Mutuo per non residenti: i tedeschi in testa, la banca finanzia il 62% e la Costa del Sol richiede più risparmi

Un mutuo per non residenti in Spagna copre in media il 62% del valore dell’immobile: è il finanziamento effettivo dei mutui firmati dagli acquirenti non residenti nel secondo trimestre del 2026, secondo i dati del broker idealista/hipotecas. I tedeschi sono quelli che richiedono più finanziamenti, con il 15,6% delle richieste dei non residenti, seguiti da britannici (10,6%) e svizzeri (9,6%), e l’Andalusia è la seconda destinazione di questa domanda. Per chi pensa di comprare sulla Costa del Sol, la lettura pratica è immediata: la banca mette sei euro su dieci e il resto, insieme alle spese di acquisto, esce dai risparmi di chi compra.

I non residenti restano una nicchia all’interno del mercato dei mutui: rappresentano il 3% delle richieste gestite dal broker e anche il 3% delle firme. Ma è una nicchia con un potere d’acquisto molto superiore alla media e con un comportamento assai diverso da quello dell’acquirente locale, che conviene conoscere prima di chiedere un finanziamento dall’estero.

Quali stranieri richiedono più mutui in Spagna?

La Germania si conferma in testa e amplia il proprio primato: quasi un non residente su sei che richiede un mutuo in Spagna è tedesco. Il Regno Unito occupa la seconda posizione nonostante sia fuori dall’Unione Europea, e la Svizzera guadagna terreno con decisione fino a collocarsi al terzo posto. Completano l’elenco Francia, Paesi Bassi, Stati Uniti, Irlanda, Belgio, Svezia e Italia.

Per reddito, il profilo più agiato è quello svizzero, con oltre 9.300 euro al mese per nucleo familiare, seguito da quello statunitense (8.514 euro) e da quello britannico (6.977 euro). All’estremo opposto ci sono i richiedenti italiani, con 5.249 euro. In media, il nucleo familiare non residente che chiede un mutuo guadagna 6.779 euro al mese, il doppio della media nazionale di 3.385 euro, e cerca un immobile da circa 265.000 euro, il 28% più caro della media dell’insieme dei richiedenti in Spagna.

Dove vogliono comprare i non residenti che richiedono un mutuo?

La costa mediterranea concentra due richieste su tre. La Comunità Valenciana è in testa con il 32,3%, l’Andalusia è seconda con il 19,9% e la Catalogna terza con il 14%. Molto più indietro seguono Madrid (6,5%), le Canarie (6,3%), le Baleari (5,8%) e Murcia (5,4%). È esattamente il rovescio della mappa dell’acquirente locale, la cui domanda di mutui si concentra su Madrid e Barcellona.

All’interno dell’Andalusia, la provincia di Málaga è il grande polo di attrazione per l’acquirente internazionale: abbiamo già raccontato su questo blog che gli stranieri firmano il 37% delle compravendite di immobili residenziali a Málaga.

Sulla Costa del Sol, Marbella è il comune con più immobili in vendita nel nostro catalogo, seguito da Estepona.

Quanto finanzia la banca a un non residente?

Meno che a un residente. Per un’abitazione principale, le banche spagnole arrivano di solito all’80% del valore; a un acquirente non residente, lo standard è fermarsi tra il 60% e il 70%. I dati del trimestre lo confermano: i non residenti hanno richiesto in media il 68% del valore, al di sotto del 71%-75% dei trimestri precedenti, e i mutui effettivamente firmati hanno coperto il 62%. Solo il 12,8% delle operazioni concluse si è collocato tra il 70% e l’80% di finanziamento.

Il motivo è il rischio percepito dall’istituto: redditi generati fuori dalla Spagna, storici creditizi che non può consultare nei registri spagnoli e, spesso, una seconda casa anziché l’abitazione principale. La banca compensa questa incertezza chiedendo un anticipo maggiore.

Quale profilo di non residente ottiene il mutuo?

Il confronto tra chi chiede il mutuo e chi arriva a firmarlo è la parte più rivelatrice dei dati. Il richiedente non residente medio ha 44 anni e cerca un immobile da circa 265.000 euro. Chi firma è più giovane, guadagna molto di più e compra molto più caro.

Fonte: idealista/hipotecas, dati dei non residenti del secondo trimestre del 2026.

I nuclei familiari che firmano guadagnano in media 10.320 euro al mese, il 52% in più di quelli che richiedono, e comprano immobili da circa 403.000 euro, la cifra più alta da quando il broker ha avviato la sua serie storica nel 2022. Il mutuo medio si aggira sui 235.000 euro, il 15% in più rispetto a un anno fa. In definitiva, il mutuo lo ottiene soprattutto chi guadagna di più e mette sul tavolo più risparmi. E il fatto che la rata si attesti intorno al 23% o 24% del reddito indica che gli istituti sono prudenti con questo profilo.

Mutuo a tasso fisso o variabile se sei non residente?

Tra i non residenti la risposta è quasi unanime: l’85% dei mutui firmati è stato a tasso fisso, il 15% a tasso misto e nessuno a tasso variabile. Ha la sua logica. Con l’Euribor sopra il 3% a settembre, come abbiamo analizzato qualche giorno fa, una rata fissa elimina il rischio di rialzi per tutta la durata del prestito.

