Impugnare il valore di riferimento: cosa succede se vinci e perché Google Maps non basta per stimare la tua casa

Se decidi di impugnare il valore di riferimento del Catasto e riesci a farlo annullare, Hacienda può poi avviare una verifica dei valori (comprobación de valores) della tua abitazione, ma non in qualsiasi modo: dovrà stimarla in maniera individuale e, di regola, con un perito che la visiti all’interno e all’esterno. Lo ha chiarito il Tribunal Supremo in una sentenza del 16 luglio 2026, che respinge la valutazione di una casa basata su dati catastali, ortofoto e una foto della facciata presa da Google Maps.

La questione riguarda chi acquista un’abitazione usata, riceve un’eredità o una donazione in Spagna, anche sulla Costa del Sol: dal 2022 il valore di riferimento è la base minima dell’imposta, e impugnarlo ha un lato di cui si parla di rado.

Che cos’è il valore di riferimento e perché determina quanto paghi?

È un valore che la Dirección General del Catastro calcola ogni anno per ciascun immobile a partire dalle compravendite firmate davanti a un notaio nella sua zona. Perché non superi il valore di mercato, si applica un fattore di riduzione di 0,9, cioè uno sconto del 10 %. Non va confuso con il valore catastale, che serve per l’IBI (l’imposta comunale sugli immobili) ed è di solito molto più basso.

Dal 1° gennaio 2022 il valore di riferimento è la base minima di tre imposte: quella sui trasferimenti patrimoniali (ITP) quando acquisti un’abitazione usata, quella sugli atti giuridici documentati (AJD) nella escritura (l’atto notarile) di una nuova costruzione e quella su successioni e donazioni. Se il prezzo che paghi è più alto, paghi l’imposta sul prezzo; se il valore di riferimento è più alto, la paghi su quest’ultimo.

Un esempio in Andalusia, dove l’aliquota generale dell’ITP è del 7 % (la Junta ha annunciato che scenderà al 6,75 % nel 2027): se acquisti per 300.000 € un’abitazione da ristrutturare e il suo valore di riferimento è di 340.000 €, pagherai 23.800 € di imposta anziché 21.000 €, cioè 2.800 € in più.

Il lato positivo di pagare sul valore di riferimento è la certezza del diritto: se dichiari quel valore o uno superiore, la legge impedisce a Hacienda di avviare una verifica dei valori per chiederti di più. Questa tranquillità si perde, in parte, quando lo impugni.

Come si impugna il valore di riferimento?

Non si può impugnare separatamente davanti al Catasto. Prima bisogna pagare l’imposta e poi chiedere la rettifica dell’autoliquidazione, oppure impugnare la liquidazione se è Hacienda a emetterla. In Andalusia decide l’Agencia Tributaria de Andalucía, che però deve prima chiedere alla Dirección General del Catastro una relazione obbligatoria e vincolante che confermi o corregga il valore alla luce delle tue prove.

I motivi più frequenti sono errori nella superficie, nella destinazione d’uso o nell’anzianità che risultano al Catasto, oppure uno stato di conservazione peggiore di quello presupposto dal calcolo, come una casa che necessita di una ristrutturazione integrale. Ciò che di solito fa pendere la bilancia è la prova: una stima o una perizia con foto degli interni.

Cosa succede se vinci? I tre possibili esiti

Il terzo caso è quello delicato. Il Catasto può concludere che un’abitazione non ha un valore di riferimento quando esula dalla sua metodologia: per esempio, un immobile in costruzione, senza finiture né impianti, o uno che non assomiglia al tipo di abitazione con cui sono stati calcolati i valori della sua zona. Con le abitazioni protette a prezzo massimo o gli acquisti all’asta, i criteri non sono uniformi.

Senza valore di riferimento, la base diventa il valore che hai dichiarato nella escritura, a meno che il prezzo o il valore di mercato siano più alti, e Hacienda recupera la possibilità di verificarlo. In altre parole: vincere il ricorso può aprire un secondo fronte.

Hacienda può stimare la tua abitazione con Google Maps?

No. Nella sentenza 923/2026 del 16 luglio (ricorso 6851/2024), il Supremo ha annullato la liquidazione che la Junta de Extremadura aveva emesso all’acquirente di un’abitazione con posto auto a Badajoz. L’acquisto, nel 2018, era stato formalizzato per 120.000 € e l’Amministrazione aveva portato il valore a oltre 201.000 €, il 67,6 % in più.

L’Amministrazione aveva valutato l’immobile senza metterci piede: il suo perito si era basato sui dati del Catasto, su ortofotografie e su un’immagine della facciata di Google Maps, e aveva giustificato l’inutilità del sopralluogo con una motivazione quasi identica a quella di un altro fascicolo. Le perizie dell’acquirente, invece, mostravano un interno in cattivo stato che richiedeva una ristrutturazione integrale.

