Ny penningtvättslag: vad du måste visa upp när du köper eller hyr lyxbostad på Costa del Sol

Den nya penningtvättslagen kommer varken att förbjuda eller fördyra köp av en lyxbostad på Costa del Sol, men den kommer att tvinga fastighetsmäklare, exploatörer och rådgivare att kontrollera mycket noggrannare vem som köper, vem som står bakom ett köpande bolag och var pengarna kommer ifrån. Consejo de Ministros (den spanska ministerrådet) godkände förslaget i första behandlingen den 28 juli 2026, det är ute på offentlig remiss till och med den 30 september och Spanien måste ha det klart före den 10 juli 2027, då EU:s penningtvättsförordning börjar tillämpas.

För den som köper med pengar av tydligt ursprung handlar förändringen framför allt om dokument och tidsplanering. För mäklarföretagen är språnget betydligt större. Vi går igenom vad som förändras och hur du förbereder dig om du ska köpa eller hyra i Marbella, Benahavís eller Estepona.

Vad är den nya penningtvättslagen och när träder den i kraft?

Det är Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (förslaget till lag om övergripande åtgärder för att förhindra penningtvätt), som ersätter Ley 10/2010 och anpassar Spanien till det penningtvättspaket som Europeiska unionen antog 2024. Förordningen blir direkt tillämplig i hela EU från och med den 10 juli 2027.

Det är ännu inte lag: efter den offentliga remissen går förslaget tillbaka till Consejo de Ministros och måste sedan behandlas i Cortes (det spanska parlamentet), så texten kan komma att ändras.

Riktningen är dock tydlig: mer kontroll och en starkare tillsynsmyndighet, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), som ska samla funktioner som i dag är fördelade, bland annat Sepblacs. Enligt den text som är ute på remiss ska den kunna stoppa en misstänkt transaktion i upp till tio arbetsdagar och spärra användningen av ett konto i upp till fem.

Vilka fastighetstransaktioner omfattas av penningtvättslagen?

Lagen gäller de uppgiftsskyldiga i branschen: exploatörer, mäklarföretag som förmedlar köp eller uthyrning samt advokater eller rådgivare som deltar i transaktionen. EU-paketet omfattar även aktörer som erbjuder uppehållstillstånd genom investering, även om golden visa genom bostadsköp i Spanien försvann den 3 april 2025. Den avgörande skillnaden ligger mellan att köpa och att hyra:

Hyresgränsen är inte ny: den infördes genom Real Decreto-ley 7/2021 och den nya lagen behåller den. Det som förändras är allt som mäklaren måste göra när gränsen överskrids.

Vad kommer mäklaren att be om när du köper en lyxbostad?

Om du köper via en mäklare eller direkt från en exploatör kan du räkna med att få be om betydligt mer än pass och NIE (det spanska identifikationsnumret för utlänningar). Det här är kontroller som redan finns eller som förslaget skärper:

• Fullständig identifiering: ID-handling, NIE och, om du köper med ett bolag, dess verkliga huvudman, det vill säga den fysiska person som kontrollerar det.
• Registro Central de Titularidades Reales: mäklaren måste söka i det för varje ny kund, spara det elektroniska intyget och anmäla alla avvikelser till tillsynsmyndigheten. Det räcker inte längre att fråga kunden.
• Medlens ursprung: handlingar som visar var pengarna kommer ifrån, vare sig det rör sig om en försäljning, ett arv, besparingar eller ett lån.
• Personer i politiskt utsatt ställning: om du, en familjemedlem eller en nära medarbetare har eller har haft en betydande offentlig befattning tillämpas skärpta kontroller.
• Ovanliga transaktioner: om transaktionen saknar tydlig ekonomisk logik ska mäklaren analysera den skriftligen, inte genomföra den innan saken är utredd och, om tvivlen kvarstår, anmäla den till ANIFI.

Här väger kontrollerna särskilt tungt, eftersom en stor del av pengarna kommer utifrån: utlänningar står redan för 37 % av fastighetsaffärerna i provinsen Málaga, som vi berättat om på den här bloggen.

