Sesongleie i Málaga: nå 37 % av tilbudet, og dekretet endrer spillereglene

Mer enn en tredjedel av leilighetene som annonseres for utleie i Spania, er nå sesongleie, og sesongleie i Málaga veier enda tyngre: 37 % av tilbudet i byen, mot 34 % i landsgjennomsnitt, ifølge idealistas undersøkelse for tredje kvartal 2026. I samme periode har tilbudet av langtidsleie falt med 10 % på ett år i hele landet og med 11 % i Málaga by.

Tallene kommer midt i en reform. Fra 8. oktober 2026 er Real Decreto-ley 29/2026 i kraft. Det slutter å behandle sesongleie som en annen bruk enn bolig, og gjør den til en midlertidig boligleie med flere krav: en reell grunn som begrunner oppholdet, en maksimal varighet på tolv måneder som hovedregel og en grense for leien når kontrakter kjedes sammen. For deg som har en leilighet til utleie, eller som vurderer å kjøpe for å leie ut på Costa del Sol, henger de to tingene sammen.

Hvor mye veier sesongleie i Málaga sammenlignet med andre byer?

I hele Spania økte tilbudet av sesongleie, som ikke omfatter turistutleie, med 7 % det siste året, mens tilbudet av langtidsleie gikk tilbake med 10 %. Byene der sesongleie veier tyngst, er San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) og Barcelona (57 %). Blant de store markedene uten zonas tensionadas (pressområder med leietak) er Málaga by der andelen er høyest: 37 %, mot 35 % i Madrid og Valencia, 33 % i Sevilla, 31 % i Alicante og 25 % i Palma.

Årlig endring i tilbudet i tredje kvartal 2026 (aktive annonser mellom 25. juni og 25. september) og sesongleiens andel av totalen. Kilde: idealista.

Málaga by har sin egen profil. Tilbudet av sesongleie beveger seg knapt (+1 %), så andelen vokser først og fremst fordi langtidsleie forsvinner (-11 %). I Madrid er det motsatt: sesongleien skyter i været med 52 %, mens tilbudet av langtidsleie faller mye mindre (-6 %). Og i Barcelona, der en katalansk lov fra januar 2026 også anvender prisgrensene på sesongleie i pressområder, faller begge: 22 % for langtidsleie og 37 % for sesongleie.

I Andalucía veier sesongleien enda tyngre i Cádiz (61 %, kun forbi San Sebastián blant alle provinshovedstedene), Almería (44 %) og Granada (38 %), mens Sevilla ligger på 33 % og Córdoba på 26 %.

Hva har skjedd med utleiemarkedet i byer med pristak?

Alle provinshovedsteder som er erklært som pressområder, der det allerede gjelder grenser for leien, har mistet tilbud av langtidsleie det siste året, med Girona (+4 %) som eneste unntak. De største fallene finner vi i San Sebastián (-52 %), A Coruña og Bilbao (-41 % i begge), Pamplona (-33 %) og Vitoria (-32 %). I de fire katalanske provinshovedstedene stuper dessuten tilbudet av sesongleie: Girona kutter det med 63 %, Tarragona med 58 %, Barcelona med 37 % og Lleida med 21 %.

For Francisco Iñareta, talsperson for idealista, bekrefter tallene at «inngrep i markedet fortsetter å skape knapphet der det brukes», selv om portalen understreker at kvartalet ennå ikke fanger opp effekten av bolig­dekretene fra oktober. I Andalucía er ingen område erklært som pressområde, så i provinsen Málaga gjelder det ingen tak på leien i nye kontrakter. Likevel faller tilbudet av langtidsleie i byen i omtrent samme tempo som i Valencia (-12 %) og mindre enn i Alicante (-22 %), to markeder som heller ikke har noen kontroll.

Hva endres for sesongleie med Real Decreto-ley 29/2026?

Dekretet omdefinerer sesongleie som leie av midlertidig bolig: en leie som dekker boligbehovet til en leietaker som er borte fra sin faste bopel av en berettiget og dokumenterbar grunn. De viktigste reglene, som allerede er tatt inn i Ley de Arrendamientos Urbanos, er disse:

• Skriftlig begrunnelse: kontrakten må forklare hvorfor leietakeren trenger boligen midlertidig. Det er eieren som må bevise dette, og mangler begrunnelsen, regnes kontrakten som en leie av fast bolig fra første dag.
• Varighet: mer enn 31 dager og, som hovedregel, maksimalt tolv måneder, forlengelser inkludert. Hvis fristen overskrides uten grunn, eller hvis mer enn to midlertidige kontrakter kjedes sammen mellom de samme partene for samme bolig, regnes den første som leie av fast bolig, med en minstetid på fem år (sju hvis utleieren er et selskap).
• Leie: når det inngås flere midlertidige kontrakter etter hverandre for samme bolig, kan leien i den neste ikke øke mer enn IRAV, indeksen INE publiserer for å regulere leier.
• Garantier og utgifter: i tillegg til depositumet (fianza) kan tilleggsgarantien ikke overstige én månedsleie, det kan ikke kreves forsikring mot manglende betaling, og leietakeren betaler verken meglerkostnader eller boligens skatter, som IBI (den årlige kommunale eiendomsskatten).
• Reparasjoner: mindre reparasjoner som skyldes vanlig bruk, bekostes av eieren, som har fem virkedager på å svare. Gjør han ikke det, kan leietakeren utføre reparasjonen og trekke beløpet fra neste måneds leie.
• Rom: hvis det leies ut per rom, kan summen av leiene ikke overstige leien for hele leiligheten.

