Asuntolaina ei-residenteille: saksalaiset kärjessä, pankki rahoittaa 62 % ja Costa del Sol vaatii enemmän säästöjä

Espanjassa ei-residentin asuntolaina kattaa keskimäärin 62 % asunnon arvosta: näin suuri oli todellinen rahoitusosuus lainoissa, jotka ei-residentit ostajat allekirjoittivat vuoden 2026 toisella neljänneksellä välittäjä idealista/hipotecasin tietojen mukaan. Saksalaiset hakevat rahoitusta eniten: heidän osuutensa ei-residenttien hakemuksista on 15,6 %. Perässä tulevat britit (10,6 %) ja sveitsiläiset (9,6 %), ja Andalusia on tämän kysynnän toiseksi suosituin kohde. Costa del Solilta ostavalle johtopäätös on suoraviivainen: pankki laittaa kuusi euroa kymmenestä, ja loput ostokuluineen tulevat ostajan omista säästöistä.

Ei-residentit ovat edelleen kapea ryhmä asuntolainamarkkinoilla: he muodostavat 3 % välittäjän käsittelemistä hakemuksista ja myös 3 % allekirjoituksista. Ryhmällä on kuitenkin selvästi keskimääräistä suurempi ostovoima ja hyvin erilainen käyttäytyminen kuin paikallisella ostajalla, mikä kannattaa tietää ennen rahoituksen hakemista ulkomailta.

Minkä maiden kansalaiset hakevat eniten asuntolainaa Espanjassa?

Saksa on jälleen kärjessä ja kasvattaa johtoasemaansa: lähes joka kuudes Espanjassa asuntolainaa hakeva ei-residentti on saksalainen. Britannia on toisella sijalla, vaikka se on Euroopan unionin ulkopuolella, ja Sveitsi nousee voimakkaasti kolmanneksi. Listan täydentävät Ranska, Alankomaat, Yhdysvallat, Irlanti, Belgia, Ruotsi ja Italia.

Tulojen perusteella varakkain on sveitsiläinen profiili: kotitalouden kuukausitulot ovat yli 9 300 euroa. Seuraavina tulevat yhdysvaltalaiset (8 514 euroa) ja britit (6 977 euroa). Toisessa ääripäässä ovat italialaiset hakijat, joiden tulot ovat 5 249 euroa. Asuntolainaa hakevan ei-residenttikotitalouden tulot ovat keskimäärin 6 779 euroa kuukaudessa, eli kaksinkertaiset koko maan keskiarvoon (3 385 euroa) verrattuna, ja se etsii noin 265 000 euron asuntoa, joka on 28 % kalliimpi kuin hakijoiden keskimääräinen asunto Espanjassa.

Mistä asuntolainaa hakevat ei-residentit haluavat ostaa?

Välimeren rannikolle kohdistuu kaksi hakemusta kolmesta. Valencian alue johtaa 32,3 %:n osuudella, Andalusia on toisena 19,9 %:lla ja Katalonia kolmantena 14 %:lla. Selvästi jäljessä tulevat Madrid (6,5 %), Kanariansaaret (6,3 %), Baleaarit (5,8 %) ja Murcia (5,4 %). Kartta on täsmälleen paikallisen ostajan vastakohta, sillä heidän asuntolainakysyntänsä keskittyy Madridiin ja Barcelonaan.

Andalusian sisällä Málagan provinssi on kansainvälisen ostajan suuri vetonaula: olemme kertoneet tässä blogissa, että ulkomaalaiset tekevät 37 % Málagan asuntokaupoista.

Costa del Solilla Marbella on kaupungeista se, jossa on eniten myynnissä olevia asuntoja valikoimassamme, ja Estepona seuraa sitä.

Kuinka paljon pankki rahoittaa ei-residentille?

Vähemmän kuin residentille. Pääasunnon ostoon espanjalaiset pankit rahoittavat yleensä jopa 80 % arvosta, mutta ei-residentti ostajalle rahoitus jää tavallisesti 60–70 %:iin. Neljänneksen tiedot vahvistavat tämän: ei-residentit hakivat keskimäärin 68 % arvosta, mikä on vähemmän kuin aiempien neljännesten 71–75 %, ja lopulta allekirjoitetut asuntolainat kattoivat 62 %. Vain 12,8 % toteutuneista kaupoista asettui 70–80 %:n rahoitusosuuteen.

