La nueva ley antiblanqueo no va a prohibir ni encarecer la compra de una vivienda de lujo en la Costa del Sol, pero obligará a inmobiliarias, promotores y asesores a comprobar mucho más a fondo quién compra, quién está detrás de una sociedad compradora y de dónde sale el dinero. El Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto en primera vuelta el 28 de julio de 2026, está en consulta pública hasta el 30 de septiembre y España debe tenerlo listo antes del 10 de julio de 2027, cuando empieza a aplicarse el reglamento europeo antiblanqueo.
Para quien compra con dinero de origen claro, el cambio es sobre todo de papeles y de plazos. Para las agencias, el salto es mucho mayor. Te explicamos qué cambia y cómo prepararte si vas a comprar o alquilar en Marbella, Benahavís o Estepona.
¿Qué es la nueva ley antiblanqueo y cuándo entra en vigor?
Es el Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales, que sustituirá a la Ley 10/2010 y adapta España al paquete antiblanqueo aprobado por la Unión Europea en 2024. Su reglamento será directamente aplicable en toda la UE a partir del 10 de julio de 2027.
Todavía no es ley: tras la consulta pública volverá al Consejo de Ministros y tendrá que pasar por las Cortes, así que el texto puede cambiar.
Lo que sí está claro es la dirección: más control y un supervisor más fuerte, la Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), que reunirá funciones hoy repartidas, entre ellas las del Sepblac. Según el texto en consulta, podrá paralizar una operación sospechosa hasta diez días hábiles y bloquear el uso de una cuenta hasta cinco.
¿A qué operaciones inmobiliarias afecta la ley antiblanqueo?
Afecta a los sujetos obligados del sector: promotores, agencias que intermedian en compraventas o alquileres y abogados o asesores que participan en la operación. El paquete europeo incluye también a los operadores de residencia por inversión, aunque en España la golden visa por compra de vivienda desapareció el 3 de abril de 2025. La diferencia clave está entre comprar y alquilar:
| Operación | ¿Está sujeta a la ley? | Qué implica en la práctica |
|---|---|---|
| Compraventa con agencia o promotor | Siempre, sea cual sea el precio | Identificación del comprador, del titular real y del origen de los fondos |
| Alquiler desde 10.000 €/mes o 120.000 €/año | Está sujeto, como ya ocurre desde 2021 | La agencia aplica al inquilino los mismos controles que a un comprador |
| Alquiler por debajo de ese umbral | La agencia no está obligada | Contrato de alquiler ordinario, sin estos controles |
| Compra a través de una sociedad | Siempre, con comprobaciones adicionales | Consulta obligatoria del Registro Central de Titularidades Reales |
El umbral del alquiler no es nuevo: lo introdujo el Real Decreto-ley 7/2021 y la nueva ley lo mantiene. Lo que cambia es todo lo que la agencia tendrá que hacer por encima de él.
¿Qué te pedirá la inmobiliaria al comprar una vivienda de lujo?
Si compras a través de una agencia o directamente a un promotor, cuenta con que te pidan bastante más que el pasaporte y el NIE. Estos son los controles que ya existen o que el anteproyecto refuerza:
- Identificación completa: documento de identidad, NIE y, si compras con una sociedad, su titular real, es decir, la persona física que la controla.
- Registro Central de Titularidades Reales: la agencia tendrá que consultarlo con cada cliente nuevo, guardar el certificado electrónico y comunicar al supervisor cualquier discrepancia. Ya no bastará con preguntar al cliente.
- Origen de los fondos: documentos que acrediten de dónde sale el dinero, ya sea una venta, una herencia, ahorros o un préstamo.
- Personas con responsabilidad pública: si tú, un familiar o un allegado ocupáis o habéis ocupado un cargo público relevante, se aplica una diligencia reforzada.
- Operaciones inusuales: si la operación no tiene una lógica económica clara, la agencia deberá analizarla por escrito, no ejecutarla mientras no se aclare y, si las dudas persisten, comunicarla a la ANIFI.
Aquí pesan especialmente, porque buena parte del dinero llega de fuera: los extranjeros ya firman el 37 % de las compraventas de la provincia de Málaga, como contamos en este blog.
¿Qué cambia para las inmobiliarias y los promotores?
La parte más exigente recae sobre los profesionales, que necesitarán una estructura formal de cumplimiento normativo:
- Un director de cumplimiento que forme parte del órgano de administración y un representante ante la ANIFI, ambos comunicados al supervisor.
- Políticas escritas con evaluación de riesgos, canal interno de denuncias y formación del personal, también en filiales y sucursales.
- Idoneidad: nadie condenado por blanqueo, financiación del terrorismo u otros delitos subyacentes podrá ejercer como agente o promotor, dirigir una empresa obligada ni controlar el 25 % o más de sus votos hasta cancelar sus antecedentes penales.
