non-résidents restent une niche au sein du marché hypothécaire : ils représentent 3 % des demandes traitées par le courtier et également 3 % des signatures. Mais c’est une niche au pouvoir d’achat bien supérieur à la moyenne et au comportement très différent de celui de l’acheteur local, ce qu’il convient de connaître avant de solliciter un financement depuis l’étranger.

Quels étrangers demandent le plus de prêts immobiliers en Espagne ?

L’Allemagne reste en tête et accroît son avance : près d’un non-résident sur six qui demande un prêt immobilier en Espagne est allemand. Le Royaume-Uni occupe la deuxième place bien qu’il soit hors de l’Union européenne, et la Suisse gagne nettement du terrain jusqu’à se hisser à la troisième. La liste se complète avec la France, les Pays-Bas, les États-Unis, l’Irlande, la Belgique, la Suède et l’Italie.

Côté revenus, le profil le plus aisé est le profil suisse, avec plus de 9 300 euros par mois et par foyer, suivi de l’Américain (8 514 euros) et du Britannique (6 977 euros). À l’autre extrémité se trouvent les demandeurs italiens, avec 5 249 euros. En moyenne, le foyer non résident qui demande un prêt gagne 6 779 euros par mois, soit le double de la moyenne nationale de 3 385 euros, et recherche un bien d’environ 265 000 euros, soit 28 % de plus que la moyenne de l’ensemble des demandeurs en Espagne.

Où les non-résidents qui demandent un prêt veulent-ils acheter ?

La côte méditerranéenne concentre deux demandes sur trois. La Communauté valencienne arrive en tête avec 32,3 %, l’Andalousie est deuxième avec 19,9 % et la Catalogne troisième avec 14 %. Loin derrière viennent Madrid (6,5 %), les Canaries (6,3 %), les Baléares (5,8 %) et Murcie (5,4 %). C’est exactement l’inverse de la carte de l’acheteur local, dont la demande de prêts se concentre à Madrid et à Barcelone.

En Andalousie, la province de Málaga est le grand aimant de l’acheteur international : nous avons déjà indiqué sur ce blog que les étrangers réalisent 37 % des ventes de logements à Málaga.

Sur la Costa del Sol, Marbella est la commune qui compte le plus de biens à vendre dans notre catalogue, suivie d’Estepona.

Quelle part la banque finance-t-elle à un non-résident ?

Moins qu’à un résident. Pour une résidence principale, les banques espagnoles vont généralement jusqu’à 80 % de la valeur ; pour un acheteur non résident, on s’en tient en général à une fourchette de 60 % à 70 %. Les données du trimestre le confirment : les non-résidents ont demandé en moyenne 68 % de la valeur, contre 71 % à 75 % lors des trimestres précédents, et les prêts finalement signés ont couvert 62 %. Seules 12,8 % des opérations conclues se sont situées entre 70 % et 80 % de financement.

La raison tient au risque perçu par l’établissement : des revenus générés hors d’Espagne, des antécédents de crédit qu’il ne peut pas consulter dans les registres espagnols et, souvent, une résidence secondaire plutôt que la résidence principale. La banque compense cette incertitude en exigeant un apport plus élevé.

Quel profil de non-résident obtient le prêt ?

La comparaison entre celui qui demande le prêt et celui qui parvient à le signer est ce que les données révèlent de plus parlant. Le demandeur non résident moyen a 44 ans et recherche un bien d’environ 265 000 euros. Celui qui signe est plus jeune, gagne nettement plus et achète nettement plus cher.

Source : idealista/hipotecas, données des non-résidents du deuxième trimestre 2026.

Les foyers qui signent gagnent en moyenne 10 320 euros par mois, soit 52 % de plus que ceux qui demandent un prêt, et achètent des biens d’environ 403 000 euros, le chiffre le plus élevé depuis que le courtier a lancé sa série en 2022. Le prêt moyen avoisine les 235 000 euros, soit 15 % de plus qu’il y a un an. En définitive, le prêt est surtout obtenu par ceux qui gagnent le plus et apportent le plus d’épargne. Et le fait que la mensualité se situe autour de 23 % ou 24 % des revenus indique que les établissements se montrent prudents avec ce profil.

Prêt à taux fixe ou variable lorsqu’on est non-résident ?

