Anfægtelse af valor de referencia: hvad sker der, hvis du vinder, og hvorfor Google Maps ikke er nok til at vurdere din bolig

Hvis du vælger at anfægte Catastros valor de referencia (referenceværdi) og får den annulleret, kan skattemyndigheden (Hacienda) efterfølgende åbne en comprobación de valores (kontrol af værdien) af din bolig, men ikke på hvilken som helst måde: Den skal vurdere boligen individuelt og som hovedregel med en vurderingsmand, der besøger den både ude og inde. Det har Tribunal Supremo (Spaniens højesteret) gjort klart i en dom af 16. juli 2026, som afviser at værdisætte en bolig ud fra matrikeldata, ortofotos og et billede af facaden taget fra Google Maps.

Det berører alle, der køber brugt bolig, arver eller modtager en gave i Spanien, også på Costa del Sol: Siden 2022 er valor de referencia det mindste beskatningsgrundlag, og en anfægtelse har en side, som sjældent bliver fortalt.

Hvad er valor de referencia, og hvorfor afgør den, hvad du betaler?

Det er en værdi, som Dirección General del Catastro (den spanske matrikelmyndighed) hvert år beregner for hver enkelt ejendom på baggrund af de handler, der er underskrevet hos en notar i området. For at den ikke skal overstige markedsværdien, anvendes en reduktionsfaktor på 0,9, altså en nedsættelse på 10 %. Den skal ikke forveksles med valor catastral (matrikelværdien), som bruges til IBI (den årlige ejendomsskat) og normalt er noget lavere.

Siden 1. januar 2022 er valor de referencia det mindste beskatningsgrundlag for tre skatter: transmisiones patrimoniales (ITP, afgift ved køb af brugt bolig), actos jurídicos documentados (AJD, stempelafgift på skødet ved nybyggeri) og arve- og gaveafgiften. Hvis den pris, du betaler, er højere, beskattes du af prisen; hvis valor de referencia er højere, beskattes du af den.

Et eksempel fra Andalusien, hvor den generelle ITP-sats er 7 % (Junta de Andalucía har varslet, at den sænkes til 6,75 % i 2027): Hvis du køber en bolig, der skal renoveres, for 300.000 €, og dens valor de referencia er 340.000 €, betaler du 23.800 € i afgift i stedet for 21.000 €, altså 2.800 € mere.

Det gode ved at beskattes efter valor de referencia er retssikkerheden: Hvis du angiver denne værdi eller en højere, forbyder loven skattemyndigheden at åbne en comprobación de valores for at kræve mere af dig. Den ro går delvist tabt, når du anfægter værdien.

Hvordan anfægter man valor de referencia?

Den kan ikke påklages separat over for Catastro. Først skal du betale afgiften og derefter anmode om rettelse af selvangivelsen (autoliquidación), eller du kan påklage afgiftsopgørelsen (liquidación), hvis det er skattemyndigheden, der har udstedt den. I Andalusien er det Agencia Tributaria de Andalucía, der træffer afgørelsen, men først skal den indhente en obligatorisk og bindende udtalelse fra Dirección General del Catastro, som bekræfter eller korrigerer værdien i lyset af dine beviser.

De mest almindelige grunde er fejl i areal, anvendelse eller alder i Catastro, eller en dårligere vedligeholdelsestilstand end beregningen forudsætter, for eksempel et hus, der kræver en gennemgribende renovering. Det, der oftest får vægtskålen til at tippe, er dokumentationen: en vurdering eller en sagkyndig rapport med fotos af indersiden.

Hvad sker der, hvis du vinder? De tre mulige udfald

Det tredje tilfælde er det følsomme. Catastro kan konkludere, at en bolig ikke har en valor de referencia, når den falder uden for dens metode: for eksempel en ejendom under opførelse uden færdigt interiør og installationer, eller en, der ikke ligner den boligtype, som værdierne i området er beregnet ud fra. For beskyttede boliger med maksimalpris (viviendas protegidas) og køb på auktion er kriterierne ikke ensartede.

Uden valor de referencia bliver grundlaget den værdi, du angav i skødet (escritura), medmindre prisen eller markedsværdien er højere, og skattemyndigheden får igen mulighed for at kontrollere den. Med andre ord: At vinde klagen kan åbne en ny front.

Kan skattemyndigheden vurdere din bolig med Google Maps?

Nej. I dom 923/2026 af 16. juli (sag 6851/2024) annullerede Tribunal Supremo den afgiftsopgørelse, som Junta de Extremadura havde udstedt til køberen af en bolig med parkeringsplads i Badajoz. Købet i 2018 var blevet noteret i skødet til 120.000 €, og myndigheden hævede værdien til over 201.000 €, altså 67,6 % mere.

Myndigheden værdisatte ejendommen uden at betræde den: Dens vurderingsmand støttede sig til data fra Catastro, ortofotos og et billede af facaden fra Google Maps og begrundede, at et besøg ikke var nødvendigt, med en næsten identisk motivering som i en anden sag. Købers rapporter viste derimod et indre i dårlig stand, som krævede en gennemgribende renovering.