Regelverket lister ikke opp hvilke grunner som er gyldige. Jobbflytting, studier eller medisinsk behandling er eksemplene jurister oftest nevner. Lange opphold for fritid, svært vanlige på Costa del Sol om vinteren, havner derimot i en gråsone som det er lurt å gjennomgå med en advokat før du signerer.

Sesongkontrakter signert før 8. oktober beholder reglene sine til de utløper, og da opphører de uten forlengelse. Fornyes de, går de over til det nye regimet. Turistutleie på inntil 31 dager er fortsatt utenfor Ley de Arrendamientos Urbanos og reguleres av turistregelverket. Dekretet er allerede i kraft, men må fortsatt godkjennes av Diputación Permanente del Congreso (Kongressens faste utvalg), etter planen midt i november.

Hva slags boliger leies ut på Costa del Sol?

Vår utleieportefølje viser et marked som er svært ulikt det i Málaga by. Per 20. oktober 2026 har vi 614 boliger til leie på Costa del Sol, alle med månedspris: 403 leiligheter og 211 hus og villaer, med en medianleie på 3 500 € i måneden. 92 % av dem som oppgir om de er møblert, leies ut møblert og innflyttingsklare, et produkt som egner seg både for opphold på flere måneder og for langtidskontrakter.

Data fra vår portefølje per 20. oktober 2026: boliger til leie (leiligheter, hus og villaer), uten lokaler og kontorer. Median av månedsleie og av leie per kvadratmeter; andelen møblerte er beregnet av boligene som oppgir dette.

Marbella, Estepona og Benahavís står for 86 % av tilbudet, med medianleier mellom 3 000 og 4 500 € i måneden. Bare 13 % av boligene koster 2 000 € i måneden eller mindre, et prisintervall som i Mijas utgjør 44 %. Dette er et marked i høyere prisklasser og svært internasjonalt, der lange kontrakter og opphold på flere måneder lever side om side, og derfor er det lurt å gjennomgå kontraktene opp mot den nye definisjonen av midlertidig bolig.

Hva bør du gjøre hvis du leier ut eller kjøper for å leie ut på Costa del Sol?

Før du kjøper, bør du bestemme hvilken utleiemodell som passer til boligen og planen din, for hver av dem følger nå svært ulike regler:

Turistutleie krever dessuten registrering i Registro de Turismo de Andalucía, og fra 1. desember 2026 pålegger dekretet IVA (den spanske merverdiavgiften) på 10 % på utleie av møblerte boliger på 30 netter eller mindre til samme leietaker, med mindre det er eierens egen faste bolig. Utleie på mer enn 30 netter er fortsatt fritatt for IVA hvis det ikke inkluderer hotelltjenester, som rengjøring eller klesvask.

• Satser du på midlertidig utleie, bør du dokumentere leietakerens grunn (arbeidskontrakt, immatrikulering, legeerklæring) og ta vare på beviset: kan du ikke dokumentere den, behandles kontrakten som leie av fast bolig.
• Beregn avkastningen med varsomhet: mer utskifting betyr flere tomme måneder, mer rengjøring og mer administrasjon, og leien i kjedede kontrakter kan ikke lenger økes utover IRAV.
• Gå gjennom sesongkontraktene som ble signert før 8. oktober: de følger reglene sine til de utløper, men en fornyelse går inn under det nye regimet.
• Vurder langtidsleie: i et marked med stadig mindre tilbud av langtidsleie reduserer en god, stabil leietaker tomme måneder og administrasjonskostnader.

Oppsummert: lønner sesongleie i Málaga seg fortsatt?

Sesongleie er nå mer enn en tredjedel av markedet og når 37 % i Málaga by, men ikke fordi det finnes flere sesongleiligheter, men fordi langtidsleie forsvinner. Med det nye dekretet er ikke sesongleie lenger en snarvei: den er fortsatt et gyldig alternativ for leietakere som er flyttet på grunn av jobb, studier eller helse, med godt dokumenterte kontrakter og en avkastning beregnet uten optimisme. Hvis du har en bolig til leie eller leter etter en å investere i på Costa del Sol, hjelper vi deg i EVS PROPERTY GROUP med å velge modellen som passer best for hver enkelt eiendom.

Denne artikkelen er kun ment som informasjon og erstatter ikke rådgivning fra en advokat i ditt konkrete tilfelle.

Ofte stilte spørsmål