Chez les non-résidents, la réponse est presque unanime : 85 % des prêts signés étaient à taux fixe, 15 % à taux mixte et aucun à taux variable. C’est logique. Avec un Euribor supérieur à 3 % en septembre, comme nous l’avons analysé il y a quelques jours, une mensualité fixe élimine le risque de hausse pendant toute la durée du prêt.

Pour de nombreux acheteurs étrangers, il existe un second motif : ils sont payés dans une autre devise. Un Britannique qui perçoit des livres, un Suisse des francs ou un Américain des dollars assume déjà chaque mois un risque de change en payant sa mensualité en euros, et un taux variable lui ajouterait un second risque. Le prêt à taux mixte, avec une première période à taux fixe moins chère, est l’alternative pour qui prévoit de rembourser par anticipation ou de revendre avant l’arrivée de la partie variable.

De quelle épargne avez-vous besoin pour acheter sur la Costa del Sol avec un prêt de non-résident ?

C’est ici que la moyenne nationale montre ses limites. Le bien que financent les non-résidents en Espagne coûte environ 403 000 euros, mais sur la Costa del Sol le prix médian de l’offre est de 650 000 euros, selon notre rapport de marché de septembre, réalisé à partir de 8 810 annonces actives. Or 62 % de ces 650 000 euros font précisément 403 000 : la banque financerait ici ce que coûte en moyenne, dans l’ensemble de l’Espagne, le bien complet d’un non-résident.

Le tableau applique le financement moyen de 62 % aux prix médians des principales communes. L’épargne nécessaire additionne les 38 % d’apport et des frais d’achat d’environ 10 % du prix, une estimation prudente pour un bien de seconde main en Andalousie : 7 % d’impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, droits de mutation applicables à l’ancien), plus notaire, registre, gestoría (démarches administratives) et expertise.

Il s’agit de médianes de prix d’offre de notre catalogue, non de prix de vente effectifs : elles donnent donc un ordre de grandeur. Dans le neuf, le calcul augmente, car à la place de l’impôt sur les mutations on paie 10 % d’IVA (la TVA espagnole) et 1,2 % d’actos jurídicos documentados (AJD, droit de timbre sur les actes notariés). Et l’écart entre communes est large : à Manilva, l’épargne nécessaire représente moins de la moitié de celle de Marbella, une différence à prendre en compte au moment de fixer le budget.

Quels documents la banque demande-t-elle à un non-résident ?

Chaque établissement a sa propre liste, mais le socle se retrouve presque partout. Mieux vaut le préparer avant de chercher un bien, car cela accélère l’approbation et permet de négocier avec une offre ferme en main.

• NIE (número de identidad de extranjero), le numéro d’identification des étrangers : indispensable aussi bien pour acheter que pour signer le prêt.
• Justificatifs de revenus récents, contrat de travail ou, si vous êtes indépendant, vos dernières déclarations d’impôts dans votre pays.
• Rapport de solvabilité de votre pays de résidence, comme celui de la SCHUFA en Allemagne.
• Relevés bancaires attestant l’épargne destinée à l’apport et aux frais d’achat.
• Un compte bancaire en Espagne pour y domicilier la mensualité.
• Traduction assermentée des documents qui ne sont pas en espagnol, si l’établissement l’exige.

Une fois les documents prêts, comparez les offres de plusieurs établissements : chaque banque a sa propre politique envers les non-résidents, et la différence entre deux offres peut porter autant sur le taux d’intérêt que sur le pourcentage financé. C’est la même logique que celle que nous avons exposée en comparant un courtier hypothécaire et la banque habituelle.

Conclusion : d’abord l’épargne, ensuite le bien

Les données confirment que l’acheteur étranger continue de miser sur la côte espagnole avec un financement, mais aussi que la banque apporte environ 60 % du prix et choisit avec soin à qui elle prête. Sur la Costa del Sol, où les prix dépassent nettement la moyenne nationale, le calcul doit partir de l’épargne disponible et non du bien qui nous plaît. Si vous envisagez d’acheter ici avec un prêt depuis l’étranger, EVS PROPERTY GROUP vous aide à fixer un budget réaliste et à trouver le bien qui y correspond.

Questions fréquentes