Y las multas se disparan. Las infracciones graves, como identificar mal a un cliente o no designar representante ante la ANIFI, parten de 60.000 euros y pueden llegar a la mayor de estas cifras: 10 millones de euros, el 10 % de la facturación anual o un múltiplo del importe de la operación o del beneficio obtenido. Los administradores y directivos responsables se exponen a multas personales de hasta 10 millones y hasta cinco años de inhabilitación en el sector.
¿Por qué el lujo y Marbella están en el punto de mira?
El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) y la Unión Europea consideran el inmobiliario un sector muy vulnerable al blanqueo: mueve importes altos, permite ocultar al verdadero propietario tras cadenas de sociedades y sirve para dar apariencia legal al dinero. Y el alquiler de alto standing crece en mercados como Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza o Palma.
En la Costa del Sol, ese segmento no es un nicho. Así lo reflejan los anuncios activos en evsproperty.com a 16 de septiembre de 2026:
| Municipio | Precio mediano de venta | Viviendas en venta desde 1 millón | Alquileres desde 10.000 €/mes |
|---|---|---|---|
| Marbella | 955.000 € | 48 % | 81 de 343 |
| Benahavís | 1.195.000 € | 52 % | 16 de 51 |
| Estepona | 649.000 € | 26 % | 12 de 146 |
| Málaga | 625.348 € | 29 % | 3 de 13 |
| Mijas | 549.000 € | 23 % | 1 de 41 |
| Fuengirola | 575.000 € | 12 % | 0 de 7 |
| Costa del Sol (total) | 650.000 € | 30 % | 115 de 636 |
Fuente: EVS PROPERTY GROUP, anuncios activos. Precio mediano de oferta según nuestro informe mensual de precios de la Costa del Sol.
Casi la mitad de la oferta de Marbella y más de la mitad de la de Benahavís supera el millón de euros, y casi uno de cada cuatro alquileres anunciados en Marbella pasa de 10.000 euros al mes. Aquí el lujo no es la excepción.
¿Cómo prepararte si vas a comprar o alquilar en la Costa del Sol?
Para evitar retrasos, conviene tener a mano antes de reservar:
- El NIE, imprescindible para firmar. En este blog explicamos cómo obtenerlo paso a paso.
- Justificantes del origen del dinero: escritura de venta de otra vivienda, aceptación de herencia, extractos bancarios o contrato de préstamo.
- Si compras con una sociedad, su escritura, su reparto de capital y el titular real bien inscrito. También analizamos en el blog cuándo compensa comprar a través de una sociedad.
- Transferencias desde cuentas a tu nombre: los pagos desde cuentas de terceros o desde varios países sin explicación suelen generar más preguntas.
- Nada de efectivo: si compras a un promotor u otra empresa, solo se puede pagar en efectivo hasta 1.000 euros, o 10.000 euros si eres particular sin residencia fiscal en España.
Y deja margen en el calendario: si algo genera dudas, la operación se frena hasta aclararlo.
Conclusión
La nueva ley antiblanqueo no cambia qué se puede comprar, sino cómo se demuestra que todo está en orden. En la Costa del Sol, donde tres de cada diez viviendas en venta superan el millón de euros, tocará a una parte importante del mercado, y quien llegue con la documentación preparada cerrará su operación con muchas menos fricciones.
Si piensas comprar o alquilar en Marbella, Benahavís o cualquier punto de la Costa del Sol, en EVS PROPERTY GROUP te orientamos desde el primer contacto sobre la documentación que conviene tener lista.
Este artículo tiene carácter informativo: el anteproyecto puede cambiar en su tramitación y no sustituye el asesoramiento legal sobre tu operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley antiblanqueo?
Aún es un anteproyecto en consulta pública hasta el 30 de septiembre de 2026; después debe pasar por el Consejo de Ministros y las Cortes. España tiene que adaptar su normativa antes del 10 de julio de 2027, cuando empieza a aplicarse el reglamento europeo.
¿Tengo que justificar el origen del dinero para comprar una casa en Marbella?
Sí. Toda compraventa con agencia o promotor está sujeta a la normativa antiblanqueo, sin importe mínimo, y eso incluye acreditar de dónde procede el dinero. El notario y el banco aplican además sus propios controles.
¿Afecta la ley antiblanqueo al alquiler de vivienda?
Solo cuando una agencia intermedia en un alquiler de 10.000 euros al mes o 120.000 euros al año, o más. Ese umbral existe desde 2021 y la nueva ley lo mantiene.
¿Se puede pagar una vivienda en efectivo en España?
Muy poco. Si una de las partes es empresa o profesional, como un promotor, el límite es de 1.000 euros, o 10.000 euros para particulares sin residencia fiscal en España. Lo habitual es pagar por transferencia o cheque bancario, y el notario deja constancia del medio de pago en la escritura.
¿Qué cambia si compro la vivienda a través de una sociedad?
La agencia consultará el Registro Central de Titularidades Reales para identificar a la persona física que controla la sociedad y, si no coincide con lo que declaras, deberá comunicarlo al supervisor. Conviene comprobar antes que el titular real está bien inscrito.
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