Syynä on pankin kokema riski: tulot ansaitaan Espanjan ulkopuolella, luottotietoja ei voi tarkistaa espanjalaisista rekistereistä ja ostettava asunto on usein toinen asunto eikä pääasunto. Pankki kompensoi tätä epävarmuutta vaatimalla suuremman omarahoitusosuuden.

Millainen ei-residenttiprofiili saa asuntolainan?

Asuntolainaa hakevien ja sen lopulta allekirjoittavien vertailu on tietojen paljastavin osa. Keskimääräinen ei-residenttihakija on 44-vuotias ja etsii noin 265 000 euron asuntoa. Lainan allekirjoittava on nuorempi, ansaitsee selvästi enemmän ja ostaa selvästi kalliimman asunnon.

Lähde: idealista/hipotecas, ei-residenttien tiedot vuoden 2026 toiselta neljännekseltä.

Lainan allekirjoittavien kotitalouksien tulot ovat keskimäärin 10 320 euroa kuukaudessa, eli 52 % korkeammat kuin hakijoilla, ja he ostavat noin 403 000 euron asuntoja, mikä on korkein luku sen jälkeen, kun välittäjä aloitti sarjansa vuonna 2022. Keskimääräinen laina on noin 235 000 euroa, 15 % enemmän kuin vuosi sitten. Asuntolainan saa siis ennen kaikkea se, joka ansaitsee eniten ja tuo pöytään eniten säästöjä. Ja se, että kuukausierä pysyy noin 23–24 %:ssa tuloista, kertoo, että pankit ovat tämän profiilin kanssa varovaisia.

Kiinteä vai vaihtuva korko, jos olet ei-residentti?

Ei-residenttien keskuudessa vastaus on lähes yksimielinen: 85 % allekirjoitetuista asuntolainoista oli kiinteäkorkoisia, 15 % yhdistelmäkorkoisia (tipo mixto) eikä yksikään vaihtuvakorkoinen. Siinä on logiikkaa. Kun Euribor oli syyskuussa yli 3 %, kuten analysoimme muutama päivä sitten, kiinteä kuukausierä poistaa koronnousun riskin koko lainan eliniäksi.

Monelle ulkomaiselle ostajalle on toinenkin syy: he saavat tulonsa toisessa valuutassa. Puntina tulonsa saava brittiläinen, frangeina saava sveitsiläinen tai dollareina saava yhdysvaltalainen kantaa jo joka kuukausi valuuttakurssiriskin maksaessaan kuukausierää euroina, ja vaihtuva korko lisäisi toisen riskin. Yhdistelmäkorkoinen laina, jonka alkuvaiheen kiinteä jakso on edullisempi, on vaihtoehto sille, joka aikoo lyhentää lainaa tai myydä asunnon ennen vaihtuvakorkoisen osuuden alkua.

Kuinka paljon säästöjä tarvitset ostaaksesi asunnon Costa del Solilta ei-residentin asuntolainalla?

Tässä koko maan keskiarvo jää vajaaksi. Ei-residenttien Espanjassa rahoittama asunto maksaa noin 403 000 euroa, mutta Costa del Solilla mediaanimyyntihinta on 650 000 euroa syyskuun markkinaraporttimme mukaan, joka on laadittu 8 810 aktiivisen ilmoituksen pohjalta. 62 % näistä 650 000 eurosta on juuri 403 000: pankki rahoittaisi täällä sen, mitä ei-residentin koko asunto maksaa keskimäärin koko Espanjassa.

Taulukossa sovelletaan keskimääräistä 62 %:n rahoitusta tärkeimpien kuntien mediaanihintoihin. Tarvittava säästösumma koostuu 38 %:n omarahoitusosuudesta ja noin 10 %:n ostokuluista hinnasta, mikä on varovainen arvio käytetylle asunnolle Andalusiassa: 7 % impuesto de transmisiones patrimoniales -veroa (ITP, varainsiirtovero) sekä notaari, rekisteri, gestoría (asiointipalvelu) ja arviointi.

Nämä ovat valikoimamme myyntihintojen mediaaneja eivätkä kauppahintoja, joten ne antavat vain suuruusluokan. Uudiskohteissa lasku kasvaa, koska varainsiirtoveron sijaan maksetaan 10 % IVA:a (arvonlisävero) ja 1,2 % actos jurídicos documentados -veroa (AJD, asiakirjaleimavero). Kuntien välinen haitari on laaja: Manilvassa tarvittava säästösumma on alle puolet Marbellan vastaavasta, ja tämä ero kannattaa ottaa huomioon budjettia asetettaessa.

