Impugnar el valor de referencia: qué pasa si ganas y por qué Google Maps no basta para tasar tu casa

Si decides impugnar el valor de referencia de Catastro y consigues que lo anulen, Hacienda puede abrir después una comprobación de valores de tu vivienda, pero no de cualquier manera: tendrá que tasarla de forma individual y, por regla general, con un perito que la visite por dentro y por fuera. Así lo ha dejado claro el Tribunal Supremo en una sentencia del 16 de julio de 2026, que rechaza valorar una casa con datos catastrales, ortofotos y una foto de la fachada sacada de Google Maps.

Afecta a quien compra vivienda usada, hereda o recibe una donación en España, también en la Costa del Sol: desde 2022 el valor de referencia es la base mínima del impuesto, y recurrirlo tiene una cara que pocas veces se cuenta.

¿Qué es el valor de referencia y por qué marca lo que pagas?

Es un valor que la Dirección General del Catastro calcula cada año para cada inmueble a partir de las compraventas firmadas ante notario en su zona. Para que no supere el valor de mercado, se le aplica un factor de minoración de 0,9, es decir, una rebaja del 10 %. No hay que confundirlo con el valor catastral, que es el que sirve para el IBI y suele ser bastante más bajo.

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia es la base mínima de tres impuestos: el de transmisiones patrimoniales (ITP) cuando compras vivienda usada, el de actos jurídicos documentados (AJD) en la escritura de una obra nueva y el de sucesiones y donaciones. Si el precio que pagas es mayor, tributas por el precio; si el valor de referencia es mayor, tributas por él.

Un ejemplo en Andalucía, donde el tipo general del ITP es del 7 % (la Junta ha anunciado que lo bajará al 6,75 % en 2027): si compras por 300.000 € una vivienda para reformar y su valor de referencia es de 340.000 €, pagarás 23.800 € de impuesto en lugar de 21.000 €, es decir, 2.800 € más.

La parte buena de tributar por el valor de referencia es la seguridad jurídica: si declaras ese valor o uno superior, la ley impide a Hacienda abrir una comprobación de valores para reclamarte más. Esa tranquilidad se pierde, en parte, cuando lo recurres.

¿Cómo se impugna el valor de referencia?

No se puede recurrir por separado ante el Catastro. Primero hay que pagar el impuesto y después pedir la rectificación de la autoliquidación, o bien recurrir la liquidación si es Hacienda quien la gira. En Andalucía resuelve la Agencia Tributaria de Andalucía, pero antes debe pedir a la Dirección General del Catastro un informe preceptivo y vinculante que ratifique o corrija el valor a la vista de tus pruebas.

Los motivos más habituales son errores en la superficie, el uso o la antigüedad que constan en el Catastro, o un estado de conservación peor del que presupone el cálculo, como una casa que necesita una reforma integral. Lo que suele inclinar la balanza es la prueba: una tasación o un informe pericial con fotos del interior.

¿Qué pasa si ganas? Los tres desenlaces posibles

El tercer caso es el delicado. El Catastro puede concluir que una vivienda no tiene valor de referencia cuando queda fuera de su metodología: por ejemplo, un inmueble en obras, sin acabados ni instalaciones, o uno que no se parece al tipo de vivienda con el que se calcularon los valores de su zona. Con las viviendas protegidas de precio máximo o las compras en subasta, los criterios no son uniformes.

Sin valor de referencia, la base pasa a ser el valor que declaraste en la escritura, salvo que el precio o el valor de mercado sean mayores, y Hacienda recupera la posibilidad de comprobarlo. Dicho de otro modo: ganar el recurso puede abrir un segundo frente.

¿Puede Hacienda tasar tu vivienda con Google Maps?

No. En la sentencia 923/2026, de 16 de julio (recurso 6851/2024), el Supremo anuló la liquidación que la Junta de Extremadura había girado al comprador de una vivienda con plaza de garaje en Badajoz. La compra, en 2018, se había escriturado por 120.000 €, y la Administración elevó el valor a más de 201.000 €, un 67,6 % más.

