Ny hvitvaskingslov: hva du blir bedt om når du kjøper eller leier luksusbolig på Costa del Sol

Den nye hvitvaskingsloven kommer ikke til å forby eller fordyre kjøp av luksusbolig på Costa del Sol, men den vil pålegge eiendomsmeglere, utbyggere og rådgivere å kontrollere langt grundigere hvem som kjøper, hvem som står bak et kjøpende selskap og hvor pengene kommer fra. Ministerrådet (Consejo de Ministros) vedtok lovutkastet i første runde 28. juli 2026, det er ute på offentlig høring til 30. september, og Spania må ha det klart før 10. juli 2027, når EUs hvitvaskingsforordning begynner å gjelde.

For deg som kjøper med penger av klar opprinnelse, handler endringen først og fremst om papirer og frister. For byråene er spranget mye større. Vi forklarer hva som endres, og hvordan du kan forberede deg hvis du skal kjøpe eller leie i Marbella, Benahavís eller Estepona.

Hva er den nye hvitvaskingsloven, og når trer den i kraft?

Det er lovutkastet «Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales», som skal erstatte Ley 10/2010 og tilpasse Spania til hvitvaskingspakken EU vedtok i 2024. Forordningen blir direkte gjeldende i hele EU fra 10. juli 2027.

Den er ennå ikke lov: etter den offentlige høringen går den tilbake til Ministerrådet og må gjennom Cortes (det spanske parlamentet), så teksten kan fortsatt endres.

Det som derimot er klart, er retningen: mer kontroll og et sterkere tilsynsorgan, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), som skal samle oppgaver som i dag er fordelt, blant annet Sepblacs. Ifølge teksten som er på høring, kan ANIFI stanse en mistenkelig transaksjon i inntil ti virkedager og blokkere bruken av en konto i inntil fem.

Hvilke eiendomstransaksjoner omfattes av hvitvaskingsloven?

Loven gjelder de rapporteringspliktige aktørene i bransjen: utbyggere, byråer som formidler kjøp eller utleie, og advokater eller rådgivere som deltar i transaksjonen. EU-pakken omfatter også operatører av oppholdstillatelse mot investering, selv om golden visa ved boligkjøp i Spania opphørte 3. april 2025. Den viktigste forskjellen går mellom kjøp og leie:

Grensen for utleie er ikke ny: den ble innført ved Real Decreto-ley 7/2021, og den nye loven viderefører den. Det som endres, er alt byrået må gjøre over denne grensen.

Hva vil eiendomsmegleren be om når du kjøper en luksusbolig?

Hvis du kjøper via et byrå eller direkte fra en utbygger, må du regne med at de ber om betydelig mer enn pass og NIE (det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger). Dette er kontrollene som allerede finnes, eller som lovutkastet skjerper:

• Fullstendig identifisering: legitimasjon, NIE og, hvis du kjøper med et selskap, dets reelle rettighetshaver, det vil si den fysiske personen som kontrollerer det.
• Registro Central de Titularidades Reales: byrået må slå opp i det for hver ny kunde, oppbevare det elektroniske sertifikatet og melde fra til tilsynet om eventuelle avvik. Det vil ikke lenger være nok å spørre kunden.
• Kilden til midlene: dokumenter som viser hvor pengene kommer fra, enten det er et salg, en arv, sparepenger eller et lån.
• Personer med offentlig verv (politisk eksponerte personer): hvis du, et familiemedlem eller en nær medarbeider har eller har hatt et viktig offentlig verv, gjelder skjerpede kundetiltak.
• Uvanlige transaksjoner: hvis transaksjonen ikke har en klar økonomisk logikk, må byrået analysere den skriftlig, ikke gjennomføre den før forholdet er avklart og, hvis tvilen består, melde den til ANIFI.

Disse kontrollene veier særlig tungt her, fordi en stor del av pengene kommer utenfra: utlendinger står allerede for 37 % av boligomsetningen i provinsen Málaga, som vi har skrevet om på denne bloggen.

Hva endres for eiendomsmeglere og utbyggere?

