Wenn Sie den Referenzwert (valor de referencia) des Catastro, des spanischen Katasteramts, anfechten und damit Erfolg haben, kann Hacienda, die spanische Steuerverwaltung, anschließend eine Wertprüfung (comprobación de valores) Ihrer Immobilie einleiten. Das geht aber nicht beliebig: Sie muss die Immobilie individuell bewerten und in der Regel von einem Gutachter von innen und außen besichtigen lassen. Das hat der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) in einem Urteil vom 16. Juli 2026 klargestellt, in dem er es ablehnt, ein Haus anhand von Katasterdaten, Orthofotos und einem Foto der Fassade aus Google Maps zu bewerten.
Das betrifft alle, die in Spanien eine Bestandsimmobilie kaufen, erben oder geschenkt bekommen, auch an der Costa del Sol: Seit 2022 ist der Referenzwert die Mindestbemessungsgrundlage der Steuer, und ihn anzufechten hat eine Kehrseite, über die selten gesprochen wird.
Was ist der Referenzwert und warum bestimmt er, was Sie zahlen?
Es ist ein Wert, den die Dirección General del Catastro jedes Jahr für jede Immobilie auf Grundlage der vor einem Notar beurkundeten Kaufverträge in der jeweiligen Gegend berechnet. Damit er den Marktwert nicht übersteigt, wird ein Minderungsfaktor von 0,9 angewendet, also ein Abschlag von 10 %. Nicht zu verwechseln ist er mit dem Katasterwert (valor catastral), der als Grundlage für die IBI (die jährliche Grundsteuer) dient und meist deutlich niedriger liegt.
Seit dem 1. Januar 2022 ist der Referenzwert die Mindestbemessungsgrundlage für drei Steuern: die Grunderwerbsteuer (ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales) beim Kauf einer Bestandsimmobilie, die Stempelsteuer (AJD, actos jurídicos documentados) bei der Beurkundung (escritura) eines Neubaus sowie die Erbschafts- und Schenkungsteuer. Ist der gezahlte Preis höher, versteuern Sie den Preis; ist der Referenzwert höher, versteuern Sie diesen.
Ein Beispiel aus Andalusien, wo der allgemeine ITP-Satz bei 7 % liegt (die Junta hat angekündigt, ihn 2027 auf 6,75 % zu senken): Wenn Sie für 300.000 € eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen und ihr Referenzwert 340.000 € beträgt, zahlen Sie 23.800 € Steuer statt 21.000 €, also 2.800 € mehr.
Der Vorteil, auf Grundlage des Referenzwerts zu versteuern, ist die Rechtssicherheit: Wenn Sie diesen Wert oder einen höheren angeben, darf Hacienda laut Gesetz keine Wertprüfung einleiten, um mehr von Ihnen zu fordern. Diese Sicherheit geht teilweise verloren, wenn Sie den Wert anfechten.
Wie wird der Referenzwert angefochten?
Gegenüber dem Catastro kann er nicht gesondert angefochten werden. Zunächst muss die Steuer gezahlt werden, danach beantragt man die Berichtigung der Steuererklärung (autoliquidación) oder legt Widerspruch gegen den Steuerbescheid (liquidación) ein, wenn Hacienda ihn erlassen hat. In Andalusien entscheidet die Agencia Tributaria de Andalucía, sie muss zuvor aber bei der Dirección General del Catastro ein verpflichtendes und bindendes Gutachten einholen, das den Wert anhand Ihrer Nachweise bestätigt oder korrigiert.
Die häufigsten Gründe sind Fehler bei Fläche, Nutzung oder Alter der Immobilie im Catastro oder ein schlechterer Erhaltungszustand, als die Berechnung voraussetzt, etwa bei einem Haus, das komplett saniert werden muss. Den Ausschlag geben meist die Beweise: ein Wertgutachten oder ein Sachverständigenbericht mit Fotos vom Innenraum.
