Contester la valeur de référence : ce qui se passe si vous gagnez, et pourquoi Google Maps ne suffit pas pour évaluer votre maison

Si vous décidez de contester la valeur de référence du Catastro (le cadastre espagnol) et que vous obtenez son annulation, Hacienda (l’administration fiscale espagnole) peut ensuite ouvrir une vérification de valeur (comprobación de valores) de votre logement, mais pas n’importe comment : elle devra l’évaluer de manière individuelle et, en règle générale, avec un expert qui le visite à l’intérieur comme à l’extérieur. C’est ce que le Tribunal Supremo (Cour suprême espagnole) a clairement établi dans un arrêt du 16 juillet 2026, qui refuse qu’on évalue une maison à partir de données cadastrales, d’orthophotos et d’une photo de la façade prise sur Google Maps.

Cela concerne toute personne qui achète un logement ancien, hérite ou reçoit une donation en Espagne, y compris sur la Costa del Sol : depuis 2022, la valeur de référence est la base minimale de l’impôt, et la contester a un revers dont on parle rarement.

Qu’est-ce que la valeur de référence et pourquoi détermine-t-elle ce que vous payez ?

Il s’agit d’une valeur que la Dirección General del Catastro calcule chaque année pour chaque bien immobilier à partir des ventes signées devant notaire dans sa zone. Pour qu’elle ne dépasse pas la valeur de marché, on lui applique un facteur de minoration de 0,9, c’est-à-dire une réduction de 10 %. Il ne faut pas la confondre avec la valeur cadastrale, qui sert de base à l’IBI (l’impôt foncier local) et qui est généralement bien plus basse.

Depuis le 1^er janvier 2022, la valeur de référence est la base minimale de trois impôts : l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) lorsque vous achetez un logement ancien, l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) dans l’escritura (l’acte notarié) d’un logement neuf, et l’impôt sur les successions et donations. Si le prix que vous payez est supérieur, vous êtes imposé sur le prix ; si la valeur de référence est supérieure, vous êtes imposé sur celle-ci.

Un exemple en Andalousie, où le taux général de l’ITP est de 7 % (la Junta a annoncé qu’elle le ramènera à 6,75 % en 2027) : si vous achetez 300 000 € un logement à rénover dont la valeur de référence est de 340 000 €, vous paierez 23 800 € d’impôt au lieu de 21 000 €, soit 2 800 € de plus.

Le bon côté de l’imposition sur la valeur de référence, c’est la sécurité juridique : si vous déclarez cette valeur ou une valeur supérieure, la loi interdit à Hacienda d’ouvrir une vérification de valeur pour vous réclamer davantage. Cette tranquillité se perd en partie lorsque vous contestez.

Comment contester la valeur de référence ?

On ne peut pas la contester séparément devant le Catastro. Il faut d’abord payer l’impôt, puis demander la rectification de l’autoliquidación (la déclaration-liquidation établie par le contribuable lui-même), ou bien contester la liquidation si c’est Hacienda qui l’émet. En Andalousie, c’est l’Agencia Tributaria de Andalucía qui tranche, mais elle doit auparavant demander à la Dirección General del Catastro un rapport obligatoire et contraignant qui confirme ou corrige la valeur au vu de vos preuves.

Les motifs les plus courants sont des erreurs sur la superficie, l’usage ou l’ancienneté inscrits au Catastro, ou un état de conservation moins bon que celui que suppose le calcul, comme une maison qui nécessite une rénovation complète. Ce qui fait généralement pencher la balance, c’est la preuve : une expertise ou un rapport d’expert avec des photos de l’intérieur.

Que se passe-t-il si vous gagnez ? Les trois issues possibles

Le troisième cas est délicat. Le Catastro peut conclure qu’un logement n’a pas de valeur de référence lorsqu’il sort de sa méthodologie : par exemple, un bien en travaux, sans finitions ni installations, ou un bien qui ne ressemble pas au type de logement ayant servi à calculer les valeurs de sa zone. Pour les logements protégés à prix maximum ou les achats aux enchères, les critères ne sont pas uniformes.

Sans valeur de référence, la base devient la valeur que vous avez déclarée dans l’escritura, sauf si le prix ou la valeur de marché sont supérieurs, et Hacienda retrouve la possibilité de la vérifier. En d’autres termes : gagner le recours peut ouvrir un second front.

Hacienda peut-elle évaluer votre logement avec Google Maps ?

