Aankoopkosten woning 2026: notaris, registro en belastingen aan de Costa del Sol

De aankoopkosten van een woning aan de Costa del Sol bedragen bij een tweedehandswoning ongeveer 7,5-8 % van de prijs: 7 % ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, overdrachtsbelasting op tweedehandswoningen) plus notaris, registro (het Spaanse eigendomsregister) en gestoría (administratiekantoor), die samen afhankelijk van de waarde tussen 1.500 en 3.000 € kosten. Bij nieuwbouw loopt de rekening op tot ongeveer 12 %, omdat u 10 % IVA (de Spaanse btw) en 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, een soort zegelrecht) betaalt. De notariskosten van de koopakte komen voor rekening van de koper, tenzij het contract anders bepaalt.

Hieronder zetten we elke kostenpost op een rij, wie hem betaalt en twee voorbeelden met reële prijzen aan de kust. De bedragen voor notaris en registro zijn indicatief: beide rekenen volgens een officieel tarief en het is verstandig om vóór de ondertekening een offerte te vragen.

Welke kosten heeft het kopen van een woning in Andalusië?

De ITP wordt berekend over de hoogste van twee waarden: de prijs in de escritura (notariële akte) of de referentiewaarde van het Catastro. Als u onder de referentiewaarde koopt, betaalt u toch over die laatste.

Welke notariskosten betaalt de koper?

Volgens het Código Civil betaalt de verkoper de escritura matriz (het originele exemplaar van de akte) en de koper de primera copia (de eerste kopie), maar in de praktijk leggen vrijwel alle contracten de notariskosten van de koopakte bij de koper, en daar moet u dus op budgetteren. Het bedrag hangt niet af van de notaris die u kiest: alle notarissen rekenen hetzelfde tarief, goedgekeurd bij Real Decreto 1426/1989, dat oploopt naarmate de woning meer waard is en de akte meer bladzijden telt.

Koopt u met een hypotheek, dan is de akte van de lening een afzonderlijke akte. Sinds de Ley 5/2019 betaalt de bank haar eigen notaris, het registro, de gestoría en de belasting op de hypotheek; voor de koper blijven alleen de taxatie en, als hij erom vraagt, de kopieën over.

Wat kost het passeren van de akte bij een woning? Twee voorbeelden aan de Costa del Sol

We nemen een appartement van 300.000 €, gebruikelijk in Fuengirola, Torremolinos of Manilva, en de mediaan van de advertenties aan de kust in ons marktrapport: 650.000 €. Notaris, registro en gestoría zijn schattingen met het hogere deel van de bandbreedte; de belasting is exact.

Als de woning uw vaste woonplaats wordt en maximaal 150.000 € waard is, daalt de ITP naar 6 %, en naar 3,5 % voor kopers jonger dan 35 jaar en andere groepen met dezelfde limiet. Voor 2027 voorziet het begrotingsontwerp van de Junta in een verlaging van het algemene tarief naar 6,75 % en een verhoging van die limiet naar 200.000 €, in afwachting van goedkeuring door het Andalusische parlement.

Welke kosten komen er bij voor een niet-ingezeten koper?

• NIE (Spaans fiscaal identificatienummer voor buitenlanders): het officiële tarief is laag (modelo 790, code 012), maar als u de procedure laat uitvoeren door een gemachtigde, betaalt u een notariële volmacht, apostille, vertaling en erelonen.
• Advocaat: niet verplicht, maar gebruikelijk om een advocaat in te schakelen voor de due diligence; de erelonen zijn vrij en worden meestal vastgesteld als percentage van de prijs of als vast tarief.
• Vertalingen en wisselkoers: als u van buiten de eurozone betaalt, kan het verschil tussen de koers van uw bank en die van een gespecialiseerde dienst meer kosten dan de notaris.
• Jaarlijkse belastingen: als niet-ingezetene geeft u elk jaar het toegerekende inkomen (renta imputada) van de woning aan met modelo 210, ook als u de woning niet verhuurt, naast de IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en de afvalheffing.

Als de verkoper niet-ingezetene is, moet de koper 3 % van de prijs inhouden en afdragen aan Hacienda (de Spaanse belastingdienst) met modelo 211. Dat is geen extra kostenpost, want het bedrag wordt in mindering gebracht op de betaling aan de verkoper, maar het is wel een verplichting van de koper die de notaris zal controleren.

Wanneer en hoe worden de belastingen van de aankoop betaald?

De ITP of de AJD worden in Andalusië voldaan met modelo 600 binnen twee maanden na de ondertekening; de IVA bij nieuwbouw betaalt u samen met de prijs aan de ontwikkelaar. Zonder bewijs van betaling van de belasting schrijft het Registro de woning niet op uw naam in, dus in de praktijk dient de gestoría of de advocaat het stuk in de dagen na de escritura in.

Conclusie

Om niet voor verrassingen te komen staan, telt u bij de prijs 8 % op voor een tweedehandswoning en 12 % voor nieuwbouw, plus de extra kosten voor niet-ingezetenen als dat op u van toepassing is. EVS PROPERTY GROUP maakt voor elke woning die u interesseert de exacte berekening, met een offerte voor notaris en registro, voordat u de reservering tekent.

Veelgestelde vragen