Viitearvon riitauttaminen: mitä tapahtuu, jos voitat, ja miksi Google Maps ei riitä asuntosi arvostamiseen

Jos päätät riitauttaa Catastron viitearvon (valor de referencia) ja saat sen kumottua, Hacienda eli Espanjan verovirasto voi sen jälkeen aloittaa asuntosi arvon tarkastusmenettelyn (comprobación de valores). Se ei voi kuitenkaan tehdä sitä miten tahansa: sen on arvostettava asunto yksilöllisesti ja pääsääntöisesti asiantuntijan on käytävä siinä sekä sisällä että ulkona. Näin Tribunal Supremo eli Espanjan korkein oikeus linjasi 16. heinäkuuta 2026 antamassaan tuomiossa, jossa se hylkäsi asunnon arvostamisen katastritietojen, ilmakuvien ja Google Mapsista otetun julkisivukuvan perusteella.

Asia koskee jokaista, joka ostaa käytetyn asunnon, perii tai saa lahjaksi kiinteistön Espanjassa, myös Costa del Solilla: vuodesta 2022 lähtien viitearvo on veron vähimmäisperuste, ja sen riitauttamisella on puoli, josta harvoin puhutaan.

Mikä viitearvo on ja miksi se vaikuttaa maksamaasi veroon?

Se on arvo, jonka Dirección General del Catastro laskee vuosittain jokaiselle kiinteistölle alueensa notaarin vahvistamien kauppojen perusteella. Jotta arvo ei ylittäisi markkina-arvoa, siihen sovelletaan 0,9:n alennuskerrointa eli 10 %:n alennusta. Sitä ei pidä sekoittaa katastiarvoon (valor catastral), jota käytetään IBI:n eli kiinteistöveron laskemiseen ja joka on yleensä selvästi alhaisempi.

1. tammikuuta 2022 alkaen viitearvo on kolmen veron vähimmäisperuste: varainsiirtoveron (ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales) käytettyä asuntoa ostettaessa, asiakirjaleimaveron (AJD, actos jurídicos documentados) uudiskohteen kauppakirjassa (escritura) sekä perintö- ja lahjaveron. Jos maksamasi hinta on korkeampi, veron peruste on hinta. Jos viitearvo on korkeampi, veron peruste on viitearvo.

Esimerkki Andalusiasta, jossa ITP:n yleinen verokanta on 7 % (Junta de Andalucía on ilmoittanut laskevansa sen 6,75 %:iin vuonna 2027): jos ostat remontoitavan asunnon 300 000 eurolla ja sen viitearvo on 340 000 euroa, maksat veroa 23 800 euroa 21 000 euron sijaan eli 2 800 euroa enemmän.

Viitearvon mukaan verotuksessa on se etu, että se tuo oikeusvarmuutta: jos ilmoitat tämän arvon tai sitä korkeamman, laki estää Haciendaa aloittamasta arvon tarkastusmenettelyä lisävaatimusten esittämiseksi. Tämä varmuus menetetään osittain, kun riitautat arvon.

Miten viitearvo riitautetaan?

Sitä ei voi riitauttaa erikseen Catastrolta. Ensin on maksettava vero ja sitten pyydettävä itse laaditun veroilmoituksen (autoliquidación) oikaisua tai valitettava veropäätöksestä (liquidación), jos sen on antanut Hacienda. Andalusiassa asian ratkaisee Agencia Tributaria de Andalucía, mutta sen on ensin pyydettävä Dirección General del Catastrolta pakollinen ja sitova lausunto, joka vahvistaa tai korjaa arvon esittämiesi todisteiden perusteella.

Yleisimpiä perusteita ovat Catastroon merkityt virheet pinta-alassa, käyttötarkoituksessa tai rakennusvuodessa tai laskelman oletusta huonompi kunto, esimerkiksi talo, joka tarvitsee peruskorjauksen. Todisteet ratkaisevat usein asian: arvio tai asiantuntijalausunto, jossa on kuvia sisätiloista.