Mitä asiakirjoja pankki pyytää ei-residentiltä?

Jokaisella pankilla on oma listansa, mutta perusasiakirjat toistuvat lähes kaikissa. Ne kannattaa valmistella ennen asunnon etsintää, koska se nopeuttaa hyväksyntää ja mahdollistaa neuvottelut sitovan tarjouksen kanssa.

• NIE, ulkomaalaisen henkilötunnus Espanjassa: se on välttämätön sekä asunnon ostamiseen että asuntolainan allekirjoittamiseen.
• Tuoreet tulotodistukset, työsopimus tai yrittäjänä omassa maassasi viimeisimmät veroilmoituksesi.
• Asuinmaasi luottokelpoisuusselvitys, kuten SCHUFA Saksassa.
• Tiliotteet, jotka osoittavat omarahoitusosuuden ja ostokulujen säästöt.
• Pankkitili Espanjassa kuukausierän automaattiveloitusta varten.
• Valantehneen kääntäjän tekemä käännös asiakirjoista, jotka eivät ole espanjaksi, jos pankki sitä vaatii.

Kun asiakirjat ovat valmiina, vertaile usean pankin tarjouksia: jokaisella pankilla on oma politiikkansa ei-residenttien suhteen, ja tarjousten ero voi olla sekä korossa että rahoitetussa osuudessa. Sama logiikka pätee, kun selitimme, miten asuntolainavälittäjää verrataan perinteiseen pankkiin.

Johtopäätös: ensin säästöt, sitten asunto

Tiedot vahvistavat, että ulkomainen ostaja luottaa edelleen Espanjan rannikkoon rahoituksen kanssa, mutta myös sen, että pankki laittaa noin 60 % hinnasta ja valitsee huolellisesti, kenelle lainaa. Costa del Solilla, jossa hinnat ylittävät selvästi koko maan keskiarvon, laskelma on aloitettava käytettävissä olevista säästöistä eikä siitä asunnosta, josta pidämme. Jos harkitset asunnon ostoa täältä asuntolainalla ulkomailta, EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua asettamaan realistisen budjetin ja löytämään siihen sopivan kiinteistön.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko Espanjassa asumaton ulkomaalainen hakea asuntolainaa Espanjassa?

Kyllä. Espanjalaiset pankit myöntävät asuntolainoja ei-residenteille, joskin vaatimuksia on enemmän kuin residentille: ne rahoittavat yleensä 60–70 % arvosta, vaativat tulojen ja maksukyvyn osoittamista kotimaassa sekä NIE:n ja pankkitilin Espanjassa.

Kuinka suuren osan asunnon hinnasta pankki rahoittaa ei-residentille?

Vuoden 2026 toisella neljänneksellä ei-residenttien allekirjoittamat asuntolainat rahoittivat keskimäärin 62 % asunnon arvosta idealista/hipotecasin mukaan. Vain yksi kahdeksasta kaupasta asettui 70–80 %:n välille.

Minkä maiden kansalaiset hakevat eniten asuntolainaa Espanjassa?

Ei-residenttien joukossa saksalaiset ovat kärjessä 15,6 %:n osuudella hakemuksista. Heidän perässään tulevat britit (10,6 %), sveitsiläiset (9,6 %), ranskalaiset (9,1 %) ja hollantilaiset (8,3 %).

Kuinka paljon rahaa tarvitsen ostaakseni asunnon Costa del Solilta ei-residentin asuntolainalla?

62 %:n rahoituksella ja 10 %:n ostokuluilla sinun on kustannettava noin 48 % hinnasta. Costa del Solin mediaanihinnasta, 650 000 eurosta, se tarkoittaa noin 312 000 euron säästöjä; Marbellassa noin 458 000 euroa.

Kuka katsotaan ei-residentiksi asuntolainan kannalta?

Se, jonka verotuksellinen asuinpaikka on Espanjan ulkopuolella kansalaisuudesta riippumatta. Yleensä henkilö on Espanjassa verotuksellisesti asukas, jos hän oleskelee Espanjassa yli 183 päivää vuodessa tai hänen taloudellisten etujensa keskus on täällä, joten koko vuoden Marbellassa asuva saksalainen on residentti ja Lontooseen asettunut espanjalainen ei välttämättä ole.