Как оспорить valor de referencia: что будет, если вы выиграете, и почему Google Maps не годится для оценки вашего дома

Если вы решите оспорить valor de referencia (справочную стоимость) от Catastro (кадастра) и добьётесь его аннулирования, Hacienda (налоговая служба Испании) после этого может начать comprobación de valores (проверку стоимости) вашего жилья, но не любым способом: оценить его придётся индивидуально и, как правило, с экспертом, который осмотрит объект и снаружи, и внутри. Это чётко подтвердил Tribunal Supremo (Верховный суд Испании) в решении от 16 июля 2026 года, отказавшись признавать допустимой оценку дома по кадастровым данным, ортофотоснимкам и фотографии фасада из Google Maps.

Это касается всех, кто покупает вторичное жильё, получает наследство или дарение в Испании, в том числе на Коста-дель-Соль: с 2022 года valor de referencia служит минимальной налоговой базой, а у его оспаривания есть оборотная сторона, о которой говорят редко.

Что такое valor de referencia и почему от него зависит, сколько вы заплатите?

Это стоимость, которую Dirección General del Catastro (Главное управление кадастра) ежегодно рассчитывает для каждого объекта недвижимости на основе сделок купли-продажи, заключённых у нотариуса в его районе. Чтобы она не превышала рыночную, применяется понижающий коэффициент 0,9, то есть скидка 10 %. Не путайте её с valor catastral (кадастровой стоимостью), которая используется для расчёта IBI (ежегодного муниципального налога на недвижимость) и обычно заметно ниже.

С 1 января 2022 года valor de referencia является минимальной налоговой базой для трёх налогов: налога на имущественные сделки (ITP) при покупке вторичного жилья, налога на оформленные юридические акты (AJD) при оформлении escritura (нотариального акта) на новостройку и налога на наследство и дарение. Если уплаченная вами цена выше, вы платите налог с цены; если выше valor de referencia, налог рассчитывается с него.

Пример для Андалусии, где общая ставка ITP составляет 7 % (Junta объявила, что в 2027 году снизит её до 6,75 %): если вы покупаете под ремонт квартиру за 300 000 €, а её valor de referencia составляет 340 000 €, вы заплатите 23 800 € налога вместо 21 000 €, то есть на 2 800 € больше.

Плюс уплаты налога с valor de referencia — правовая определённость: если вы декларируете эту стоимость или более высокую, закон не позволяет Hacienda начинать comprobación de valores, чтобы потребовать с вас больше. Эта защита частично теряется, когда вы оспариваете стоимость.

Как оспорить valor de referencia?

Напрямую в Catastro его оспорить нельзя. Сначала нужно уплатить налог, а затем потребовать исправления autoliquidación (налоговой декларации с самостоятельным расчётом налога) либо обжаловать liquidación (начисление налога), если его выставила сама Hacienda. В Андалусии решение принимает Agencia Tributaria de Andalucía, но прежде она обязана запросить в Dirección General del Catastro обязательное для исполнения заключение, которое подтвердит или изменит стоимость с учётом ваших доказательств.

Самые частые основания: ошибки в площади, назначении или возрасте объекта, указанных в Catastro, или худшее состояние жилья, чем предполагает расчёт, например дом, которому нужен капитальный ремонт. Чаше всего чашу весов склоняют доказательства: оценка или экспертное заключение с фотографиями интерьера.

Что будет, если вы выиграете? Три возможных исхода

Третий случай самый щекотливый. Catastro может прийти к выводу, что у жилья нет valor de referencia, если оно выходит за рамки его методики: например, объект на стадии строительных работ, без отделки и инженерных систем, или объект, не похожий на тип жилья, по которому рассчитывались стоимости в этом районе. С социальным жильём с предельной ценой (viviendas protegidas de precio máximo) и покупками на аукционе критерии неоднородны.

Без valor de referencia базой становится стоимость, заявленная вами в escritura, если только цена или рыночная стоимость не выше, и у Hacienda вновь появляется возможность её проверить. Иными словами, выигрыш в споре может открыть второй фронт.

Может ли Hacienda оценить ваше жильё по Google Maps?