Was passiert, wenn Sie gewinnen? Die drei möglichen Ausgänge
| Ergebnis des Widerspruchs | Was Sie zahlen | Kann Hacienda den Wert anschließend prüfen? |
|---|---|---|
| Sie fechten nicht an oder verlieren | Die Steuer auf den Referenzwert oder den Preis, je nachdem, welcher höher ist | Nein: das Gesetz verbietet es |
| Der Catastro senkt den Wert | Die Steuer auf den korrigierten Wert oder den Preis, und zu viel Gezahltes wird erstattet | Grundsätzlich nein: die Bemessungsgrundlage bleibt an den Referenzwert gebunden |
| Es wird festgestellt, dass kein Referenzwert existiert | Die Steuer auf den höchsten Wert aus angegebenem Wert, Preis und Marktwert | Ja: Hacienda kann eine Wertprüfung einleiten |
Der dritte Fall ist heikel. Der Catastro kann zu dem Schluss kommen, dass eine Immobilie keinen Referenzwert hat, wenn sie außerhalb seiner Methodik liegt: zum Beispiel ein Objekt im Rohbau, ohne Ausbau und Installationen, oder eines, das dem Immobilientyp, mit dem die Werte in seiner Gegend berechnet wurden, nicht ähnelt. Bei geförderten Wohnungen mit Höchstpreis (viviendas protegidas de precio máximo) oder Käufen in Versteigerungen sind die Kriterien nicht einheitlich.
Ohne Referenzwert wird der in der escritura angegebene Wert zur Bemessungsgrundlage, es sei denn, Preis oder Marktwert sind höher, und Hacienda erhält wieder die Möglichkeit, ihn zu prüfen. Anders gesagt: Ein erfolgreicher Widerspruch kann eine zweite Front eröffnen.
Darf Hacienda Ihre Immobilie mit Google Maps bewerten?
Nein. Im Urteil 923/2026 vom 16. Juli (Revision 6851/2024) hob der Oberste Gerichtshof den Steuerbescheid auf, den die Junta de Extremadura gegen den Käufer einer Wohnung mit Garagenstellplatz in Badajoz erlassen hatte. Der Kauf war 2018 für 120.000 € beurkundet worden, die Verwaltung erhöhte den Wert auf über 201.000 €, also um 67,6 %.
Die Verwaltung bewertete die Immobilie, ohne sie zu betreten: Ihr Gutachter stützte sich auf Daten des Catastro, auf Orthofotografien und auf ein Bild der Fassade aus Google Maps und begründete, warum ein Besuch nicht nötig sei, mit einer Begründung, die nahezu identisch mit der eines anderen Verfahrens war. Die Gutachten des Käufers dagegen zeigten ein Innenleben in schlechtem Zustand, das eine umfassende Sanierung erforderte.
Das Gericht legt folgende Kriterien fest, die für jede Wertprüfung durch Sachverständigengutachten gelten:
- Die Regel ist die persönliche Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter, von außen und von innen.
- Darauf darf nur ausnahmsweise verzichtet werden, und nur mit konkreten Angaben zu dieser Immobilie, warum sie nicht erforderlich ist.
- Katasterdaten sind für Massenbewertungen gedacht, nicht für die Bewertung einer bestimmten Immobilie.
- Ein Foto der Fassade sagt nichts über den Zustand im Innenraum, die Ausstattungsqualität oder den Sanierungsbedarf aus.
- Dass der Steuerpflichtige ein Gegengutachten (tasación pericial contradictoria) verlangen kann, senkt die Anforderungen an die Verwaltung nicht.
Der Fall liegt vor 2022, doch seine Rechtsprechung greift voll, wenn der Referenzwert entfällt: Hacienda müsste fast bei null anfangen und den neuen Betrag mit einer individuellen Bewertung begründen, vor allem wenn sie versucht, auf einen ähnlichen Betrag wie den aufgehobenen zu kommen.
Wann lohnt es sich, den Referenzwert an der Costa del Sol zu überprüfen?
Bei steigenden Preisen liegt der Referenzwert einer Immobilie in gutem Zustand meist unter dem vereinbarten Preis, weil er aus vergangenen Verkäufen und mit dem genannten Abschlag von 10 % berechnet wird. In diesem Fall versteuern Sie den Preis, und der Referenzwert betrifft Sie nicht. Zur Orientierung hier die Angebotspreise in einigen Gemeinden laut unserem Marktbericht vom Oktober 2026:
| Gemeinde | Median der Angebotspreise (€/m²) | Unteres Quartil (€/m²) |
|---|---|---|
| Marbella | 6.096 | 4.549 |
| Fuengirola | 5.417 | 4.144 |
| Málaga | 4.955 | 3.693 |
| Estepona | 4.750 | 3.757 |
| Mijas | 4.367 | 3.364 |
| Total Costa del Sol | 4.738 | 3.523 |
Das sind Angebotspreise, die höher sind als die Abschlusspreise, weshalb sie sich nicht Euro für Euro vergleichen lassen. Wenn aber der Referenzwert pro Quadratmeter einer sanierungsbedürftigen Immobilie in die Nähe dieser Mediane kommt oder sie sogar übersteigt, ist das ein Signal, ihn vor der Steuerzahlung zu überprüfen.