La Administración valoró el inmueble sin pisarlo: su perito se apoyó en los datos del Catastro, en ortofotografías y en una imagen de la fachada de Google Maps, y justificó que la visita no hacía falta con una motivación casi idéntica a la de otro expediente. Los informes del comprador, en cambio, mostraban un interior en mal estado que pedía una reforma integral.

El tribunal fija estos criterios, que sirven para cualquier comprobación por dictamen de peritos:

• La regla general es la visita personal del perito al inmueble, por fuera y por dentro.
• Solo se puede prescindir de ella de forma excepcional, justificando con datos concretos de ese inmueble por qué no es necesaria.
• Los datos catastrales están pensados para valoraciones masivas, no para tasar una vivienda concreta.
• Una foto de la fachada no dice nada del estado interior, de las calidades ni de la necesidad de reformas.
• Que el contribuyente pueda pedir una tasación pericial contradictoria no rebaja lo que se le exige a la Administración.

El caso es anterior a 2022, pero su doctrina se aplica de lleno cuando el valor de referencia desaparece: Hacienda tendrá que empezar casi de cero y justificar la nueva cifra con una valoración individual, sobre todo si intenta llegar a un importe parecido al que se anuló.

¿Cuándo merece la pena revisar el valor de referencia en la Costa del Sol?

Con los precios al alza, el valor de referencia de una vivienda en buen estado suele quedar por debajo del precio pactado, porque se calcula con compraventas pasadas y con esa rebaja del 10 %. En ese caso tributas por el precio y el valor de referencia no te afecta. Como orientación, estos son los precios de oferta en algunos municipios según nuestro informe de mercado de octubre de 2026:

Son precios de oferta, más altos que los de cierre, así que no sirven para comparar euro a euro. Pero si el valor de referencia por metro cuadrado de una vivienda que necesita reforma se acerca a estas medianas, o incluso las supera, es una señal para revisarlo antes de pagar el impuesto.

Estos son los casos en los que el problema aparece con más frecuencia:

• Viviendas para reformar, porque el cálculo del Catastro no ve el estado del interior.
• Compras por debajo de mercado, como una venta urgente o entre familiares.
• Herencias y donaciones, donde no hay precio y el valor de referencia es casi siempre la base del impuesto.
• Inmuebles singulares o con datos erróneos en el Catastro: superficie, uso o antigüedad.

¿Qué hacer si Hacienda abre una comprobación de valores?

1. Pide el expediente completo y el dictamen del perito.
2. Comprueba si hubo visita: la fecha, las fotos del interior y la descripción del estado real.
3. Revisa si la valoración es individual o se apoya solo en datos catastrales, coeficientes o comparables genéricos.
4. Reúne tus propias pruebas: fotos, presupuestos de reforma o el informe de un tasador o un arquitecto.
5. Valora pedir una tasación pericial contradictoria, que enfrenta la valoración de Hacienda con la de tu propio perito y suspende el cobro de la liquidación.
6. Respeta los plazos: tienes un mes desde la notificación para el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa.

Conclusión: recurrir sí, pero con estrategia

Impugnar un valor de referencia excesivo sigue siendo una buena idea cuando hay pruebas, pero conviene hacerlo sabiendo que, si se anula del todo, Hacienda puede volver a la carga. La sentencia del Supremo le pone el listón alto: sin una tasación individual y, salvo excepción justificada, sin visita, una nueva valoración tiene muchas posibilidades de caerse.

En EVS PROPERTY GROUP revisamos contigo el valor de referencia y los impuestos de cada compra antes de la firma, para que sepas cuánto vas a pagar y si hay margen para negociar. Si estás valorando comprar en la Costa del Sol, escríbenos y lo vemos con tus números.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el consejo de un asesor fiscal sobre tu caso concreto.

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