Non. Dans l’arrêt 923/2026 du 16 juillet (recours 6851/2024), le Tribunal Supremo a annulé la liquidation que la Junta de Extremadura avait émise à l’encontre de l’acheteur d’un logement avec place de garage à Badajoz. L’achat, réalisé en 2018, avait été formalisé pour 120 000 €, et l’Administration a porté la valeur à plus de 201 000 €, soit 67,6 % de plus.

L’Administration a évalué le bien sans y mettre les pieds : son expert s’est appuyé sur les données du Catastro, sur des orthophotographies et sur une image de la façade tirée de Google Maps, et a justifié l’inutilité de la visite par une motivation presque identique à celle d’un autre dossier. Les rapports de l’acheteur, eux, montraient un intérieur en mauvais état qui exigeait une rénovation complète.

Le tribunal fixe les critères suivants, valables pour toute vérification par expertise :

• La règle générale est la visite personnelle de l’expert au bien, à l’extérieur comme à l’intérieur.
• On ne peut s’en dispenser qu’à titre exceptionnel, en justifiant par des données concrètes propres à ce bien pourquoi elle n’est pas nécessaire.
• Les données cadastrales sont conçues pour des évaluations de masse, non pour évaluer un logement précis.
• Une photo de la façade ne dit rien de l’état intérieur, des finitions ni de la nécessité de travaux.
• Le fait que le contribuable puisse demander une tasación pericial contradictoria (une expertise contradictoire) n’allège en rien ce que l’on exige de l’Administration.

Cette affaire est antérieure à 2022, mais sa doctrine s’applique pleinement lorsque la valeur de référence disparaît : Hacienda devra repartir presque de zéro et justifier le nouveau chiffre par une évaluation individuelle, surtout si elle cherche à atteindre un montant proche de celui qui a été annulé.

Quand vaut-il la peine de revoir la valeur de référence sur la Costa del Sol ?

Avec des prix à la hausse, la valeur de référence d’un logement en bon état se situe généralement en dessous du prix convenu, car elle est calculée à partir de ventes passées et avec cette réduction de 10 %. Dans ce cas, vous êtes imposé sur le prix et la valeur de référence ne vous concerne pas. À titre indicatif, voici les prix d’offre dans quelques communes selon notre rapport de marché d’octobre 2026 :

Ce sont des prix d’offre, plus élevés que les prix de vente effectifs, ils ne permettent donc pas une comparaison à l’euro près. Mais si la valeur de référence par mètre carré d’un logement à rénover s’approche de ces médianes, voire les dépasse, c’est un signal pour la revoir avant de payer l’impôt.

Voici les cas où le problème se présente le plus souvent :

• Les logements à rénover, car le calcul du Catastro ne voit pas l’état de l’intérieur.
• Les achats en dessous du marché, comme une vente urgente ou entre membres d’une même famille.
• Les successions et donations, où il n’y a pas de prix et où la valeur de référence est presque toujours la base de l’impôt.
• Les biens atypiques ou comportant des données erronées au Catastro : superficie, usage ou ancienneté.

Que faire si Hacienda ouvre une vérification de valeur ?

1. Demandez le dossier complet et l’expertise.
2. Vérifiez s’il y a eu une visite : la date, les photos de l’intérieur et la description de l’état réel.
3. Examinez si l’évaluation est individuelle ou si elle repose uniquement sur des données cadastrales, des coefficients ou des comparables génériques.
4. Rassemblez vos propres preuves : photos, devis de rénovation ou rapport d’un expert immobilier ou d’un architecte.
5. Envisagez de demander une tasación pericial contradictoria, qui oppose l’évaluation de Hacienda à celle de votre propre expert et suspend le recouvrement de la liquidation.
6. Respectez les délais : vous disposez d’un mois à compter de la notification pour former le recurso de reposición (recours gracieux préalable) ou la reclamación económico-administrativa (réclamation devant la juridiction administrative fiscale).

Conclusion : contester oui, mais avec une stratégie

Contester une valeur de référence excessive reste une bonne idée lorsque l’on dispose de preuves, mais il faut le faire en sachant que, si elle est entièrement annulée, Hacienda peut revenir à la charge. L’arrêt du Tribunal Supremo place la barre haut : sans expertise individuelle et, sauf exception justifiée, sans visite, une nouvelle évaluation a de fortes chances d’être invalidée.

Chez EVS PROPERTY GROUP, nous examinons avec vous la valeur de référence et les impôts de chaque achat avant la signature, afin que vous sachiez combien vous allez payer et s’il existe une marge de négociation. Si vous envisagez d’acheter sur la Costa del Sol, écrivez-nous et nous étudierons votre dossier chiffres à l’appui.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas le conseil d’un conseiller fiscal sur votre cas particulier.

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