Il tribunale fissa questi criteri, validi per qualsiasi verifica tramite perizia:

• La regola generale è il sopralluogo personale del perito all’immobile, all’esterno e all’interno.
• Se ne può prescindere solo in via eccezionale, giustificando con dati concreti di quell’immobile perché non è necessario.
• I dati catastali sono pensati per valutazioni di massa, non per stimare un’abitazione specifica.
• Una foto della facciata non dice nulla sullo stato interno, sulle finiture né sulla necessità di lavori.
• Il fatto che il contribuente possa chiedere una perizia contraddittoria non attenua l’onere richiesto all’Amministrazione.

Il caso è anteriore al 2022, ma la sua dottrina si applica pienamente quando il valore di riferimento scompare: Hacienda dovrà ripartire quasi da zero e giustificare la nuova cifra con una valutazione individuale, soprattutto se cerca di arrivare a un importo simile a quello annullato.

Quando conviene verificare il valore di riferimento sulla Costa del Sol?

Con i prezzi in rialzo, il valore di riferimento di un’abitazione in buono stato tende a collocarsi al di sotto del prezzo pattuito, perché è calcolato su compravendite passate e con quello sconto del 10 %. In tal caso paghi sul prezzo e il valore di riferimento non ti riguarda. Come orientamento, ecco i prezzi di offerta in alcuni comuni secondo il nostro rapporto di mercato di ottobre 2026:

Sono prezzi di offerta, più alti di quelli di chiusura, quindi non servono per un confronto euro per euro. Ma se il valore di riferimento al metro quadro di un’abitazione da ristrutturare si avvicina a queste mediane, o addirittura le supera, è un segnale per rivederlo prima di pagare l’imposta.

Questi sono i casi in cui il problema si presenta più spesso:

• Abitazioni da ristrutturare, perché il calcolo del Catasto non vede lo stato dell’interno.
• Acquisti sotto il valore di mercato, come una vendita urgente o tra familiari.
• Eredità e donazioni, dove non c’è un prezzo e il valore di riferimento è quasi sempre la base dell’imposta.
• Immobili singolari o con dati errati al Catasto: superficie, destinazione d’uso o anzianità.

Cosa fare se Hacienda avvia una verifica dei valori?

1. Chiedi il fascicolo completo e la perizia del tecnico.
2. Controlla se c’è stato un sopralluogo: la data, le foto degli interni e la descrizione dello stato reale.
3. Verifica se la valutazione è individuale o si basa solo su dati catastali, coefficienti o comparabili generici.
4. Raccogli le tue prove: foto, preventivi di ristrutturazione o la perizia di un valutatore o di un architetto.
5. Valuta di chiedere una perizia contraddittoria (tasación pericial contradictoria), che mette a confronto la valutazione di Hacienda con quella del tuo perito e sospende la riscossione della liquidazione.
6. Rispetta i termini: hai un mese dalla notifica per il ricorso in riposizione (recurso de reposición) o per il reclamo economico-amministrativo.

Conclusione: impugnare sì, ma con una strategia

Impugnare un valore di riferimento eccessivo resta una buona idea quando ci sono prove, ma conviene farlo sapendo che, se viene annullato del tutto, Hacienda può tornare alla carica. La sentenza del Supremo alza l’asticella: senza una stima individuale e, salvo eccezione giustificata, senza sopralluogo, una nuova valutazione ha molte probabilità di cadere.

In EVS PROPERTY GROUP verifichiamo con te il valore di riferimento e le imposte di ogni acquisto prima della firma, così saprai quanto pagherai e se c’è margine per negoziare. Se stai valutando di acquistare sulla Costa del Sol, scrivici e ne parliamo con i tuoi numeri.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce il parere di un consulente fiscale sul tuo caso specifico.

Domande frequenti

Hacienda può verificare il valore se pago l’ITP sul valore di riferimento?

No. Se dichiari il valore di riferimento o una cifra superiore, la legge impedisce a Hacienda di avviare una verifica dei valori dell’immobile. Questa protezione viene meno se il valore di riferimento è annullato e la base diventa il valore che hai dichiarato.

Cosa succede se il valore di riferimento è superiore al prezzo di acquisto?

Paghi l’ITP sul valore di riferimento. Se ritieni che superi il valore reale dell’abitazione, puoi chiedere la rettifica della tua autoliquidazione con prove, come una stima, e il Catasto emetterà una relazione vincolante che lo confermi o lo corregga.

Di quanto tempo dispongo per impugnare il valore di riferimento?

Puoi chiedere la rettifica dell’autoliquidazione finché il diritto non è prescritto: in generale, quattro anni da quando è scaduto il termine per presentarla. Se Hacienda ti notifica una liquidazione, hai un mese dalla notifica per impugnarla.

Dove si consulta il valore di riferimento di un’abitazione?

Nella Sede Electrónica del Catasto, con il riferimento catastale e la data dell’operazione. Per scaricare il certificato è necessaria l’identificazione elettronica; se non ce l’hai, il tuo notaio, il tuo avvocato o il tuo gestor (consulente amministrativo) possono ottenerlo.