Per molti acquirenti stranieri c’è un secondo motivo: percepiscono il reddito in un’altra valuta. Un britannico che guadagna in sterline, uno svizzero in franchi o uno statunitense in dollari assume già ogni mese un rischio di cambio pagando la rata in euro, e un tasso variabile ne aggiungerebbe un secondo. Il mutuo misto, con un tratto iniziale a tasso fisso più conveniente, è l’alternativa per chi prevede di estinguerlo o di vendere prima che arrivi la parte variabile.

Di quanti risparmi hai bisogno per comprare sulla Costa del Sol con un mutuo da non residente?

È qui che la media nazionale non basta. L’immobile finanziato dai non residenti in Spagna costa circa 403.000 euro, ma sulla Costa del Sol il prezzo mediano di offerta è di 650.000 euro, secondo il nostro rapporto di mercato di settembre, elaborato su 8.810 annunci attivi. Il 62% di quei 650.000 euro è esattamente 403.000: la banca finanzierebbe qui quanto costa in media l’intero immobile di un non residente nel complesso della Spagna.

La tabella applica il finanziamento medio del 62% ai prezzi mediani dei principali comuni. Il risparmio necessario somma il 38% di anticipo e circa il 10% del prezzo di spese di acquisto, una stima prudente per un immobile di seconda mano in Andalusia: 7% di impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, l’imposta di registro sulle compravendite di immobili usati) più notaio, registro, gestoría (studio che cura le pratiche amministrative) e perizia.

Sono mediane di prezzi di offerta del nostro catalogo, non prezzi di chiusura, quindi servono come ordine di grandezza. Per le nuove costruzioni il conto sale, perché al posto dell’imposta sulle transmisiones si pagano il 10% di IVA (l’imposta sul valore aggiunto) e l’1,2% di actos jurídicos documentados (AJD, l’imposta di bollo sugli atti notarili). E la forbice tra i comuni è ampia: a Manilva il risparmio necessario è meno della metà di quello di Marbella, una differenza da tenere presente nel fissare il budget.

Quali documenti chiede la banca a un non residente?

Ogni istituto ha il proprio elenco, ma la base si ripete in quasi tutti. Conviene averla pronta prima di cercare casa, perché accelera l’approvazione e permette di negoziare con un’offerta vincolante in mano.

• NIE, il numero di identità per stranieri: è indispensabile sia per comprare sia per firmare il mutuo.
• Giustificativi di reddito recenti, contratto di lavoro o, se sei lavoratore autonomo, le tue ultime dichiarazioni dei redditi nel tuo paese.
• Rapporto di solvibilità del tuo paese di residenza, come quello di SCHUFA in Germania.
• Estratti conto bancari che attestino i risparmi per l’anticipo e le spese di acquisto.
• Un conto bancario in Spagna su cui domiciliare la rata mensile.
• Traduzione giurata dei documenti che non siano in spagnolo, se l’istituto la richiede.

Con la documentazione pronta, confronta le offerte di più istituti: ogni banca ha la propria politica con i non residenti, e la differenza tra un’offerta e l’altra può stare sia nel tasso di interesse sia nella percentuale finanziata. È la stessa logica che abbiamo spiegato confrontando un broker ipotecario con la banca di sempre.

Conclusione: prima i risparmi, poi la casa

I dati confermano che l’acquirente straniero continua a puntare sulla costa spagnola con un finanziamento, ma anche che la banca mette intorno al 60% del prezzo e sceglie con cura a chi prestare. Sulla Costa del Sol, dove i prezzi superano nettamente la media nazionale, il calcolo deve partire dai risparmi disponibili e non dalla casa che ci piace. Se stai valutando di comprare qui con un mutuo dall’estero, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a fissare un budget realistico e a trovare la proprietà che vi si adatti.

Domande frequenti

Uno straniero non residente può chiedere un mutuo in Spagna?

Sì. Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti, anche se con più requisiti rispetto a un residente: di solito finanziano tra il 60% e il 70% del valore, chiedono di dimostrare reddito e solvibilità nel paese d’origine e richiedono NIE e conto bancario in Spagna.

Quale percentuale dell’immobile finanzia la banca a un non residente?

Nel secondo trimestre del 2026, i mutui firmati dai non residenti hanno finanziato in media il 62% del valore dell’immobile, secondo idealista/hipotecas. Solo un’operazione su otto si è collocata tra il 70% e l’80%.

Quali nazionalità richiedono più mutui in Spagna?

Tra i non residenti, i tedeschi sono in testa con il 15,6% delle richieste, seguiti da britannici (10,6%), svizzeri (9,6%), francesi (9,1%) e olandesi (8,3%).

Di quanto denaro ho bisogno per comprare sulla Costa del Sol con un mutuo da non residente?

Con un finanziamento del 62% e spese di acquisto del 10%, dovrai versare circa il 48% del prezzo. Sul prezzo mediano della Costa del Sol, 650.000 euro, ciò significa circa 312.000 euro di risparmi; a Marbella, circa 458.000.

Chi è considerato non residente ai fini del mutuo?

Chi ha la residenza fiscale fuori dalla Spagna, indipendentemente dalla nazionalità. In generale, si è residenti fiscali se si trascorrono più di 183 giorni all’anno in Spagna o se qui si ha il centro degli interessi economici, quindi un tedesco che vive tutto l’anno a Marbella è residente e uno spagnolo stabilito a Londra può non esserlo.