Retten fastlægger disse kriterier, som gælder for enhver kontrol ved sagkyndig vurdering:

• Hovedreglen er, at vurderingsmanden personligt besøger ejendommen, både ude og inde.
• Det kan kun undlades undtagelsesvis, og kun hvis det med konkrete oplysninger om netop den ejendom begrundes, hvorfor det ikke er nødvendigt.
• Matrikeldata er beregnet til masseværdiansættelser, ikke til at vurdere en bestemt bolig.
• Et billede af facaden siger intet om den indvendige stand, kvaliteten eller behovet for renovering.
• At skatteyderen kan anmode om en tasación pericial contradictoria (kontraekspertise) sænker ikke de krav, der stilles til myndigheden.

Sagen er fra før 2022, men dens retsprincip finder fuld anvendelse, når valor de referencia bortfalder: Skattemyndigheden må starte næsten forfra og begrunde det nye beløb med en individuel vurdering, især hvis den forsøger at nå frem til et beløb, der ligner det annullerede.

Hvornår kan det betale sig at gennemgå valor de referencia på Costa del Sol?

Når priserne stiger, ligger valor de referencia for en bolig i god stand som regel under den aftalte pris, fordi den beregnes ud fra tidligere handler og med den nedsættelse på 10 %. I så fald beskattes du af prisen, og valor de referencia påvirker dig ikke. Som pejlemærke er her udbudspriserne i nogle kommuner ifølge vores markedsrapport fra oktober 2026:

Det er udbudspriser, som er højere end de endelige handelspriser, så de kan ikke sammenlignes euro for euro. Men hvis valor de referencia pr. kvadratmeter for en bolig, der skal renoveres, nærmer sig disse medianer eller endda overstiger dem, er det et tegn på, at du bør gennemgå den, før du betaler afgiften.

Det er de tilfælde, hvor problemet oftest opstår:

• Boliger, der skal renoveres, fordi Catastros beregning ikke ser den indvendige stand.
• Køb under markedsprisen, for eksempel et hastesalg eller et salg mellem familiemedlemmer.
• Arv og gaver, hvor der ikke er nogen pris, og valor de referencia næsten altid er afgiftsgrundlaget.
• Særlige ejendomme eller ejendomme med fejlagtige data i Catastro: areal, anvendelse eller alder.

Hvad gør du, hvis skattemyndigheden åbner en comprobación de valores?

1. Anmod om hele sagsmappen og vurderingsmandens erklæring.
2. Kontrollér, om der har været et besøg: datoen, fotos af indersiden og beskrivelsen af den faktiske stand.
3. Undersøg, om vurderingen er individuel, eller om den kun støtter sig til matrikeldata, koefficienter eller generiske sammenligningsobjekter.
4. Saml dine egne beviser: fotos, renoveringstilbud eller en rapport fra en vurderingsmand eller en arkitekt.
5. Overvej at anmode om en tasación pericial contradictoria, som stiller skattemyndighedens vurdering over for din egen vurderingsmands og suspenderer inddrivelsen af afgiftsopgørelsen.
6. Overhold fristerne: Du har en måned fra meddelelsen til at indgive recurso de reposición (intern genvurdering hos myndigheden) eller reclamación económico-administrativa (skatteklage).

Konklusion: klag gerne, men med en strategi

At anfægte en for høj valor de referencia er stadig en god idé, når du har beviser, men du bør gøre det med viden om, at skattemyndigheden kan vende tilbage, hvis den annulleres helt. Dommen fra Tribunal Supremo sætter overliggeren højt: Uden en individuel vurdering og, medmindre der foreligger en begrundet undtagelse, uden besøg er der store chancer for, at en ny værdiansættelse ikke holder.

Hos EVS PROPERTY GROUP gennemgår vi sammen med dig valor de referencia og skatterne ved hvert køb inden underskriften, så du ved, hvad du skal betale, og om der er plads til at forhandle. Overvejer du at købe på Costa del Sol, så skriv til os, og vi gennemgår det med dine tal.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en skatterådgiver om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Kan skattemyndigheden kontrollere værdien, hvis jeg betaler ITP af valor de referencia?

Nej. Hvis du angiver valor de referencia eller et højere beløb, forbyder loven skattemyndigheden at åbne en comprobación de valores af ejendommen. Den beskyttelse forsvinder, hvis valor de referencia annulleres, og grundlaget bliver den værdi, du angav.

Hvad sker der, hvis valor de referencia er højere end købsprisen?

Du betaler ITP af valor de referencia. Hvis du mener, at den overstiger boligens reelle værdi, kan du anmode om rettelse af din autoliquidación med dokumentation, for eksempel en vurdering, og Catastro udsteder en bindende udtalelse, der bekræfter eller korrigerer værdien.

Hvor lang tid har jeg til at anfægte valor de referencia?

Du kan anmode om rettelse af autoliquidación, så længe retten ikke er forældet: som hovedregel fire år fra udløbet af fristen for at indgive den. Hvis skattemyndigheden udsteder en afgiftsopgørelse til dig, har du en måned fra meddelelsen til at påklage den.

Hvor kan man slå valor de referencia for en bolig op?

På Sede Electrónica del Catastro (Catastros digitale selvbetjening) med referencia catastral (matrikelnummeret) og datoen for transaktionen. For at downloade attesten skal du identificere dig elektronisk; hvis du ikke har mulighed for det, kan din notar, din advokat eller din gestor (administrativ rådgiver) skaffe den.