Boliglån for ikke-bosatte: tyskerne troner øverst, banken finansierer 62 %, og Costa del Sol krever mer sparing

Et boliglån for ikke-bosatte i Spania dekker i gjennomsnitt 62 % av boligens verdi. Det er den faktiske finansieringen i lånene som ikke-bosatte kjøpere signerte i andre kvartal 2026, ifølge tall fra lånemegleren idealista/hipotecas. Tyskerne søker om mest finansiering, med 15,6 % av søknadene fra ikke-bosatte, etterfulgt av briter (10,6 %) og sveitsere (9,6 %), og Andalucía er det nest største målet for denne etterspørselen. For deg som vurderer å kjøpe på Costa del Sol er konklusjonen enkel: banken stiller med seks av ti euro, og resten, sammen med kjøpskostnadene, må komme fra din egen sparing.

Ikke-bosatte er fortsatt en nisje i boliglånsmarkedet: de utgjør 3 % av søknadene megleren behandler og også 3 % av de signerte lånene. Men det er en nisje med langt høyere kjøpekraft enn gjennomsnittet og en helt annen atferd enn den lokale kjøperen, noe det lønner seg å kjenne til før du søker om finansiering fra utlandet.

Hvilke utlendinger søker flest boliglån i Spania?

Tyskland troner øverst igjen og styrker ledelsen: nesten én av seks ikke-bosatte som søker boliglån i Spania, er tysker. Storbritannia er nummer to til tross for at landet står utenfor EU, og Sveits vinner mye terreng og er nå på tredjeplass. Listen fullføres av Frankrike, Nederland, USA, Irland, Belgia, Sverige og Italia.

Målt i inntekt er sveitserne den mest romslige profilen, med over 9 300 euro i måneden per husholdning, etterfulgt av amerikanerne (8 514 euro) og britene (6 977 euro). I den andre enden finner vi italienske søkere, med 5 249 euro. I gjennomsnitt har den ikke-bosatte husholdningen som søker boliglån, en inntekt på 6 779 euro i måneden, det dobbelte av landsgjennomsnittet på 3 385 euro, og leter etter en bolig til rundt 265 000 euro, 28 % dyrere enn gjennomsnittet for alle søkere i Spania.

Hvor vil ikke-bosatte som søker boliglån, kjøpe?

Middelhavskysten står for to av tre søknader. Comunidad Valenciana leder med 32,3 %, Andalucía er nummer to med 19,9 %, og Cataluña nummer tre med 14 %. Langt bak følger Madrid (6,5 %), Canarias (6,3 %), Baleares (5,8 %) og Murcia (5,4 %). Det er nøyaktig det motsatte av kartet for lokale kjøpere, hvis etterspørsel etter boliglån er konsentrert i Madrid og Barcelona.

I Andalucía er provinsen Málaga den store magneten for internasjonale kjøpere: vi har allerede skrevet her på bloggen at utlendinger står for 37 % av boligsalgene i Málaga.

På Costa del Sol er Marbella kommunen med flest boliger til salgs i vår portefølje, etterfulgt av Estepona.

Hvor mye finansierer banken for en ikke-bosatt?

Mindre enn for en bosatt. For en primærbolig går spanske banker vanligvis opp til 80 % av verdien; for en ikke-bosatt kjøper er det normale mellom 60 % og 70 %. Kvartalets tall bekrefter dette: ikke-bosatte søkte i gjennomsnitt om 68 % av verdien, under 71 % til 75 % i tidligere kvartaler, og lånene som til slutt ble signert, dekket 62 %. Bare 12,8 % av de gjennomførte transaksjonene lå mellom 70 % og 80 % finansiering.

Grunnen er risikoen banken opplever: inntekter som genereres utenfor Spania, kreditthistorikk som den ikke kan slå opp i spanske registre, og ofte en andrebolig i stedet for hovedbolig. Banken kompenserer for denne usikkerheten ved å kreve mer egenkapital.

Hvilken profil blant ikke-bosatte får boliglånet?

Sammenligningen mellom dem som søker om lån, og dem som faktisk signerer, er det mest avslørende i tallene. Den gjennomsnittlige ikke-bosatte søkeren er 44 år og leter etter en bolig til rundt 265 000 euro. Den som signerer, er yngre, tjener betydelig mer og kjøper betydelig dyrere.

Kilde: idealista/hipotecas, tall for ikke-bosatte i andre kvartal 2026.