Mitä tapahtuu, jos voitat? Kolme mahdollista lopputulosta

Kolmas tapaus on hankala. Catastro voi todeta, ettei asunnolla ole viitearvoa, kun se jää menetelmän ulkopuolelle: esimerkiksi keskeneräinen kiinteistö, jossa ei ole pintamateriaaleja eikä asennuksia, tai sellainen, joka ei muistuta asuntotyyppiä, jonka perusteella alueen arvot on laskettu. Enimmäishintaisten tuettujen asuntojen ja huutokauppaostojen kohdalla kriteerit eivät ole yhdenmukaisia.

Ilman viitearvoa veron perusteeksi tulee kauppakirjassa ilmoittamasi arvo, ellei hinta tai markkina-arvo ole suurempi, ja Hacienda saa takaisin mahdollisuuden tarkastaa sen. Toisin sanoen valituksen voittaminen voi avata toisen rintaman.

Voiko Hacienda arvostaa asuntosi Google Mapsin avulla?

Ei voi. Tuomiossa 923/2026, 16. heinäkuuta (valitus nro 6851/2024), Tribunal Supremo kumosi veropäätöksen, jonka Junta de Extremadura oli antanut Badajozissa sijaitsevan asunnon ja autopaikan ostajalle. Kauppa oli tehty vuonna 2018 ja kauppakirjaan oli merkitty hinnaksi 120 000 euroa. Hallinto nosti arvon yli 201 000 euroon eli 67,6 % korkeammaksi.

Hallinto arvosti kiinteistön käymättä siellä: sen asiantuntija nojasi Catastron tietoihin, ilmakuviin ja Google Mapsista otettuun julkisivukuvaan ja perusteli käynnin tarpeettomuutta lähes samanlaisella perustelulla kuin toisessa asiassa. Ostajan lausunnot sen sijaan osoittivat sisätilojen olevan huonossa kunnossa ja tarvitsevan peruskorjauksen.

Tuomioistuin vahvistaa seuraavat kriteerit, jotka koskevat kaikkia asiantuntijalausuntoon perustuvia tarkastuksia:

• Pääsääntö on, että asiantuntija käy henkilökohtaisesti kiinteistössä sekä ulkona että sisällä.
• Siitä voidaan luopua vain poikkeuksellisesti, ja silloin on perusteltava kyseisen kiinteistön konkreettisilla tiedoilla, miksi käynti ei ole tarpeen.
• Katastritiedot on tarkoitettu massa-arvostuksiin, ei yksittäisen asunnon arvostamiseen.
• Julkisivukuva ei kerro mitään sisätilojen kunnosta, laadusta tai korjaustarpeista.
• Se, että veronmaksaja voi pyytää vastaväitteistä asiantuntija-arviota (tasación pericial contradictoria), ei lievennä hallinnolta vaadittavaa.

Tapaus on vuotta 2022 aiempi, mutta sen oppi soveltuu täysimääräisesti, kun viitearvo poistuu: Haciendan on aloitettava lähes alusta ja perusteltava uusi summa yksilöllisellä arvostuksella, etenkin jos se pyrkii samaan suuruusluokkaan kuin kumotussa arvossa.

Milloin viitearvon tarkistaminen kannattaa Costa del Solilla?

Hintojen noustessa hyvässä kunnossa olevan asunnon viitearvo jää yleensä sovittua hintaa alemmaksi, koska se lasketaan aiempien kauppojen perusteella ja tuolla 10 %:n alennuksella. Tällöin verotat hinnan mukaan, eikä viitearvolla ole sinulle merkitystä. Suuntaa antavasti tässä ovat joidenkin kuntien tarjoushinnat lokakuun 2026 markkinaraporttimme mukaan:

Nämä ovat tarjoushintoja, jotka ovat korkeampia kuin kauppahinnat, joten niitä ei voi verrata euro eurolta. Mutta jos remontoitavaa asuntoa koskeva neliökohtainen viitearvo lähestyy näitä mediaaneja tai jopa ylittää ne, se on merkki siitä, että arvo kannattaa tarkistaa ennen veron maksamista.