Den mest krevende delen faller på fagfolkene, som vil trenge en formell struktur for etterlevelse av regelverket:

• En compliance-ansvarlig som sitter i det øverste styringsorganet, og en representant overfor ANIFI, begge meldt til tilsynet.
• Skriftlige retningslinjer med risikovurdering, intern varslingskanal og opplæring av de ansatte, også i datterselskaper og filialer.
• Egnethet: ingen som er dømt for hvitvasking, terrorfinansiering eller andre underliggende lovbrudd, kan virke som megler eller utbygger, lede et rapporteringspliktig foretak eller kontrollere 25 % eller mer av stemmene i det før straffeforholdet er slettet fra registeret.

Og bøtene skyter i været. Alvorlige overtredelser, som å identifisere en kunde feil eller å unnlate å utpeke en representant overfor ANIFI, starter på 60 000 euro og kan nå det høyeste av følgende beløp: 10 millioner euro, 10 % av den årlige omsetningen eller et multiplum av transaksjonens verdi eller den oppnådde fortjenesten. Ansvarlige styremedlemmer og ledere risikerer personlige bøter på inntil 10 millioner og inntil fem års utestengelse fra bransjen.

Hvorfor er luksussegmentet og Marbella i søkelyset?

Financial Action Task Force (FATF, på spansk GAFI) og EU regner eiendom som en bransje som er svært utsatt for hvitvasking: store beløp, mulighet til å skjule den egentlige eieren bak kjeder av selskaper, og penger som kan få et lovlig skinn. Og utleie i den eksklusive delen av markedet vokser i markeder som Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza og Palma.

På Costa del Sol er dette segmentet ingen nisje. Det viser de aktive annonsene på evsproperty.com per 16. september 2026:

Kilde: EVS PROPERTY GROUP, aktive annonser. Medianpris for tilbud ifølge vår månedlige prisrapport for Costa del Sol.

Nesten halvparten av tilbudet i Marbella og mer enn halvparten av tilbudet i Benahavís overstiger én million euro, og nesten én av fire annonserte leieboliger i Marbella koster over 10 000 euro i måneden. Her er luksus ikke unntaket.

Hvordan forberede deg hvis du skal kjøpe eller leie på Costa del Sol?

For å unngå forsinkelser bør du ha dette for hånden før du reserverer:

• NIE, som er helt nødvendig for å signere. På denne bloggen forklarer vi steg for steg hvordan du får det.
• Dokumentasjon på kilden til pengene: escritura (det notarielle skjøtet) for salg av en annen bolig, godkjenning av arv, kontoutskrifter eller låneavtale.
• Hvis du kjøper med et selskap: selskapets escritura, kapitalfordelingen og den reelle rettighetshaveren riktig registrert. Vi har også en analyse på bloggen av når det lønner seg å kjøpe gjennom et selskap.
• Overføringer fra kontoer i eget navn: betalinger fra tredjeparts kontoer eller fra flere land uten forklaring skaper vanligvis flere spørsmål.
• Ingen kontanter: hvis du kjøper fra en utbygger eller et annet foretak, kan du bare betale kontant opp til 1 000 euro, eller 10 000 euro hvis du er privatperson uten skattemessig bosted i Spania.

Og legg inn slingringsmonn i kalenderen: hvis noe vekker tvil, stanses transaksjonen til det er avklart.

Konklusjon

Den nye hvitvaskingsloven endrer ikke hva du kan kjøpe, men hvordan du dokumenterer at alt er i orden. På Costa del Sol, der tre av ti boliger til salgs koster over én million euro, vil den berøre en betydelig del av markedet, og den som kommer med dokumentasjonen klar, vil gjennomføre transaksjonen med langt mindre friksjon.

Hvis du vurderer å kjøpe eller leie i Marbella, Benahavís eller et annet sted på Costa del Sol, veileder EVS PROPERTY GROUP deg fra første kontakt om hvilken dokumentasjon det lønner seg å ha klar.

Denne artikkelen er av informativ art: lovutkastet kan endres under behandlingen, og artikkelen erstatter ikke juridisk rådgivning om din transaksjon.

Ofte stilte spørsmål