Vad förändras för mäklare och exploatörer?

De mest krävande delarna faller på yrkesverksamma, som kommer att behöva en formell struktur för regelefterlevnad:

• En compliance-chef som ingår i förvaltningsorganet och ett ombud gentemot ANIFI, båda anmälda till tillsynsmyndigheten.
• Skriftliga policyer med riskbedömning, en intern visselblåsarkanal och utbildning av personalen, även i dotterbolag och filialer.
• Lämplighet: ingen som dömts för penningtvätt, finansiering av terrorism eller andra underliggande brott får verka som agent eller exploatör, leda ett uppgiftsskyldigt företag eller kontrollera 25 % eller mer av dess röster förrän straffregistret har rensats.

Och böterna höjs kraftigt. Grova överträdelser, som att felaktigt identifiera en kund eller att inte utse ett ombud gentemot ANIFI, börjar på 60 000 euro och kan nå det högsta av följande belopp: 10 miljoner euro, 10 % av årsomsättningen eller en multipel av transaktionens värde eller av den vinst som uppnåtts. Ansvariga styrelseledamöter och chefer riskerar personliga böter på upp till 10 miljoner och upp till fem års näringsförbud i branschen.

Varför står lyxsegmentet och Marbella i blickfånget?

Financial Action Task Force (FATF) och Europeiska unionen betraktar fastighetssektorn som mycket sårbar för penningtvätt: den omsätter höga belopp, gör det möjligt att dölja den verkliga ägaren bakom kedjor av bolag och används för att ge pengar ett legalt sken. Dessutom växer uthyrningen i det övre segmentet på marknader som Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza och Palma.

På Costa del Sol är det segmentet ingen nisch. Det visar de aktiva annonserna på evsproperty.com den 16 september 2026:

Källa: EVS PROPERTY GROUP, aktiva annonser. Medianpris vid utbud enligt vår månatliga prisrapport för Costa del Sol.

Nästan hälften av utbudet i Marbella och mer än hälften av utbudet i Benahavís överstiger en miljon euro, och nästan var fjärde annonserad hyra i Marbella ligger över 10 000 euro i månaden. Här är lyx inget undantag.

Hur förbereder du dig om du ska köpa eller hyra på Costa del Sol?

För att undvika förseningar bör du ha följande till hands innan du reserverar:

• NIE, som är nödvändigt för att skriva under. På den här bloggen förklarar vi steg för steg hur du skaffar det.
• Underlag för pengarnas ursprung: escritura de venta (notariellt köpebrev) för en annan bostad som sålts, godkännande av arv, kontoutdrag eller låneavtal.
• Om du köper med ett bolag: dess escritura, dess kapitalfördelning och en korrekt registrerad verklig huvudman. Vi går också igenom på bloggen när det lönar sig att köpa via ett bolag.
• Överföringar från konton i ditt eget namn: betalningar från tredje parts konton eller från flera länder utan förklaring brukar väcka fler frågor.
• Inga kontanter: om du köper av en exploatör eller ett annat företag får du bara betala kontant upp till 1 000 euro, eller 10 000 euro om du är privatperson utan skatterättslig hemvist i Spanien.

Och lämna marginal i kalendern: om något väcker tvivel stoppas transaktionen tills saken är utredd.

Slutsats

Den nya penningtvättslagen ändrar inte vad som får köpas, utan hur man visar att allt är i ordning. På Costa del Sol, där tre av tio bostäder till salu överstiger en miljon euro, kommer den att beröra en betydande del av marknaden, och den som kommer med förberedda handlingar kan slutföra sin transaktion med mycket mindre friktion.

Om du planerar att köpa eller hyra i Marbella, Benahavís eller någon annanstans på Costa del Sol vägleder vi på EVS PROPERTY GROUP dig från första kontakten om vilka handlingar du bör ha redo.

Den här artikeln är av informativ karaktär: förslaget kan ändras under behandlingen och ersätter inte juridisk rådgivning om din transaktion.

Vanliga frågor