Tácita reconducción van de huur: wat verandert er met decreto 29/2026 als uw contract is verlopen

Wanneer een huurcontract voor een woning afloopt en de huurder gewoon in de woning blijft en elke maand blijft betalen zonder dat iemand bezwaar maakt, ontstaat de tácita reconducción (stilzwijgende verlenging van de huur), en ook het Real Decreto-ley 29/2026 is hierop van toepassing. De huurder kan een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar aanvragen en zonder nieuwe afspraak mag de huur tot en met 31 december 2027 niet met meer dan 2% stijgen.

Dit komt veel voor bij oudere contracten waarvan de wettelijke verlengingen al zijn uitgeput. Daarom is het verstandig dat eigenaren, huurders en investeerders weten wat het decreet, dat op 8 oktober 2026 in werking is getreden, precies zegt en welke vragen nog openstaan.

Wat is de tácita reconducción in een huurcontract?

Zij wordt geregeld in artikel 1566 van de Código Civil. Als de huurder na afloop van het contract vijftien dagen in de woning blijft met instemming van de eigenaar en zonder dat deze hem heeft gevraagd te vertrekken, wordt aangenomen dat er een nieuwe huurovereenkomst is.

Het is geen eenvoudige voortzetting van het vorige contract, maar een nieuw contract dat de voorwaarden behoudt, met twee belangrijke uitzonderingen. De duur wordt gelijk aan de betalingsperiode van de huur, meestal een maand, volgens artikel 1581. En de zekerheden die een derde heeft gegeven, zoals een borg (avalista), gaan niet over op het nieuwe contract, volgens artikel 1567.

Kan de huurder de buitengewone verlenging van decreto 29/2026 aanvragen?

Ja. De disposición final quinta (vijfde slotbepaling) van het decreet noemt uitdrukkelijk drie situaties: de verplichte verlenging van artikel 9.1 van de Ley de Arrendamientos Urbanos loopt af vóór 31 december 2028, de stilzwijgende verlenging van de artikelen 10.1 en 10.2 loopt af, of de periode van tácita reconducción van artikel 1566 van de Código Civil loopt af.

De verlenging is niet automatisch. Dit zijn de vereisten volgens de in het BOE gepubliceerde tekst:

• Contract voor een hoofdverblijf dat onder de Ley de Arrendamientos Urbanos valt en op 8 oktober 2026 van kracht was.
• Huurder die zijn betalingen op orde heeft en dat de afgelopen acht maanden maand na maand heeft gehad.
• Uitdrukkelijk verzoek van de huurder aan de eigenaar.
• Verlenging in jaarlijkse termijnen, tot maximaal twee jaar, onder dezelfde voorwaarden als het geldende contract.

De eigenaar moet de verlenging accepteren, behalve in drie gevallen: de partijen hebben andere voorwaarden afgesproken, er is een nieuw contract ondertekend, of de eigenaar heeft binnen de termijnen van artikel 9.3 meegedeeld dat hij de woning zelf of voor een familielid nodig heeft, met een echte en aantoonbare reden, ook als die mogelijkheid niet in het contract was opgenomen. Ze geldt evenmin als beide partijen overeenkomen te verlengen of een nieuw contract te sluiten met een huur die minstens 5% lager is.

Blijven aanvragen op grond van decreto 8/2026 geldig?

Het Real Decreto-ley 8/2026 van maart voorzag al in een buitengewone verlenging. De disposición transitoria primera (eerste overgangsbepaling) van het nieuwe decreet verklaart de aanvragen die zijn ingediend zolang het van kracht was geldig, zonder dat ze opnieuw hoeven te worden ingediend, en voegt toe dat elke latere verlenging volgens de regels van 29/2026 verloopt.

Advocaat José Ramón Zurdo van de Agencia Negociadora del Alquiler stelt in idealista dat deze bekrachtiging de reikwijdte van het eerdere decreet niet achteraf uitbreidt. Als een contract in tácita reconducción buiten 8/2026 viel, is de destijds ingediende aanvraag waarschijnlijk niet bruikbaar, maar de huurder kan nu de verlenging van 29/2026 aanvragen als hij aan de vereisten voldoet. Het verstandigst is een nieuw, schriftelijk verzoek in te dienen, bijvoorbeeld per burofax (aangetekende brief met bewijs van verzending en inhoud).

Hoeveel mag de huur stijgen in een contract in tácita reconducción?

De disposición final sexta (zesde slotbepaling) beperkt de jaarlijkse indexeringen die tussen 8 oktober 2026 en 31 december 2027 vallen. Als de huur hoger is dan de maximumwaarde van de staatsreferentie-index, de Serpavi, mag er niets bij. In de overige gevallen stijgt de huur met wat opnieuw wordt afgesproken en bij gebrek aan overeenstemming met maximaal 2%.

Omdat het contract in tácita reconducción de voorwaarden van het oorspronkelijke contract behoudt, behoudt het ook de indexeringsclausule, als die er was. Daarom treft de beperking het net zo als elke andere woninghuur. Als het contract niet voorzag in indexering, mag de huur niet stijgen, omdat artikel 18 van de Ley de Arrendamientos Urbanos alleen indexering toestaat onder de afgesproken voorwaarden.

Een voorbeeld met een huur van 1.200 euro per maand en een clausule gekoppeld aan een IPC (consumentenprijsindex) van 3%:

Wat betekent dit voor eigenaren en investeerders aan de Costa del Sol?

In Málaga, Marbella of Fuengirola zijn veel appartementen verhuurd met contracten die jaren geleden zijn getekend en die nu van maand tot maand lopen. Tot nu toe kon de eigenaar die relatie aan het einde van een maandperiode beëindigen met een tijdige opzegging. Met het decreet moet hij, als de huurder erom vraagt en aan de vereisten voldoet, tot twee jaar extra accepteren met dezelfde huur en voorwaarden, tenzij hij de woning nodig heeft of ze een andere afspraak maken.

De provincie Málaga is niet aangewezen als zona tensionada, dus de verlenging van drie jaar van artikel 10.3 speelt hier niet. Controleer vóór u actie onderneemt deze punten:

• Of het contract in tácita reconducción is en sinds wanneer.
• Of er een borg (avalista) was, want diens garantie gaat niet over op het nieuwe contract.
• Of de huidige huur hoger is dan de Serpavi-waarde voor uw woning.
• Of u de woning echt nodig heeft en dat kunt aantonen binnen de termijnen van artikel 9.3.
• Als u een appartement met huurder gaat kopen: welk contract de huurder heeft en in welke situatie het zich bevindt.

Voor de koper of investeerder is een appartement met een huurder in tácita reconducción niet langer een woning die binnen een of twee maanden vrij kan komen. Bij de berekening van het rendement moet rekening worden gehouden met tot twee jaar extra contractduur en een vrijwel bevroren huur.

Het belangrijkste in het kort

Decreto 29/2026 wijzigt de burgerrechtelijke regels van de tácita reconducción niet, maar wel de gevolgen ervan: het opent voor deze contracten de buitengewone verlenging en past de limiet van 2% erop toe. Het moet worden bekrachtigd door de Diputación Permanente del Congreso, met de stemming gepland op 12 november, en als dat niet gebeurt, vervalt de toepassing ervan. Het is dus verstandig de stemming te volgen. Heeft u een verhuurd appartement aan de Costa del Sol of overweegt u er een met huurder te kopen, dan kan EVS PROPERTY GROUP u helpen te beoordelen hoe dit u raakt.

Veelgestelde vragen