Husholdningene som signerer, har i gjennomsnitt en inntekt på 10 320 euro i måneden, 52 % mer enn dem som søker, og kjøper boliger til rundt 403 000 euro, det høyeste tallet siden megleren startet serien sin i 2022. Gjennomsnittslånet ligger på rundt 235 000 euro, 15 % mer enn for ett år siden. Boliglånet får altså først og fremst den som tjener mest og legger mest sparing på bordet. At terminbeløpet holder seg rundt 23 % eller 24 % av inntekten, tyder på at bankene er forsiktige med denne profilen.

Fast eller flytende rente hvis du er ikke-bosatt?

Blant ikke-bosatte er svaret nesten enstemmig: 85 % av de signerte lånene hadde fast rente, 15 % kombinert rente og ingen flytende rente. Det er logisk. Med Euribor over 3 % i september, slik vi analyserte for noen dager siden, fjerner et terminbeløp med fast rente risikoen for renteøkninger i hele lånets løpetid.

For mange utenlandske kjøpere finnes det en ekstra grunn: de får lønn i en annen valuta. En brite som tjener i pund, en sveitser i franc eller en amerikaner i dollar tar allerede en valutarisiko hver måned når terminbeløpet betales i euro, og flytende rente ville lagt til en ny risiko. Lån med kombinert rente, med en billigere fast periode i starten, er alternativet for deg som regner med å nedbetale eller selge før den flytende delen begynner.

Hvor mye sparing trenger du for å kjøpe på Costa del Sol med boliglån for ikke-bosatte?

Her blir landsgjennomsnittet for lavt. Boligen som ikke-bosatte finansierer i Spania, koster rundt 403 000 euro, men på Costa del Sol er medianprisen på annonserte boliger 650 000 euro, ifølge vår markedsrapport for september, utarbeidet med 8 810 aktive annonser. 62 % av disse 650 000 eurene er nøyaktig 403 000: banken ville her finansiert det en ikke-bosatts hele bolig i gjennomsnitt koster i Spania som helhet.

Tabellen bruker gjennomsnittsfinansieringen på 62 % på medianprisene i de viktigste kommunene. Nødvendig sparing er summen av de 38 % i egenkapital og kjøpskostnader på rundt 10 % av prisen, et forsiktig anslag for brukt bolig i Andalucía: 7 % i ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, den spanske overdragelsesavgiften ved kjøp av brukt bolig) pluss notar, tinglysing, gestoría (administrativ bistand) og verdivurdering.

Dette er medianer av annonserte priser fra vår portefølje, ikke salgspriser, så de gir en størrelsesorden. For nybygg blir regnestykket høyere, fordi man i stedet for ITP betaler 10 % IVA (den spanske merverdiavgiften) og 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, en dokumentavgift). Og spennet mellom kommunene er stort: i Manilva er den nødvendige sparingen under halvparten av hva den er i Marbella, en forskjell det er lurt å ta hensyn til når du fastsetter budsjettet.

Hvilken dokumentasjon krever banken av en ikke-bosatt?

Hver bank har sin egen liste, men grunnstammen går igjen nesten overalt. Det lønner seg å ha den klar før du begynner å lete etter bolig, for det fremskynder godkjenningen og gjør at du kan forhandle med et bindende tilbud i hånden.

• NIE, utlendingens identitetsnummer i Spania: nødvendig både for å kjøpe og for å signere boliglånet.
• Nylig inntektsdokumentasjon, arbeidskontrakt eller, hvis du er selvstendig næringsdrivende, dine siste selvangivelser i hjemlandet.
• Kredittrapport fra bostedslandet ditt, for eksempel fra SCHUFA i Tyskland.
• Kontoutskrifter som dokumenterer sparingen til egenkapital og kjøpskostnader.
• En bankkonto i Spania for automatisk trekk av det månedlige terminbeløpet.
• Edsvoren oversettelse av dokumenter som ikke er på spansk, hvis banken krever det.

Når dokumentasjonen er klar, bør du sammenligne tilbud fra flere banker: hver bank har sin egen politikk overfor ikke-bosatte, og forskjellen mellom to tilbud kan ligge både i rentesatsen og i andelen som finansieres. Det er den samme logikken som vi forklarte da vi sammenlignet en lånemegler med den vanlige banken.

Konklusjon: sparingen først, deretter boligen

Tallene bekrefter at utenlandske kjøpere fortsatt satser på den spanske kysten med finansiering, men også at banken stiller med rundt 60 % av prisen og velger nøye hvem den låner ut til. På Costa del Sol, der prisene ligger klart over landsgjennomsnittet, må regnestykket starte med tilgjengelig sparing og ikke med boligen vi liker. Hvis du vurderer å kjøpe her med boliglån fra utlandet, hjelper EVS PROPERTY GROUP deg med å fastsette et realistisk budsjett og finne eiendommen som passer til det.

Ofte stilte spørsmål