Нет. В решении № 923/2026 от 16 июля (жалоба № 6851/2024) Верховный суд отменил liquidación, выставленную Junta de Extremadura покупателю квартиры с гаражным местом в Бадахосе. Покупка в 2018 году была оформлена в escritura на 120 000 €, а администрация подняла стоимость более чем до 201 000 €, то есть на 67,6 % выше.

Администрация оценила объект, не побывав в нём: её эксперт опирался на данные Catastro, ортофотоснимки и изображение фасада из Google Maps, а необходимость обойтись без осмотра обосновал формулировкой, почти идентичной той, что использовалась в другом деле. Заключения покупателя, напротив, показывали интерьер в плохом состоянии, требовавший капитального ремонта.

Суд установил следующие критерии, применимые к любой проверке путём экспертной оценки:

• Общее правило: эксперт лично осматривает объект снаружи и внутри.
• Обойтись без осмотра можно только в исключительных случаях, обосновав конкретными данными именно этого объекта, почему он не нужен.
• Кадастровые данные предназначены для массовой оценки, а не для оценки конкретного жилья.
• Фотография фасада ничего не говорит о состоянии интерьера, качестве отделки и необходимости ремонта.
• Возможность налогоплательщика запросить tasación pericial contradictoria (независимую контрэкспертизу) не снижает требований к администрации.

Это дело относится к периоду до 2022 года, но его доктрина полностью применима, когда valor de referencia исчезает: Hacienda придётся начинать почти с нуля и обосновывать новую цифру индивидуальной оценкой, особенно если она попытается прийти к сумме, близкой к аннулированной.

Когда на Коста-дель-Соль стоит пересматривать valor de referencia?

При растущих ценах valor de referencia жилья в хорошем состоянии обычно оказывается ниже согласованной цены, потому что он рассчитывается по прошлым сделкам и с той самой скидкой в 10 %. В этом случае вы платите налог с цены, и valor de referencia вас не касается. Для ориентира приводим цены предложения в некоторых муниципалитетах по данным нашего рыночного отчёта за октябрь 2026 года:

Это цены предложения, они выше цен сделок, поэтому сравнивать их с точностью до евро нельзя. Но если valor de referencia за квадратный метр жилья, нуждающегося в ремонте, приближается к этим медианам или даже превышает их, это сигнал пересмотреть его до уплаты налога.

Вот случаи, когда проблема возникает чаще всего:

• Жильё под ремонт, потому что расчёт Catastro не учитывает состояние интерьера.
• Покупки ниже рынка, например срочная продажа или сделка между родственниками.
• Наследство и дарение, где нет цены и valor de referencia почти всегда становится базой налога.
• Уникальные объекты или объекты с ошибочными данными в Catastro: площадь, назначение или возраст.

Что делать, если Hacienda начинает comprobación de valores?

1. Запросите полное дело и заключение эксперта.
2. Проверьте, был ли осмотр: дату, фотографии интерьера и описание реального состояния.
3. Выясните, индивидуальна ли оценка или опирается только на кадастровые данные, коэффициенты или обобщённые аналоги.
4. Соберите собственные доказательства: фотографии, сметы на ремонт или заключение оценщика либо архитектора.
5. Рассмотрите возможность запросить tasación pericial contradictoria (независимую контрэкспертизу), которая сопоставляет оценку Hacienda с оценкой вашего собственного эксперта и приостанавливает взыскание по liquidación.
6. Соблюдайте сроки: на recurso de reposición (предварительное обжалование в самом органе) или reclamación económico-administrativa (экономико-административную жалобу) у вас есть месяц с момента уведомления.

Вывод: оспаривать можно, но со стратегией

Оспаривать завышенный valor de referencia по-прежнему разумно, когда есть доказательства, но делать это стоит, понимая, что при полном аннулировании Hacienda может вернуться к вопросу. Решение Верховного суда ставит для неё высокую планку: без индивидуальной оценки и, за обоснованным исключением, без осмотра новая оценка с большой вероятностью не устоит.

В EVS PROPERTY GROUP мы вместе с вами проверяем valor de referencia и налоги по каждой покупке до подписания, чтобы вы знали, сколько заплатите и есть ли возможность для торга. Если вы думаете о покупке на Коста-дель-Соль, напишите нам, и мы разберём всё на ваших цифрах.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового советника по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы