Att överklaga referensvärdet: vad händer om du vinner, och varför Google Maps inte räcker för att värdera ditt hus

Om du bestämmer dig för att överklaga Catastros referensvärde (valor de referencia) och får det upphävt kan Hacienda (den spanska skattemyndigheten) därefter inleda en värdekontroll (comprobación de valores) av din bostad, men inte hur som helst: den måste värdera bostaden individuellt och, som huvudregel, med en värderingsman som besöker den både invändigt och utvändigt. Det har Tribunal Supremo (Spaniens högsta domstol) slagit fast i en dom från den 16 juli 2026, som avvisar att ett hus värderas med katastraldata, ortofoton och ett fasadfoto hämtat från Google Maps.

Det rör alla som köper en begagnad bostad, ärver eller får en gåva i Spanien, även på Costa del Sol: sedan 2022 är referensvärdet skattens miniminivå för beskattningsunderlaget, och att överklaga det har en baksida som sällan nämns.

Vad är referensvärdet och varför styr det vad du betalar?

Det är ett värde som Dirección General del Catastro (den spanska fastighetsregistermyndigheten) räknar fram varje år för varje fastighet, utifrån de köp som har undertecknats inför notarie i området. För att det inte ska överstiga marknadsvärdet tillämpas en minskningsfaktor på 0,9, alltså en reduktion med 10 %. Det ska inte förväxlas med valor catastral (taxeringsvärdet), som används för IBI (den årliga kommunala fastighetsskatten) och oftast är betydligt lägre.

Sedan den 1 januari 2022 är referensvärdet miniminivån för beskattningsunderlaget i tre skatter: överlåtelseskatten ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) när du köper en begagnad bostad, stämpelskatten AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) i äganderättshandlingen (escritura) vid nyproduktion, samt arvs- och gåvoskatten. Om priset du betalar är högre beskattas du på priset; om referensvärdet är högre beskattas du på det.

Ett exempel från Andalusien, där den allmänna ITP-skattesatsen är 7 % (Junta de Andalucía har aviserat att den sänks till 6,75 % 2027): om du köper en renoveringsbostad för 300 000 € och dess referensvärde är 340 000 € betalar du 23 800 € i skatt i stället för 21 000 €, alltså 2 800 € mer.

Det goda med att beskattas på referensvärdet är den rättsliga säkerheten: om du deklarerar det värdet eller ett högre förbjuder lagen Hacienda att inleda en värdekontroll för att kräva mer av dig. Den tryggheten går delvis förlorad när du överklagar.

Hur överklagar man referensvärdet?

Det går inte att överklaga separat hos Catastro. Först måste du betala skatten och sedan begära rättelse av självdeklarationen (autoliquidación), eller överklaga skattebeslutet (liquidación) om det är Hacienda som har utfärdat det. I Andalusien avgör Agencia Tributaria de Andalucía, men den måste först begära ett obligatoriskt och bindande utlåtande från Dirección General del Catastro som bekräftar eller korrigerar värdet i ljuset av dina bevis.

De vanligaste skälen är fel i yta, användning eller ålder som står i Catastro, eller ett sämre skick än vad beräkningen förutsätter, till exempel ett hus som behöver totalrenoveras. Det som oftast avgör är bevisningen: en värdering eller ett sakkunnigutlåtande med bilder från insidan.

Vad händer om du vinner? De tre möjliga utfallen

Det tredje fallet är det känsliga. Catastro kan konstatera att en bostad saknar referensvärde när den faller utanför dess metod: till exempel en fastighet under byggnation, utan ytskikt eller installationer, eller en som inte liknar den typ av bostad som värdena i området beräknades för. För skyddade bostäder med maxpris (viviendas protegidas) eller köp på auktion är kriterierna inte enhetliga.

Utan referensvärde blir underlaget det värde du deklarerade i escritura, om inte priset eller marknadsvärdet är högre, och Hacienda får åter möjlighet att kontrollera det. Med andra ord: att vinna överklagandet kan öppna en andra front.

Kan Hacienda värdera din bostad med Google Maps?

Nej. I dom 923/2026 av den 16 juli (mål 6851/2024) upphävde Tribunal Supremo det skattebeslut som Junta de Extremadura hade utfärdat mot köparen av en bostad med garageplats i Badajoz. Köpet, som gjordes 2018, hade gjorts upp i escritura för 120 000 €, och myndigheten höjde värdet till över 201 000 €, alltså 67,6 % mer.

Myndigheten värderade fastigheten utan att sätta sin fot där: dess värderingsman stödde sig på uppgifter från Catastro, ortofotografier och en bild av fasaden från Google Maps, och motiverade att besök inte behövdes med en motivering som var nästan identisk med den i ett annat ärende. Köparens utlåtanden visade däremot en invändigt dålig bostad som krävde en totalrenovering.

Domstolen fastställer följande kriterier, som gäller för varje kontroll genom sakkunnigutlåtande:

• Huvudregeln är att värderingsmannen personligen besöker fastigheten, både utvändigt och invändigt.
• Man får bortse från det endast undantagsvis, och då med konkreta uppgifter om just den fastigheten som visar varför besöket inte behövs.
• Katastraldata är avsedda för massvärderingar, inte för att värdera en enskild bostad.
• Ett foto av fasaden säger ingenting om det invändiga skicket, kvaliteten eller behovet av renovering.
• Att den skattskyldige kan begära en kontradiktorisk sakkunnigvärdering (tasación pericial contradictoria) sänker inte kraven på myndigheten.

Fallet är äldre än 2022, men domstolens praxis är fullt tillämplig när referensvärdet försvinner: Hacienda måste börja nästan från noll och motivera den nya siffran med en individuell värdering, särskilt om den försöker nå ett belopp som liknar det som upphävdes.

När är det värt att ifrågasätta referensvärdet på Costa del Sol?

När priserna stiger hamnar referensvärdet för en bostad i gott skick oftast under det avtalade priset, eftersom det beräknas utifrån tidigare köp och med den där reduktionen på 10 %. I så fall beskattas du på priset och referensvärdet påverkar dig inte. Som riktmärke är dessa utbudspriser i några kommuner enligt vår marknadsrapport från oktober 2026:

Det är utbudspriser, högre än slutpriserna, så de går inte att jämföra euro för euro. Men om referensvärdet per kvadratmeter för en bostad som behöver renoveras närmar sig dessa medianer, eller till och med överstiger dem, är det en signal att granska det innan du betalar skatten.

Dessa är de fall där problemet oftast uppstår:

• Renoveringsbostäder, eftersom Catastros beräkning inte ser skicket på insidan.
• Köp under marknadspris, som en snabbförsäljning eller en affär mellan släktingar.
• Arv och gåvor, där det inte finns något pris och referensvärdet nästan alltid är skattens underlag.
• Säregna fastigheter eller sådana med felaktiga uppgifter i Catastro: yta, användning eller ålder.

Vad gör du om Hacienda inleder en värdekontroll?

1. Begär hela ärendet och värderingsmannens utlåtande.
2. Kontrollera om det gjordes ett besök: datum, bilder från insidan och beskrivningen av det faktiska skicket.
3. Granska om värderingen är individuell eller bara stöder sig på katastraldata, koefficienter eller generiska jämförelseobjekt.
4. Samla dina egna bevis: bilder, renoveringsofferter eller utlåtande från en värderare eller en arkitekt.
5. Överväg att begära en kontradiktorisk sakkunnigvärdering, som ställer Haciendas värdering mot din egen värderingsmans och skjuter upp betalningen av skattebeslutet.
6. Håll tidsfristerna: du har en månad från delgivningen för omprövning (recurso de reposición) eller ekonomisk-administrativt överklagande (reclamación económico-administrativa).

Slutsats: överklaga ja, men med strategi

Att överklaga ett för högt referensvärde är fortfarande en bra idé när det finns bevis, men man bör göra det med vetskapen om att Hacienda kan gå på igen om värdet upphävs helt. Tribunal Supremos dom lägger ribban högt: utan en individuell värdering och, om inte ett motiverat undantag föreligger, utan besök, har en ny värdering stor risk att falla.

På EVS PROPERTY GROUP går vi tillsammans med dig igenom referensvärdet och skatterna för varje köp före undertecknandet, så att du vet hur mycket du kommer att betala och om det finns utrymme att förhandla. Om du överväger att köpa på Costa del Sol, hör av dig så går vi igenom det med dina siffror.

Den här artikeln är avsedd som information och ersätter inte råd från en skatterådgivare om just ditt fall.

Vanliga frågor