Boliglån til ikke-residente: Tyskerne fører, banken finansierer 62 %, og Costa del Sol kræver mere opsparing

Et boliglån til ikke-residente i Spanien dækker i gennemsnit 62 % af boligens værdi. Det er den reelle finansiering i de lån, som ikke-residente købere underskrev i andet kvartal 2026, ifølge data fra boliglånsmægleren idealista/hipotecas. Tyskerne er dem, der efterspørger mest finansiering, med 15,6 % af ikke-residentes ansøgninger, efterfulgt af briter (10,6 %) og schweizere (9,6 %), og Andalusien er det næststørste mål for denne efterspørgsel. For den, der overvejer at købe på Costa del Sol, er konklusionen ligetil: Banken lægger seks ud af ti euro, og resten, sammen med købsomkostningerne, kommer fra din egen opsparing.

Ikke-residente er fortsat en nichegruppe på boliglånsmarkedet: De udgør 3 % af de ansøgninger, som mægleren behandler, og også 3 % af de underskrevne lån. Men det er en niche med betydeligt større købekraft end gennemsnittet og med en helt anden adfærd end den lokale køber, og det er vigtigt at kende til, før man søger finansiering fra udlandet.

Hvilke udlændinge søger flest boliglån i Spanien?

Tyskland ligger igen i spidsen og udvider sit forspring: Næsten hver sjette ikke-residente, der søger boliglån i Spanien, er tysker. Storbritannien indtager andenpladsen, selv om landet står uden for EU, og Schweiz vinder kraftigt frem og ender på en tredjeplads. Listen afrundes af Frankrig, Holland, USA, Irland, Belgien, Sverige og Italien.

Målt på indkomst har schweizerne den mest komfortable profil med over 9.300 euro om måneden pr. husstand, efterfulgt af amerikanerne (8.514 euro) og briterne (6.977 euro). I den anden ende finder vi de italienske ansøgere med 5.249 euro. I gennemsnit tjener en ikke-residente husstand, der søger boliglån, 6.779 euro om måneden, det dobbelte af landsgennemsnittet på 3.385 euro, og leder efter en bolig til omkring 265.000 euro, 28 % dyrere end gennemsnittet for alle ansøgere i Spanien.

Hvor vil ikke-residente med boliglån gerne købe?

Middelhavskysten samler to ud af tre ansøgninger. Comunidad Valenciana fører med 32,3 %, Andalusien er nummer to med 19,9 %, og Catalonien nummer tre med 14 %. Langt efter følger Madrid (6,5 %), Kanarieøerne (6,3 %), Baleares (5,8 %) og Murcia (5,4 %). Det er præcis det omvendte af kortet over den lokale køber, hvis efterspørgsel efter boliglån er koncentreret i Madrid og Barcelona.

Inden for Andalusien er provinsen Málaga den store magnet for den internationale køber: Vi har allerede skrevet på denne blog, at udlændinge står for 37 % af boligkøbene i Málaga.

På Costa del Sol er Marbella den kommune, hvor vi har flest boliger til salg i vores katalog, efterfulgt af Estepona.

Hvor meget finansierer banken for en ikke-residente?

Mindre end for en residente. Til en primær bolig går de spanske banker typisk op til 80 % af værdien; for en ikke-residente køber er det normale mellem 60 % og 70 %. Kvartalets tal bekræfter det: De ikke-residente ansøgte i gennemsnit om 68 % af værdien, under de 71 % til 75 % fra tidligere kvartaler, og de lån, der endte med at blive underskrevet, dækkede 62 %. Kun 12,8 % af de gennemførte transaktioner lå mellem 70 % og 80 % finansiering.

Årsagen er den risiko, som banken oplever: indkomster, der optjenes uden for Spanien, kredithistorik, som den ikke kan slå op i de spanske registre, og ofte en feriebolig i stedet for en primær bolig. Banken kompenserer for denne usikkerhed ved at kræve en større udbetaling.

Hvilken profil af ikke-residente får boliglånet?

Sammenligningen mellem dem, der søger lånet, og dem, der ender med at underskrive, er det mest afslørende ved tallene. Den gennemsnitlige ikke-residente ansøger er 44 år og leder efter en bolig til omkring 265.000 euro. Den, der underskriver, er yngre, tjener markant mere og køber markant dyrere.

Kilde: idealista/hipotecas, data for ikke-residente fra andet kvartal 2026.

De husstande, der underskriver, tjener i gennemsnit 10.320 euro om måneden, 52 % mere end dem, der ansøger, og køber boliger til omkring 403.000 euro, det højeste tal, siden mægleren begyndte sin dataserie i 2022. Det gennemsnitlige lån ligger på omkring 235.000 euro, 15 % mere end for et år siden. Boliglånet får i bund og grund især den, der tjener mest og lægger mest opsparing på bordet. Og at ydelsen holder sig omkring 23 % eller 24 % af indkomsten tyder på, at bankerne er forsigtige over for denne profil.

Fast eller variabel rente, hvis du er ikke-residente?

Blandt ikke-residente er svaret næsten enstemmigt: 85 % af de underskrevne boliglån var med fast rente, 15 % med blandet rente og ingen med variabel rente. Det er logisk. Med Euribor over 3 % i september, som vi analyserede for få dage siden, fjerner en fast ydelse risikoen for stigninger i hele lånets løbetid.