Näissä tapauksissa ongelma esiintyy useimmin:

• Remontoitavat asunnot, koska Catastron laskelma ei näe sisätilojen kuntoa.
• Markkinahintaa halvemmat ostot, kuten pakkomyynti tai kauppa sukulaisten kesken.
• Perinnöt ja lahjat, joissa hintaa ei ole ja viitearvo on lähes aina veron peruste.
• Erikoiskiinteistöt tai kiinteistöt, joiden Catastro-tiedoissa on virheitä: pinta-ala, käyttötarkoitus tai rakennusvuosi.

Mitä tehdä, jos Hacienda aloittaa arvon tarkastusmenettelyn?

1. Pyydä koko asiakirja-aineisto ja asiantuntijan lausunto.
2. Tarkista, tehtiinkö käynti: päivämäärä, sisätilojen kuvat ja todellisen kunnon kuvaus.
3. Selvitä, onko arvostus yksilöllinen vai nojaako se pelkästään katastritietoihin, kertoimiin tai yleisluontoisiin vertailukohteisiin.
4. Kokoa omat todisteesi: kuvat, remonttitarjoukset tai arvioitsijan tai arkkitehdin lausunto.
5. Harkitse vastaväitteistä asiantuntija-arviota (tasación pericial contradictoria), jossa Haciendan arvostus asetetaan vastakkain oman asiantuntijasi arvostuksen kanssa ja joka keskeyttää veropäätöksen perinnän.
6. Noudata määräaikoja: oikaisuvaatimukseen (recurso de reposición) tai talous-hallinnolliseen valitukseen (reclamación económico-administrativa) on aikaa yksi kuukausi ilmoituksen tiedoksiannosta.

Johtopäätös: valita kannattaa, mutta strategisesti

Liiallisen viitearvon riitauttaminen on edelleen hyvä ajatus, kun todisteita on, mutta se kannattaa tehdä tietäen, että jos arvo kumotaan kokonaan, Hacienda voi palata asiaan. Tribunal Supremon tuomio asettaa rimän korkealle: ilman yksilöllistä arvostusta ja, perustellun poikkeuksen ulkopuolella, ilman käyntiä uusi arvostus kaatuu todennäköisesti.

EVS PROPERTY GROUP käy kanssasi läpi jokaisen kaupan viitearvon ja verot ennen allekirjoitusta, jotta tiedät, paljonko tulet maksamaan ja onko neuvotteluvaraa. Jos harkitset asunnon ostamista Costa del Solilta, ota yhteyttä, niin käymme asian läpi sinun lukujesi pohjalta.

Tämä artikkeli on tarkoitettu tiedoksi, eikä se korvaa veroneuvojan neuvoja sinun yksittäistapauksessasi.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko Hacienda tarkastaa arvon, jos maksan ITP:n viitearvon mukaan?

Ei voi. Jos ilmoitat viitearvon tai sitä korkeamman summan, laki estää Haciendaa aloittamasta kiinteistön arvon tarkastusmenettelyä. Tämä suoja katoaa, jos viitearvo kumotaan ja veron perusteeksi tulee ilmoittamasi arvo.

Mitä tapahtuu, jos viitearvo on ostohintaa korkeampi?

Maksat ITP:n viitearvosta. Jos uskot sen ylittävän asunnon todellisen arvon, voit pyytää itse laaditun veroilmoituksesi oikaisua todisteiden, kuten arvion, kera, ja Catastro antaa sitovan lausunnon, joka vahvistaa tai korjaa arvon.

Kuinka kauan minulla on aikaa riitauttaa viitearvo?

Voit pyytää itse laaditun veroilmoituksen oikaisua niin kauan kuin oikeus ei ole vanhentunut: yleensä neljä vuotta ilmoituksen jättämisen määräajan päättymisestä. Jos Hacienda antaa sinulle veropäätöksen, sinulla on yksi kuukausi aikaa valittaa siitä tiedoksiannosta lukien.

Mistä asunnon viitearvon voi tarkistaa?

Catastron sähköisestä asiointipalvelusta (Sede Electrónica del Catastro) katastriviitteen ja toimenpiteen päivämäärän avulla. Todistuksen lataaminen edellyttää sähköistä tunnistautumista. Jos sinulla ei ole siihen mahdollisuutta, notaarisi, asianajajasi tai asiamiehesi (gestor) voi hankkia sen.