In diesen Fällen tritt das Problem am häufigsten auf:
- Sanierungsbedürftige Immobilien, weil die Berechnung des Catastro den Zustand des Innenraums nicht erfasst.
- Käufe unter Marktwert, etwa bei einem Notverkauf oder unter Familienangehörigen.
- Erbschaften und Schenkungen, bei denen es keinen Preis gibt und der Referenzwert fast immer die Bemessungsgrundlage der Steuer ist.
- Besondere Immobilien oder solche mit fehlerhaften Daten im Catastro: Fläche, Nutzung oder Alter.
Was tun, wenn Hacienda eine Wertprüfung einleitet?
- Fordern Sie die vollständige Akte und das Gutachten des Sachverständigen an.
- Prüfen Sie, ob eine Besichtigung stattgefunden hat: das Datum, die Fotos vom Innenraum und die Beschreibung des tatsächlichen Zustands.
- Prüfen Sie, ob die Bewertung individuell erfolgt ist oder sich nur auf Katasterdaten, Koeffizienten oder allgemeine Vergleichsobjekte stützt.
- Sammeln Sie eigene Nachweise: Fotos, Sanierungskostenvoranschläge oder das Gutachten eines Sachverständigen oder Architekten.
- Erwägen Sie ein Gegengutachten (tasación pericial contradictoria), bei dem die Bewertung von Hacienda der Ihres eigenen Gutachters gegenübergestellt wird und das die Einziehung des Steuerbescheids aussetzt.
- Halten Sie die Fristen ein: Ab Zustellung haben Sie einen Monat für den Einspruch (recurso de reposición) oder die wirtschaftlich-administrative Beschwerde (reclamación económico-administrativa).
Fazit: Anfechten ja, aber mit Strategie
Einen überhöhten Referenzwert anzufechten ist weiterhin eine gute Idee, wenn Beweise vorliegen. Man sollte es jedoch in dem Wissen tun, dass Hacienda erneut zuschlagen kann, wenn er vollständig aufgehoben wird. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs legt die Latte für sie hoch: Ohne individuelle Bewertung und, von begründeten Ausnahmen abgesehen, ohne Besichtigung hat eine neue Bewertung gute Chancen, zu scheitern.
Bei EVS PROPERTY GROUP prüfen wir gemeinsam mit Ihnen vor der Unterzeichnung den Referenzwert und die Steuern jedes Kaufs, damit Sie wissen, wie viel Sie zahlen werden und ob es Verhandlungsspielraum gibt. Wenn Sie einen Kauf an der Costa del Sol in Erwägung ziehen, schreiben Sie uns, dann gehen wir das anhand Ihrer Zahlen durch.
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater zu Ihrem konkreten Fall.
Häufige Fragen
Kann Hacienda den Wert prüfen, wenn ich die ITP auf Grundlage des Referenzwerts zahle?
Nein. Wenn Sie den Referenzwert oder einen höheren Betrag angeben, darf Hacienda laut Gesetz keine Wertprüfung der Immobilie einleiten. Dieser Schutz entfällt, wenn der Referenzwert aufgehoben wird und der von Ihnen angegebene Wert zur Bemessungsgrundlage wird.
Was passiert, wenn der Referenzwert höher ist als der Kaufpreis?
Sie zahlen die ITP auf den Referenzwert. Wenn Sie glauben, dass er den tatsächlichen Wert der Immobilie übersteigt, können Sie mit Nachweisen wie einem Wertgutachten die Berichtigung Ihrer autoliquidación beantragen, und der Catastro erstellt ein bindendes Gutachten, das den Wert bestätigt oder korrigiert.
Wie viel Zeit habe ich, um den Referenzwert anzufechten?
Sie können die Berichtigung der autoliquidación beantragen, solange das Recht nicht verjährt ist: in der Regel vier Jahre nach Ablauf der Frist für ihre Einreichung. Erlässt Hacienda einen Steuerbescheid, haben Sie ab Zustellung einen Monat Zeit, ihn anzufechten.
Wo kann ich den Referenzwert einer Immobilie abfragen?
In der Sede Electrónica del Catastro, dem elektronischen Portal des Catastro, mit der Katasterreferenz und dem Datum des Geschäfts. Um die Bescheinigung herunterzuladen, ist eine elektronische Identifizierung nötig; wenn Sie keine Möglichkeit dazu haben, können Ihr Notar, Ihr Anwalt oder Ihr gestor (Verwaltungsberater) sie für Sie beschaffen.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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