For mange udenlandske købere er der en anden grund: De får deres indkomst i en anden valuta. En brite, der tjener i pund, en schweizer i franc eller en amerikaner i dollar, løber allerede hver måned en valutakursrisiko, når ydelsen betales i euro, og en variabel rente ville lægge endnu en risiko oveni. Det blandede lån, med en billigere fast periode i starten, er alternativet for den, der regner med at indfri eller sælge, før den variable del træder i kraft.

Hvor meget opsparing skal du bruge for at købe på Costa del Sol med et boliglån som ikke-residente?

Her rækker landsgennemsnittet ikke. Den bolig, som ikke-residente finansierer i Spanien, koster omkring 403.000 euro, men på Costa del Sol er medianprisen i udbud 650.000 euro, ifølge vores markedsrapport for september, udarbejdet på baggrund af 8.810 aktive annoncer. 62 % af de 650.000 euro er netop 403.000: Banken ville her finansiere det, som en ikke-residents hele bolig i gennemsnit koster i Spanien som helhed.

Tabellen anvender den gennemsnitlige finansiering på 62 % på medianpriserne i de vigtigste kommuner. Den nødvendige opsparing er summen af de 38 % i udbetaling og købsomkostninger på omkring 10 % af prisen, et forsigtigt skøn for en brugt bolig i Andalusien: 7 % ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, den spanske overdragelsesafgift) plus notar, tinglysning, gestoría (administrativ rådgivning) og vurdering.

Der er tale om medianer af udbudspriser fra vores katalog, ikke afslutningspriser, så de er vejledende i størrelsesorden. Ved nybyggeri bliver regnestykket højere, fordi man i stedet for overdragelsesafgiften betaler 10 % IVA (spansk moms) og 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, en spansk stempelafgift). Og spændet mellem kommunerne er stort: I Manilva er den nødvendige opsparing under halvdelen af, hvad den er i Marbella, en forskel, der er værd at have for øje, når budgettet fastlægges.

Hvilken dokumentation kræver banken af en ikke-residente?

Hver bank har sin egen liste, men grundlaget går igen i næsten alle. Det er en god idé at have den klar, før man begynder at lede efter bolig, fordi det fremskynder godkendelsen og gør det muligt at forhandle med et bindende tilbud i hånden.

• NIE, det spanske identifikationsnummer for udlændinge: Det er uundværligt både for at købe og for at underskrive boliglånet.
• Dokumentation for seneste indkomst, ansættelseskontrakt eller, hvis du er selvstændig, dine seneste selvangivelser i dit hjemland.
• Kreditoplysning fra dit bopælsland, som SCHUFA i Tyskland.
• Kontoudtog, der dokumenterer opsparingen til udbetalingen og købsomkostningerne.
• En bankkonto i Spanien, hvor den månedlige ydelse kan trækkes automatisk.
• Autoriseret oversættelse af de dokumenter, der ikke er på spansk, hvis banken kræver det.

Når dokumentationen er klar, så sammenlign tilbud fra flere banker: Hver bank har sin egen politik over for ikke-residente, og forskellen mellem to tilbud kan ligge både i renten og i den finansierede andel. Det er den samme logik, som vi forklarede, da vi sammenlignede en boliglånsmægler med den gamle, trygge bank.

Konklusion: Først opsparingen, så boligen

Tallene bekræfter, at den udenlandske køber fortsat satser på den spanske kyst med finansiering, men også at banken lægger omkring 60 % af prisen og vælger omhyggeligt, hvem den låner til. På Costa del Sol, hvor priserne ligger klart over landsgennemsnittet, bør regnestykket tage udgangspunkt i den tilgængelige opsparing og ikke i den bolig, vi kan lide. Hvis du overvejer at købe her med et boliglån fra udlandet, hjælper vi dig hos EVS PROPERTY GROUP med at fastlægge et realistisk budget og finde den ejendom, der passer til det.

Ofte stillede spørgsmål

Kan en udenlandsk ikke-residente søge et boliglån i Spanien?

Ja. De spanske banker yder boliglån til ikke-residente, dog med flere krav end til en residente: De finansierer typisk mellem 60 % og 70 % af værdien, kræver dokumentation for indkomst og kreditværdighed i hjemlandet og forlanger NIE og bankkonto i Spanien.

Hvor stor en andel af boligen finansierer banken for en ikke-residente?

I andet kvartal 2026 finansierede de boliglån, som ikke-residente underskrev, i gennemsnit 62 % af boligens værdi, ifølge idealista/hipotecas. Kun hver ottende transaktion lå mellem 70 % og 80 %.

Hvilke nationaliteter søger flest boliglån i Spanien?

Blandt ikke-residente fører tyskerne med 15,6 % af ansøgningerne, efterfulgt af briter (10,6 %), schweizere (9,6 %), franskmænd (9,1 %) og hollændere (8,3 %).

Hvor mange penge skal jeg bruge for at købe på Costa del Sol med et boliglån som ikke-residente?

Med en finansiering på 62 % og købsomkostninger på 10 % skal du selv bidrage med cirka 48 % af prisen. Ud fra medianprisen på Costa del Sol, 650.000 euro, svarer det til omkring 312.000 euro i opsparing; i Marbella omkring 458.000.

Hvem betragtes som ikke-residente i forbindelse med et boliglån?

Den, der har sin skattemæssige bopæl uden for Spanien, uanset nationalitet. Generelt er man skattemæssigt bosiddende, hvis man opholder sig mere end 183 dage om året i Spanien eller har sit økonomiske interessecentrum her, så en tysker, der bor i Marbella hele året, er residente, og en spanier bosat i London er det muligvis ikke.