Het valor de referencia aanvechten: wat gebeurt er als je wint en waarom Google Maps niet volstaat om je woning te taxeren

Als je besluit het valor de referencia (de referentiewaarde van het Catastro, het Spaanse kadaster) aan te vechten en het wordt vernietigd, kan Hacienda (de Spaanse belastingdienst) daarna een comprobación de valores (waardecontrole) van je woning openen. Dat kan echter niet zomaar: Hacienda moet de woning individueel taxeren en in de regel met een taxateur die haar van binnen en van buiten bezoekt. Dat heeft het Tribunal Supremo (het Spaanse Hooggerechtshof) duidelijk gemaakt in een uitspraak van 16 juli 2026. Daarin wordt afgewezen dat een woning wordt gewaardeerd op basis van kadastrale gegevens, luchtfoto’s en een foto van de gevel uit Google Maps.

Dit raakt iedereen die in Spanje een bestaande woning koopt, erft of als schenking ontvangt, ook aan de Costa del Sol: sinds 2022 is het valor de referencia de minimale belastinggrondslag, en wie het aanvecht, krijgt te maken met een kant die zelden wordt verteld.

Wat is het valor de referencia en waarom bepaalt het wat je betaalt?

Het is een waarde die de Dirección General del Catastro elk jaar voor elke woning berekent op basis van de voor een notaris gesloten koopovereenkomsten in de buurt. Om te voorkomen dat die waarde de marktwaarde overschrijdt, wordt een verlagingsfactor van 0,9 toegepast, oftewel een korting van 10%. Verwar het niet met het valor catastral (de kadastrale waarde), die dient als basis voor de IBI (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en meestal een stuk lager ligt.

Sinds 1 januari 2022 is het valor de referencia de minimale grondslag voor drie belastingen: de overdrachtsbelasting (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) als je een bestaande woning koopt, het impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD, een zegelrecht dat wordt geheven over de notariële akte) bij de escritura (notariële akte) van nieuwbouw, en de erf- en schenkbelasting. Is de prijs die je betaalt hoger, dan betaal je belasting over de prijs; is het valor de referencia hoger, dan betaal je over die waarde.

Een voorbeeld in Andalusië, waar het algemene ITP-tarief 7% bedraagt (de Junta de Andalucía heeft aangekondigd dat het in 2027 naar 6,75% gaat): koop je voor € 300.000 een te renoveren woning met een valor de referencia van € 340.000, dan betaal je € 23.800 belasting in plaats van € 21.000, dus € 2.800 meer.

Het voordeel van belasting betalen over het valor de referencia is de rechtszekerheid: als je die waarde of een hogere aangeeft, belet de wet Hacienda een comprobación de valores te openen om meer van je te vorderen. Die gemoedsrust ga je deels verliezen zodra je in beroep gaat.

Hoe vecht je het valor de referencia aan?

Je kunt er niet los bij het Catastro tegen in beroep gaan. Eerst moet je de belasting betalen en daarna om rectificatie van de autoliquidación (je eigen belastingaangifte) vragen, of de liquidación (aanslag) aanvechten als Hacienda die zelf heeft opgelegd. In Andalusië beslist de Agencia Tributaria de Andalucía, maar die moet eerst de Dirección General del Catastro om een verplicht en bindend advies vragen dat de waarde, gelet op jouw bewijsstukken, bevestigt of corrigeert.

De meest voorkomende gronden zijn fouten in de oppervlakte, het gebruik of de ouderdom zoals vermeld in het Catastro, of een slechtere staat van onderhoud dan de berekening veronderstelt, zoals een woning die een algehele renovatie nodig heeft. Wat de balans doorgaans doet doorslaan, is het bewijs: een taxatie of een deskundigenrapport met foto’s van het interieur.

Wat gebeurt er als je wint? De drie mogelijke uitkomsten

Het derde geval is het gevoelige. Het Catastro kan concluderen dat een woning geen valor de referencia heeft wanneer ze buiten de gehanteerde methodologie valt: bijvoorbeeld een pand in verbouwing, zonder afwerking of installaties, of een pand dat niet lijkt op het type woning waarmee de waarden in die buurt zijn berekend. Bij beschermde woningen met maximumprijs of bij aankopen op een veiling zijn de criteria niet eenduidig.

Zonder valor de referencia wordt de grondslag de waarde die je in de escritura hebt aangegeven, tenzij de prijs of de marktwaarde hoger is, en krijgt Hacienda de mogelijkheid terug om die te controleren. Anders gezegd: het winnen van het beroep kan een tweede front openen.

Kan Hacienda je woning taxeren met Google Maps?

Nee. In uitspraak 923/2026 van 16 juli (recurso 6851/2024) vernietigde het Tribunal Supremo de aanslag die de Junta de Extremadura had opgelegd aan de koper van een woning met garageplaats in Badajoz. De aankoop, in 2018, was voor € 120.000 gepasseerd, en de overheid verhoogde de waarde tot meer dan € 201.000, dus 67,6% meer.

De overheid waardeerde het pand zonder het te betreden: haar taxateur steunde op gegevens van het Catastro, op orthofoto’s en op een afbeelding van de gevel uit Google Maps, en rechtvaardigde dat een bezoek niet nodig was met een motivering die bijna identiek was aan die in een ander dossier. De rapporten van de koper toonden daarentegen een interieur in slechte staat dat een algehele renovatie nodig had.

De rechtbank stelt de volgende criteria vast, die gelden voor elke controle via deskundigenrapport:

• De algemene regel is het persoonlijke bezoek van de taxateur aan het pand, van buiten en van binnen.
• Alleen bij uitzondering mag hiervan worden afgezien, mits met concrete gegevens van dat pand wordt aangetoond waarom het niet nodig is.
• Kadastrale gegevens zijn bedoeld voor massawaarderingen, niet om een specifieke woning te taxeren.
• Een foto van de gevel zegt niets over de staat van het interieur, de afwerking of de noodzaak van renovaties.
• Dat de belastingplichtige een tasación pericial contradictoria (tegenexpertise) kan aanvragen, verlaagt niet wat van de overheid wordt geëist.

De zaak dateert van vóór 2022, maar de rechtspraak is volledig van toepassing wanneer het valor de referencia verdwijnt: Hacienda zal bijna van nul moeten beginnen en het nieuwe bedrag moeten onderbouwen met een individuele waardering, zeker als het naar een bedrag probeert te komen dat dicht bij het vernietigde ligt.

Wanneer loont het de moeite het valor de referencia te laten nakijken aan de Costa del Sol?

Bij stijgende prijzen ligt het valor de referencia van een woning in goede staat meestal onder de overeengekomen prijs, omdat het wordt berekend met eerdere verkopen en met die korting van 10%. In dat geval betaal je belasting over de prijs en heeft het valor de referencia geen invloed op je. Ter oriëntatie volgen hier de vraagprijzen in enkele gemeenten volgens ons marktrapport van oktober 2026:

Dit zijn vraagprijzen, die hoger liggen dan de uiteindelijke verkoopprijzen, dus ze lenen zich niet voor een vergelijking tot op de euro. Maar als het valor de referencia per vierkante meter van een woning die gerenoveerd moet worden in de buurt van deze medianen ligt, of ze zelfs overschrijdt, is dat een signaal om het na te laten kijken voordat je de belasting betaalt.

Dit zijn de gevallen waarin het probleem het vaakst opduikt:

• Te renoveren woningen, omdat de berekening van het Catastro de staat van het interieur niet ziet.
• Aankopen onder marktwaarde, zoals een spoedverkoop of een verkoop tussen familieleden.
• Erfenissen en schenkingen, waar geen prijs is en het valor de referencia vrijwel altijd de belastinggrondslag is.
• Bijzondere panden of panden met onjuiste gegevens in het Catastro: oppervlakte, gebruik of ouderdom.

Wat te doen als Hacienda een comprobación de valores opent?

1. Vraag het volledige dossier en het rapport van de taxateur op.
2. Controleer of er een bezoek heeft plaatsgevonden: de datum, de foto’s van het interieur en de beschrijving van de werkelijke staat.
3. Kijk na of de waardering individueel is of alleen steunt op kadastrale gegevens, coëfficiënten of generieke vergelijkingspunten.
4. Verzamel je eigen bewijsstukken: foto’s, renovatiebegrotingen of het rapport van een taxateur of een architect.
5. Overweeg een tasación pericial contradictoria aan te vragen, waarbij de waardering van Hacienda wordt gesteld tegenover die van je eigen taxateur en die de inning van de aanslag opschort.
6. Houd de termijnen in acht: je hebt een maand vanaf de kennisgeving voor het recurso de reposición (bezwaar bij dezelfde instantie) of de reclamación económico-administrativa (administratief beroep bij het fiscale geschillenorgaan).

Conclusie: wel in beroep gaan, maar met een strategie

Het aanvechten van een te hoog valor de referencia blijft een goed idee wanneer je bewijs hebt, maar je doet er goed aan te weten dat Hacienda bij een volledige vernietiging opnieuw kan toeslaan. De uitspraak van het Tribunal Supremo legt de lat hoog: zonder individuele taxatie en, behoudens gerechtvaardigde uitzondering, zonder bezoek, heeft een nieuwe waardering veel kans om te sneuvelen.

Bij EVS PROPERTY GROUP bekijken we samen met jou het valor de referencia en de belastingen van elke aankoop vóór de ondertekening, zodat je weet hoeveel je gaat betalen en of er ruimte is om te onderhandelen. Overweeg je een aankoop aan de Costa del Sol, schrijf ons dan en we bekijken het met jouw cijfers.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een belastingadviseur over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen