Comprar una vivienda de segunda mano será algo más barato en 2027: el ITP en Andalucía bajará del 7 % al 6,75 %, y la Junta quiere seguir recortándolo un cuarto de punto cada año hasta dejarlo en el 6 %. Además, el valor máximo de la vivienda que puede acogerse a los tipos reducidos subirá de 150.000 a 200.000 euros.
Lo anunció el 24 de septiembre en el Parlamento andaluz la consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, Carolina España, y las medidas irán en el Presupuesto autonómico de 2027, que todavía tiene que aprobarse. Dos días antes, la Junta había ampliado en 25 millones de euros el programa de avales con el que los jóvenes de hasta 40 años pueden comprar su primera vivienda con una hipoteca de hasta el 100 %.
¿Qué cambia en el ITP de Andalucía a partir de 2027?
El ITP, o impuesto de transmisiones patrimoniales, es el que se paga al comprar una vivienda de segunda mano; la obra nueva tributa por IVA. En Andalucía hay un tipo general único del 7 % desde 2021, cuando sustituyó a la antigua escala del 8 %, el 9 % y el 10 %, y tipos reducidos para la vivienda habitual de menor valor. Así quedan los cambios anunciados:
| Qué cambia | Hoy (2026) | Desde 2027 (anunciado) |
|---|---|---|
| Tipo general del ITP | 7 % | 6,75 %, con el objetivo de llegar al 6 % al final de la legislatura |
| Vivienda habitual al 6 % | Hasta 150.000 € | Hasta 200.000 € |
| Al 3,5 %: menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o de terrorismo y municipios en riesgo de despoblación | Hasta 150.000 € | Hasta 200.000 € |
| Al 3,5 %: personas con discapacidad y familias numerosas | Hasta 250.000 € | Hasta 300.000 € |
Los límites funcionan como un umbral: si el valor de la vivienda los supera aunque sea en un euro, se paga el tipo general sobre el total. Ese valor es el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro, e incluye el garaje o el trastero que se compren junto con la vivienda. Los tipos reducidos exigen, además, que sea la residencia habitual del comprador.
¿Cuánto se ahorra con la rebaja del ITP en la Costa del Sol?
El tipo general es el que paga casi todo comprador de vivienda usada en la costa, resida o no en España, porque se aplica a cualquier compra que no cumpla los requisitos de los tipos reducidos, también a las segundas residencias. La propia Junta calcula que cerca de 138.000 de los 146.500 andaluces beneficiados el próximo año lo serán por la bajada del tipo general. Con la mediana de nuestro informe de mercado, 650.000 euros, y con otros precios habituales, la cuenta queda así:
| Precio de la vivienda | ITP hoy (7 %) | ITP en 2027 (6,75 %) | Ahorro en 2027 | Ahorro con el 6 % |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 21.000 € | 20.250 € | 750 € | 3.000 € |
| 650.000 € (mediana) | 45.500 € | 43.875 € | 1.625 € | 6.500 € |
| 1.000.000 € | 70.000 € | 67.500 € | 2.500 € | 10.000 € |
| 2.000.000 € | 140.000 € | 135.000 € | 5.000 € | 20.000 € |
Es un ahorro real pero gradual: un 0,25 % del precio en 2027, que en la vivienda mediana son 1.625 euros. Si se cumple el calendario de un cuarto de punto al año, el tipo llegaría al 6 % en 2030 y la misma compra pagaría 6.500 euros menos que hoy.
¿A quién beneficia el nuevo límite de 200.000 euros?
A quien encaja, el cambio le supone mucho más. Un comprador de 30 años que adquiere su vivienda habitual por 200.000 euros paga hoy 14.000 euros de ITP, porque supera el límite actual de 150.000, y en 2027 pagaría 7.000 euros al 3,5 %. Cualquier otro comprador de vivienda habitual de ese precio pasaría a tributar al 6 %: 12.000 euros.
En la costa, sin embargo, pocas viviendas caben en esos límites. En nuestra cartera de venta en la Costa del Sol y su interior hay 7.613 viviendas de segunda mano, y solo 161 cuestan 200.000 euros o menos, el 2,1 %. Con el límite actual de 150.000 euros son 53, así que la medida triplica las candidatas, aunque siguen siendo una parte mínima de la oferta. Para las familias numerosas y las personas con discapacidad, el salto de 250.000 a 300.000 euros tiene más alcance: pasan de 341 a 751 viviendas, casi el 10 %.
| Municipio | Precio mediano (informe) | Segunda mano hasta 200.000 € | Viviendas hasta 295.240 € (aval) |
|---|---|---|---|
| Marbella | 950.000 € | 3 de 1.948 | 29 de 2.009 |
| Estepona | 635.000 € | 10 de 1.234 | 65 de 1.327 |
| Mijas | 545.000 € | 4 de 994 | 102 de 1.098 |
| Fuengirola | 550.410 € | 3 de 613 | 60 de 655 |
| Benahavís | 1.175.000 € | 4 de 528 | 16 de 572 |
| Benalmádena | 596.000 € | 10 de 354 | 40 de 374 |
| Málaga | 585.000 € | 6 de 342 | 39 de 355 |
| Manilva | 365.000 € | 9 de 293 | 96 de 310 |
| Torremolinos | 497.000 € | 13 de 141 | 25 de 153 |
| Total de nuestra cartera | 650.000 € | 161 de 7.613 | 695 de 8.078 |
Las viviendas por debajo de 200.000 euros aparecen sobre todo lejos de los mercados más caros: en Torremolinos son el 9 % de la segunda mano de nuestra cartera y en Ronda, una de cada cuatro. En Marbella y Fuengirola hay tres en cada municipio, y en Mijas, cuatro.
¿Quién puede pedir el aval de la Junta para la hipoteca?
El Programa Garantía Vivienda Andalucía cubre la parte del préstamo que supera el 80 % del precio, de modo que el banco puede financiar hasta el 100 % de la compra. Con los 25 millones nuevos, su dotación llega a 80 millones de euros, y según la Junta ya lo han utilizado más de 3.000 jóvenes. Estos son los requisitos principales:
- Ser mayor de edad, tener hasta 40 años incluidos y estar empadronado en un municipio andaluz. Los extranjeros residentes también pueden solicitarlo.
- Comprar la primera vivienda y no tener otra en propiedad o en usufructo en España, salvo las excepciones que recoge el programa.
- Que el precio no supere 295.240 euros, o 354.288 euros si la vivienda tiene certificado energético A o B. Si la tasación sale por debajo del precio, cuenta la tasación.
- Vivir en ella como residencia habitual al menos dos años. Puede ser nueva o usada.
- Tramitarlo con uno de los bancos colaboradores, entre ellos CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja y Cajasur: es el banco quien presenta la solicitud.
En la costa, el tope de precio es la verdadera barrera. De las 8.078 viviendas de nuestra cartera, entre nuevas y usadas, 695 cuestan 295.240 euros o menos, el 8,6 %. En Manilva entra en el límite casi un tercio de la oferta; en Marbella, menos del 2 %.
¿Merece la pena esperar a 2027 para firmar la compra?
El ITP se liquida con el tipo vigente el día de la escritura, así que una compra firmada en enero de 2027 ya podría beneficiarse de la rebaja si el Presupuesto está aprobado y en vigor para entonces. Si la operación está cerrada para diciembre, retrasar la firma unas semanas puede tener sentido, pero conviene pactarlo por escrito con el vendedor y confirmar antes que la nueva ley ya se aplica.
Para quien todavía está buscando, el cálculo es otro. Los precios de oferta en la provincia de Málaga suben un 7,4 % interanual, según el índice de idealista de agosto: a ese ritmo, una vivienda de 650.000 euros costaría unos 48.000 euros más en un año, casi treinta veces el ahorro fiscal de 2027.
En resumen: ¿qué gana el comprador con la rebaja del ITP?
La bajada del tipo general llega a todos los compradores de vivienda usada, también a los extranjeros y a quien busca una segunda residencia, pero su efecto es gradual: un 0,25 % del precio en 2027 y un 1 % cuando el tipo llegue al 6 %. Los nuevos límites de 200.000 y 300.000 euros y el aval para la hipoteca ayudan sobre todo a jóvenes y familias con presupuestos ajustados, que en la costa encuentran poca oferta a ese precio. Si estás calculando lo que te costará una compra, te ayudamos a cuadrar impuestos, hipoteca y plazos antes de firmar.
Fuentes: Junta de Andalucía (comparecencia de la consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos del 24 de septiembre de 2026 y ampliación del Programa Garantía Vivienda Andalucía del 22 de septiembre de 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, índice de precios de idealista de agosto de 2026 y anuncios de nuestra cartera a 28 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el consejo de un asesor fiscal sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo baja el ITP en Andalucía?
El tipo general pasará del 7 % al 6,75 % en 2027, con el Presupuesto autonómico de ese año, y la Junta prevé bajarlo un cuarto de punto al año hasta el 6 % al final de la legislatura, previsiblemente en 2030. Mientras la ley no esté en vigor, se sigue pagando el 7 %.
¿Pagan los extranjeros no residentes el mismo ITP?
Sí. El ITP no distingue por nacionalidad ni residencia: un no residente que compra una vivienda usada en Andalucía paga el tipo general y también se beneficiará de la bajada al 6,75 %. Los tipos reducidos, en cambio, exigen que la vivienda sea la residencia habitual del comprador.
¿Se aplica la rebaja del ITP a la obra nueva?
No. La vivienda nueva que vende un promotor paga un 10 % de IVA y, en Andalucía, un 1,2 % de actos jurídicos documentados, con tipos reducidos para la vivienda habitual de menor valor. El anuncio de la Junta se refiere al ITP, que grava la compra de vivienda de segunda mano.
¿Puedo pedir el aval de la Junta si tengo más de 40 años?
No. El Programa Garantía Vivienda Andalucía es para compradores de hasta 40 años incluidos que adquieren su primera vivienda habitual por un máximo de 295.240 euros, o 354.288 euros con certificado energético A o B. La solicitud la presenta el banco colaborador que concede la hipoteca.
¿Cuánto ITP pagaré por una vivienda de 300.000 euros?
Con el tipo general, 21.000 euros hoy y 20.250 euros en 2027. Ser menor de 35 años no ayuda a ese precio, porque el límite del tipo reducido para jóvenes subirá a 200.000 euros; desde 2027, solo las familias numerosas y las personas con discapacidad podrían tributar al 3,5 % si es su vivienda habitual, es decir, 10.500 euros.
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